Zum zwingenden Eintritt des Rechtsnachfolgers des Vermieters in bestehende Mietverträge
in der Voll- und in der Teilanwendung des MRG
Der OGH (4 Ob 89/21y) hatte sich mit dem Eintritt von Rechtsnachfolgern des Vermieters in bestehende Mietverträge gemäß § 2 Abs 1 Satz 4 MRG zu befassen:
Gemäß § 2 Abs 1 Satz 4 MRG (im WGG: in Verbindung mit § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG) sind im Vollanwendungsbereich des MRG sowie auch im Anwendungsbereich des WGG (und nach der Rechtsprechung auch im Teilanwendungsbereich des MRG) die Rechtsnachfolger des Vermieters an einen wirksam abgeschlossenen Hauptmietvertrag (inklusive aller gewöhnlichen Nebenabreden) ab der Übergabe des Mietgegenstandes an den Hauptmieter auch dann gebunden, wenn der Vertrag nicht in die öffentlichen Bücher (= ins Grundbuch) eingetragen ist („Kauf bricht Miete nicht“).
Diese Bestimmung ist zwingendes Recht. Eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Erwerber der Liegenschaft kann daher den Eintritt der Erwerber in den Bestandvertrag ebenso wenig verhindern wie eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter.