Wohnrecht aktuell – Zur Gewährleistung beim Wohnungskauf
aufgrund schwerverkehrsbedingter Erschütterungen und Schwingungen
Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 03/2025, S.14
Der OGH (5 Ob 53/24s) hatte sich mit dem begehrten Preisminderungsanspruch eines Wohnungskäufers aufgrund schwerverkehrsbedingter Erschütterungen und Schwingungen im Kaufgegenstand zu befassen und gelangte zu folgenden Ergebnissen:
Eine Leistung ist dann mangelhaft im Sinne des § 922 ABGB, wenn sie qualitativ oder quantitativ hinter dem vertraglich Geschuldeten zurückbleibt.
Der geschuldete Vertragsgegenstand wird durch die gewöhnlich vorausgesetzten oder die ausdrücklich oder stillschweigend zugesicherten Eigenschaften bestimmt.
Die Mangelhaftigkeit eines Leistungsgegenstands ist nicht abstrakt, sondern immer anhand der konkreten Leistungsabrede zu beurteilen. Für die Beurteilung der Mangelhaftigkeit einer Sache kommt es damit entscheidend auf die Vertragsauslegung an.
Im vorliegenden Fall billigte der OGH die übereinstimmende Auffassung der Vorinstanzen, es sei auch beim Kauf einer Eigentumswohnung an einer vielbefahrenen Straße im Stadtgebiet grundsätzlich als gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft im Sinne des § 922 Abs 1 ABGB anzusehen, dass darin keine Schwingungen auftreten, die die diesbezüglichen Richtwerte regelmäßig um ein Mehrfaches übersteigen.
Der Gewährleistungsanspruch setzt kein Verschulden des Übergebers voraus.
Auch externe Faktoren wie etwa „Umgebungsqualitäten“ (Fernblick, Grünlage, Ruhelage), deren Beibehaltung nicht in der Macht des Gewährleistungspflichtigen liegt, können bei entsprechender Vertragsgestaltung und Definition der von diesem im konkreten Einzelfall vertraglich geschuldeten Leistung als Maßstab für das Gewährleistungsrecht des Erwerbers genommen werden.
Vor diesem Hintergrund erklärte der OGH im vorliegenden Fall, die Tatsache, dass die vom Schwerverkehr verursachten Erschütterungen (auch) auf eine Straßenunebenheit samt zweier Straßenkappen zurückzuführen seien, stehe einem aus dem Vertragsverhältnis der Streitteile abgeleiteten Gewährleistungsanspruch nicht entgegen (abgesehen davon, dass im vorliegenden Fall der Mangel aus Sicht des OGH seine Ursache ohnedies auch in den Eigenschaften der Sache selbst habe und in einer Beeinträchtigung der Sach-substanz bestehe). Gleiches gelte für den Umstand, dass im Falle der Verbesserung des Straßenzustands, die in der Wohnung des Käufers spürbaren Erschütterungen derart reduziert würden, dass die diesbezüglichen Richtwerte eingehalten würden.