Wohnrecht aktuell – Mietvertraglichen Wertsicherungsvereinbarung

Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 05/2026, S.8
Autor: FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer

Zur Wirksamkeit einer mietvertraglichen Wertsicherungsvereinbarung

Der OGH (1 Ob 87/25p) hatte sich rezent in einem Individualverfahren mit der behaupteten Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Wertsicherungsvereinbarung zu befassen und gelangte zu folgenden Ergebnissen:

§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist unter Bedachtnahme auf die nunmehr maßgebliche – durch das ZIAG implementierte – (Neu-)Fassung auf Dauerschuldverhältnisse, die darauf angelegt sind, dass der Unternehmer seine Leistung nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig erbringt, nicht anzuwenden. Von dieser Nichtanwendung des § 6 Abs 2 Z4 KSchG sind – von Kurzzeitvermietungen abgesehen – praktisch auch alle Mietverträge erfasst. Die Änderung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG durch das ZIAG ist mit 1. Jänner 2026 in Kraft getreten und aufgrund § 41a Abs 41 KSchG auch auf Verträge anzuwenden, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden. Die mit dem ZIAG vorgenommene authentische Interpretation des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG erfasst mangels anderer Anordnung alle noch nicht rechtskräftig entschiedenen Streitfälle, also auch solche, die sich bereits im Rechtsmittelverfahren befinden.

Eine an die zuletzt verlautbarte Indexzahl anknüpfende Wertsicherungsvereinbarung ist durchaus verkehrs- bzw branchenüblich und damit nicht objektiv ungewöhnlich im Sinn des § 864a ABGB. Es ist auch im Lichte des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG und der Inhaltskontrolle des § 879 Abs 3 ABGB sachlich gerechtfertigt, auf diesen nahe am Zeitpunkt des Vertragsabschlusses liegenden Ausgangswert abzustellen, um das legitime Interesse beider Vertragsteile zu wahren, eine (inflations- bzw deflationsbedingte) Veränderung der bei Vertragsschluss vereinbarten Äquivalenz der Leistungen zu verhindern. Diese Beurteilung findet nunmehr auch in der – mit dem ZIAG zum 1. Jänner 2026 neu eingeführten – Vorschrift des § 879a ABGB eine Stütze. Aus den Materialien ergibt sich unmissverständlich, dass der Gesetzgeber die Vereinbarung der zuletzt verlautbarten Indexzahl als Basiswert für die Wertsicherung als unproblematisch ansieht. § 879a ABGB ist nach der Übergangsbestimmung des § 1503 Abs 30 ABGB auch auf vor diesem Zeitpunkt geschlossene Verträge anzuwenden und als Ausfluss authentischer Interpretation ebenso auf alle noch nicht rechtskräftig entschiedenen Streitfälle anzuwenden

Im vorliegenden Fall wurde daher ein auf einen Verstoß der verfahrensgegenständlichen Wertsicherungsvereinbarung gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG und die Unzulässigkeit der Zugrundelegung der zuletzt verlautbarten Indexzahl als Ausgangswert gestütztes Rückzahlungsbegehren der klagenden Mieter: innen abgewiesen. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass die verfahrensgegenständliche Wertsicherungsvereinbarung nicht gegen das Zweiseitigkeitsgebot des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG verstoße, zumal sie ohnehin eine Anpassung des Mietzinses nach oben wie nach unten – also in beide Richtungen – vorsehe. Eine Bezugnahme auf den VPI als allgemein bekannten Referenzwert sei auch nicht intransparent im Sinne des § 6 Abs 3 KSchG.