Wohnrecht aktuell – Mietzinsüberprüfung und Verjährungsfrist für befristete Mietverträge
Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 01/2025, S.19
Autor: FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer
Der OGH (5 Ob 139/24 p) hatte sich rezent in der Vollanwendung des MRG mit der Präklusivfrist für die Mietzinsüberprüfung bei befristeten Vertragsverhältnissen und die damit verbundene auf zehn Jahre verlängerte Verjährungsfrist für die Rückforderung von Mietzinszahlungen zu befassen und gelangte zu folgenden Ergebnissen:
Die Bestimmung des § 16 Abs 8 MRG enthält zwei verschiedene Fristen in Bezug auf unterschiedliche Rechte: Während Satz 2 einerseits die Präklusion des Mietzinsüberprüfungsantrags – grundsätzlich – nach Ablauf von drei Jahren ab Mietvertragsabschluss anordnet, wobei diese Frist aber bei befristeten Verträgen nach Satz 3 Halbsatz 1 frühestens sechs Monate nach Auflösung des befristeten Mietverhältnisses (oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis) endet, sieht sie andererseits – systematisch zur grundsätzlich dreijährigen Verjährungsfrist des § 27 Abs 3 MRG gehörig – für den Fall befristeter Vertragsverhältnisse in Satz 3 Halbsatz 2 eine zehnjährige Verjährungsfrist für Rückforderungsansprüche vor.
Der Zweck der bei befristeten Vertragsverhältnissen auf zehn Jahre verlängerten Verjährungsfrist liegt darin, dem Mieter für (möglichst) die gesamte Dauer des befristeten Vertrags Rückforderungsansprüche zu wahren. Sie ändert allerdings nichts daran, dass die Präklusivfrist des §16 Abs 8 MRG auch im Fall des Aneinanderreihens befristeter Mietverträge erst sechs Monate nach Ablauf der zusammengerechnet vereinbarten Befristungszeit (oder nach der Umwandlung in ein unbefristetes Vertragsverhältnis) endet.