Zur Abgrenzung zwischen Verwaltung und Verfügung
sowie zum Anfechtungsgrund der Gesetzwidrigkeit im Rahmen einer Beschlussanfechtung im Wohnungseigentum
Der OGH (5 Ob 154/20p) hatte sich im Rahmen einer Beschlussanfechtung im WE ua mit der Abgrenzung zwischen Verwaltung und Verfügung sowie dem Anfechtungsgrund der Gesetzwidrigkeit zu befassen und gelangte zu folgenden Beurteilungen:
Verwaltungshandlungen für die Eigentümergemeinschaft sind einerseits von bloßen Besitz- oder Gebrauchshandlungen einzelner Teilhaber, andererseits von Verfügungen über das Gemeinschaftsgut oder einzelne Anteile daran zu unterscheiden.
Vor diesem Hintergrund wurden die von einer Eigentümergemeinschaft beschlossenen Arbeiten an Balkonen einzelner Tops in ihrer Gesamtheit (Balkonsanierung, Balkonabdichtung und Ersatz der schadhaften Balkonbrüstung) aufgrund ihrer Sanierungsbedürftigkeit nicht als Verfügung, sondern als ordentliche Verwaltungsmaßnahme qualifiziert (zumal keine rein eigennützige Verbauung erfolgte), selbst wenn es durch den Austausch des Materials des Balkongeländers zu einer Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses gekommen ist.
Auch die Anbringung eines Maschendrahtzauns zur Absturzsicherung auf einer Allgemeinfläche ist eine Maßnahme zur ordnungsgemäßen Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft.
Die teilweise Abdeckung der Kosten der Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung im Wege der Entnahme von einem „Baukonto“ der Eigentümergemeinschaft ist ebenso der ordentlichen Verwaltung zuzuordnen, zumal auch die Bildung einer angemessenen Rücklage eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung ist.
Das Anfechtungsrecht der Minderheit gegen Beschlüsse der Mehrheit wegen Gesetzwidrigkeit bedeutet nicht, dass eine umfängliche Inhaltskontrolle der Maßnahme der ordentlichen Verwaltung nach den Prinzipien der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit zu erfolgen hätte.
Die Unterlassung der Einholung mindestens dreier Angebote für die Durchführung bestimmter Arbeiten macht einen Beschluss über diese Arbeiten nicht gesetzwidrig.