Wohnrecht aktuell – Zur Genehmigungsbedürftigkeit eigennütziger baulicher Änderungen
an allgemeinen Teilen der Liegenschaft im Wohnungseigentum
Der OGH (5 Ob 114/24 m) hatte sich rezent auf einer WE-Liegenschaft mit dem Antrag eines Wohnungseigentümers zu befassen, die fehlende Zustimmung übriger Wohnungseigentümer:innen für den Zubau einer Wintergartenkonstruktion sowie für die Errichtung einer Photovoltaikanlage auf einer ihm kraft Benützungsvereinbarung zugewiesenen Allgemeinfläche der Liegenschaft zu ersetzen. Das Verfahren führte zu folgenden Ergebnissen:
Der Änderungsbegriff des § 16 Abs 2 WEG ist weit auszulegen, sodass auch Änderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft erfasst sind, und sogar Fälle, in denen ausschließlich allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind. Voraussetzung dafür, eine Änderung an allgemeinen Teilen § 16 Abs 2 WEG zu unterstellen, ist lediglich, dass die Änderung für eine vorteilhaftere Nutzung des WE-Objekts dienlich ist.
Anders wäre es (nur) dann, wenn ein Wohnungseigentümer die sachenrechtliche Zuweisung eines Teils einer Allgemeinfläche an ihn als Wohnungseigentümer und damit eine Änderung der WE-rechtlichen Kategorien begehrt hätte, zumal eine Verschiebung zwischen den drei WE-rechtlichen Grundkategorien (WE-Objekt, Zubehörobjekt, allgemeiner Teil) nicht dem Änderungsbegriff des § 16 Abs 2 WEG unterliegt – eine solche Verschiebung würde der Einstimmigkeit bedürfen und wäre einer gerichtlichen Entscheidung nicht zugänglich.
Im vorliegenden Fall wurde festgestellt, dass es sich bei den begehrten Baumaßnahmen um bleibende Substanzveränderungen handelte, die – da allgemeine Teile betroffen seien – entweder der Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer:innen oder der Genehmigung des Außerstreitgerichts nach den Kriterien des § 16 Abs 2 WEG bedürften. Dass diese Bestimmung – wovon das Rekursgericht ausgehe – auf die begehrten Baumaßnahmen nicht anzuwenden wäre, weil es sich um eine nur einvernehmlich vorzunehmende Verfügung im Sinne einer Änderung der WE-rechtlichen Kategorie handeln würde, sei dem Inhalt des Antrags nicht zu entnehmen. Es bedürfe somit einer – bislang aufgrund unrichtiger rechtlicher Beurteilung des Rekursgerichts unterbliebenen – Prüfung der Voraussetzungen des § 16 Abs 2 Z 1 und 2 WEG für die Zulässigkeit der begehrten Änderung.
Bauliche Änderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft betreffen oft unterschiedliche Interessen der Wohnungseigentümer.