Wohnrecht aktuell – „Scheinuntermiete“ in der Vollanwendung des MRG

Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 01/2026, S.16
Autor: FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer

Zu einer behaupteten „Scheinuntermiete“ in der Vollanwendung des MRG

Der OGH (5 Ob 148/25p) hatte sich rezent in der Vollanwendung des MRG mit dem Antrag eines Untermieters zu befassen, mit welchem dieser begehrt hatte, wegen Vorliegens einer „Scheinuntermiete“ im Sinne des § 2 Abs 3 MRG als Hauptmieter anerkannt zu werden. Der Fachsenat gelangte zu folgenden Ergebnissen:

Materiell-rechtliche Voraussetzung für die Anerkennung als Hauptmieter nach § 2 Abs 3 MRG ist das Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts.

Die Anwendung des § 2 Abs 3 MRG ist ausgeschlossen, wenn der Hauptmietvertrag nicht nur (ausschließlich) zu dem verpönten Umgehungsziel des § 2 Abs 3 MRG geschlossen wurde. Ein solcher Sonderfall ist etwa die von der Rechtsprechung als zulässig angesehene „echte Sanierungshauptmiete“, bei der der Hauptmieter eine Wohnung im Standard anzuheben hat, dafür aber seine Investitionen durch die gestattete Untervermietung amortisieren darf.

Die Umgehungsabsicht muss nicht schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Hauptmietvertrags, sondern spätestens zum Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrags vorliegen.

Im vorliegenden Fall hatte die Hauptmieterin nach Abschluss des Hauptmietvertrags die verfahrensgegenständliche Wohnung umfassend sanieren lassen. Nachdem sie selbst mit ihrer Familie in der Wohnung gewohnt hatte, vereinbarte sie mit den damaligen Hauseigentümern (ihrer Mutter und deren Ehemann), dass – anstelle einer Ablöse für die von ihr getätigten Investitionen für die Sanierung der Wohnung – der Hauptmietzins reduziert werde und ihr die gänzliche Untervermietung der Wohnung gestattet werde. Später vermietete die Hauptmieterin die Wohnung an den Untermieter um einen Pauschalmietzins.

Der Fachsenat erkannte in der Verneinung eines Umgehungsgeschäfts nach § 2 Abs 3 MRG durch die Unterinstanzen keine im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung. Die damalige Vereinbarung zwischen den damaligen Hauseigentümern und der Hauptmieterin habe den Zweck verfolgt, der Hauptmieterin – anstelle der Zahlung einer Ablöse – durch die Minderung des Hauptmietzinses und Gestattung der Untervermietung der verfahrensgegenständlichen Wohnung die Amortisation ihrer Investitionen zu ermöglichen. Indizien dafür, dass diese Sanierungshauptmiete ein Umgehungsgeschäft sei, seien vom Untermieter nicht vorgebracht worden. Dass die Hauptmieterin eine andere Wohnung im Haus an ihren (früheren)
Ehemann untervermietet hat, indiziere bezüglich der Untervermietung der verfahrensgegenständlichen Wohnung noch keine Umgehungsabsicht. Auch allein aus dem familiären Verhältnis zwischen der Hauptmieterin und ihrer Mutter lasse sich kein Indiz für das Vorliegen einer Umgehungsabsicht ableiten, bestand doch betreffend die Wohnung zwischen den beiden eher ein Geschäfts- als ein familiäres Verhältnis.

Eine Aufspaltung des Pauschaluntermietzinses im Sinne des § 15 Abs 4 MRG ist nur für Hauptmietverhältnisse vorgesehen. In der Beschränkung des § 15 Abs 4 MRG auf Hauptmietverhältnisse ist keine planwidrige Gesetzeslücke zu erblicken.