Wohnrecht aktuell – Verwalterschlussrechnung in Wohnungseigentum

Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 10/2026, S.11
Autor: FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer

Der OGH (5 Ob 125/25f) hatte sich rezent mit dem Antrag einer Eigentümergemeinschaft auf Legung einer formell richtigen und vollständigen Verwalterschlussrechnung im WE zu befassen und gelangte hierbei zu folgenden Ergebnissen:

Die Verwalterschlussrechnung nach § 31 Abs 3 WEG soll die Eigentümergemeinschaft in die Lage versetzen, die Höhe des ihr herauszugebenden „Überschusses“, das heißt den Betrag, der von den seitens der Wohnungseigentümer:innen geleisteten Zahlungen in die Rücklage nach Abzug der Aufwendungen für die Liegenschaft im Sinne des § 32 WEG vorhanden sein muss, festzustellen. Die Abrechnung hat daher die Einzahlungen der Wohnungseigentümer:innen, gegliedert nach Fälligkeitsterminen, die gegebenenfalls unterlassenen Einzahlungen seitens einzelner Wohnungseigentümer: innen (Außenstände), die getätigten Entnahmen sowie schließlich den sich aus dieser Gegenüberstellung ergebenden Saldo zu enthalten. Rechnungslegung bedeutet nämlich die ziffernmäßig genaue Aufstellung über die dem Rechnungslegungsverpflichteten zugeflossenen Werte; sie muss detailliert, übersichtlich und klar, formell vollständig und ordnungsgemäß zusammengestellt sein und auch die vereinnahmten Zinsen gesondert ausweisen.

Die Abrechnung ist für die gesamte Zeit der Verwaltung zu legen und wird durch die früheren jährlichen Abrechnungen nach § 20 Abs 3 WEG in Verbindung mit § 34 WEG nicht ersetzt.

Im vorliegenden Fall wurde festgestellt, dass die von der (ehemaligen) Verwalterin erstellte Abrechnung die an eine Verwalterschlussrechnung gemäß § 31 Abs 3 WEG gestellten Anforderungen nicht erfülle. Es ergebe sich aus ihr und ihren Beilagen zwar für jedes einzelne WE-Objekt die Höhe der Vorschreibungen und die erfolgten Einzahlungen für den betreffenden Verwaltungszeitraum, nicht jedoch der Gesamtbetrag der Einnahmen. Zudem seien die vereinnahmten Zinsen nicht aufgelistet. Die „Rücklagenabrechnung“ umfasse nur den Teilzeitraum der Verwaltungstätigkeit und sei daher unvollständig. Außerdem stimmten die ausgewiesenen Beträge bei einigen WE-Objekten nicht überein und ließen sich die in der „Rücklagenabrechnung“ angeführten Erlöse nicht nachvollziehen.