Wohnrecht aktuell – Mietvertragliche Wertsicherung im Individualverfahren
Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 05/2025, S.08
Autor: FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer
Der OGH (8 Ob 81/24f) hatte sich in einem Individualverfahren mit einer mietrechtlichen Wertsicherungsvereinbarung zu befassen und gelangte zu folgenden Ergebnissen:
§ 6 Abs 1 Z 5 KSchG („kleines Transparenzgebot“) gilt auch für Dauerschuldverhältnisse. Wertsicherungsklauseln in Wohnungsmiet» verträgen unternehmerischer Vermieter haben sich an den Erfordernissen des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG messen zu lassen.
Nach dem gesetzlich verankerten Kriterium der sachlichen Rechtfertigung umfasst die Prüfung nach §6 Abs1 Z5 KSchG auch die Frage, ob die Vereinbarung ihrem Ziel, das ursprüngliche Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung aufrecht zu erhalten, gerecht wird und nicht etwa dem Vermieter über die Valorisierung hinausgehende Zufallsgewinne beschert.
Im Individualverfahren gilt der für Verbandsverfahren geltende Grundsatz der kundenfeindlichsten Interpretation nicht. Dies steht im Einklang mit Art 5 KlauselRL, wonach mit Ausnahme von Verbandsverfahren bei Zweifeln über die Bedeutung einer Klausel die für den Verbraucher günstigste Auslegung gilt.
Im vorliegenden Fall sieht die verfahrensgegenständliche Wertsicherungsvereinbarung eine jährliche Steigungsrate um mindestens 2% vor. Dies ist aus Sicht des OGH als Begrenzung der Wertsicherung nach unten und nicht als Vereinbarung eines Staffelmietzinses, welche keiner Prüfung nach §6 Abs1 Z5 KSchG unterliegt, zu verstehen.
Maßgeblich für die Qualifikation einer (Teil-)Klausel als eigenständig ist nicht die Gliederung des Klauselwerks; es können vielmehr auch zwei unabhängige Regelungen in einem Punkt oder sogar in einem Satz der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) enthalten sein. Es kommt darauf an, ob ein materiell eigenständiger Regelungsbereich vorliegt. Der OGH stellte im vorliegenden Fall zur verfahrensgegenständlichen Wertsicherungsvereinbarung fest, die vertraglich vorgesehene Mindeststeigerung von 2% jährlich könne im Sinne einer Teilbarkeit der Klausel sowohl inhaltlich als auch sprachlich gesondert von der eigentlichen Wertsicherungsvereinbarung gesehen werden, ebenso die Ersatzindexklausel. Die Wirksamkeit der eigentlichen Wertsicherungsvereinbarung werde durch die Unwirksamkeit der Klausel über die Mindeststeigerung von 2 % und die Unwirksamkeit der Ersatzindexklausel also nicht berührt.
Der Verbraucherpreisindex (VPI) ist ein im Lichte des §6 Abs1 Z5 KSchG sachlich gerechtfertigter Wertmesser, weshalb der OGH in der verfahrensgegenständlichen Wertsicherungsvereinbarung keinen Verstoß gegen §6 Abs1 Z5 KSchG erblickte.
Der OGH erkannte in der vorliegenden Wertsicherungsklausel (Vertragsschluss am 15. Februar 2021; Ausgangswert: Indexzahl des VPI 1976 für den Monat September 2021; Vertragsbeginn am 8. November 2021; frühestmögliche erstmalige Wertanpassung des Mietzinses im Jänner 2022) auch keinen Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, zumal für den Beginn der in dieser Bestimmung verankerten Zweimonatsfrist auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und nicht auf jenen des Vertragsbeginns abzustellen sei.