Wohnrecht aktuell – Vertragliche Verkehrssicherungspflichten
Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 02/2026, S.6
Autor: FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer
Zu einer behaupteten „Scheinuntermiete“ in der Vollanwendung des MRG
Der OGH (5 Ob 148/25p) hatte sich rezent in der Vollanwendung des MRG mit dem Antrag eines Untermieters zu befassen, mit welchem dieser begehrt hatte, wegen Vorliegens einer „Scheinuntermiete“ im Sinne des § 2 Abs 3 MRG als Hauptmieter anerkannt zu werden. Der Fachsenat gelangte zu folgenden Ergebnissen:
Der Inhalt einer Verkehrssicherungspflicht und das Maß der Zumutbarkeit geeigneter Vorkehrungen gegen einen Schadenseintritt richten sich jeweils nach den Umständen des Einzelfalls.
Die Frage des konkreten Umfangs der Verkehrssicherungspflichten hängt insbesondere davon ab, ob einem sorgfältigen Menschen erkennbar war, dass die Gefahr der Verletzung von anderen besteht und ob bestimmte Maßnahmen zur Vermeidung dieser Gefahr auch zuzumuten sind.
Generell gilt, dass die Anforderungen an die Verkehrssicherungspflichten nicht überspannt werden dürfen, sollen sie keine vom Gesetz nicht vorgesehene vom Verschulden unabhängige Haftung des Sicherungspflichtigen zur Folge haben.
Im vorliegenden Fall wurde festgestellt, die Vertiefung in der Garage sei aufgrund der Ausleuchtung des Parkhauses so rechtzeitig sichtbar gewesen, dass sie ohne Verletzungsgefahr überwunden werden konnte. Die beklagte Geschäftsrauminhaberin musste nicht damit rechnen, dass die gut erkennbare Vertiefung übersehen wird, weshalb für sie auch keine Veranlassung für spezielle Markierungen oder Warnhinweise bestand. Auch angesichts möglicher Ablenkungen durch Hinweisschilder an den Wänden in Augenhöhe oder über Kopf sei eine besondere oder atypische Gefahrensituation nicht vorgelegen. Orientierungslosigkeit entbinde nämlich nicht von der Verpflichtung auf den Weg vor den eigenen Füßen zu achten.