Wohnrecht aktuell – Lagezuschlag zum Richtwert

Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 03/2026, S.8
Autor: FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer

Lagezuschlag zum Richtwert – Gesamtschau bei der Beurteilung der Qualität der Wohnumgebung

Der OGH (5 Ob 65/25g) hatte sich in der Vollanwendung des MRG erneut mit den Voraussetzungen für die Zuerkennung eines Lagezuschlags zum Richtwert zu befassen. Der Fachsenat gelangte zu folgenden Ergebnissen:

Die Frage, ob und in welcher Höhe Abschläge bzw Zuschläge vom bzw. zum Richtwert gerechtfertigt sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten kann dabei nur ein Kontrollinstrument sein; geboten ist auch insoweit eine Gesamtschau. Die Berechtigung eines Zuschlags stellt sich dabei als Rechtsfrage dar, die vom Richter zu lösen ist. Das Sachverständigengutachten soll dafür lediglich eine Grundlage in tatsächlicher Hinsicht bieten.

Die Lage ist in einer Gesamtschau und durch Gewichtung der einzelnen Lagecharakteristika zu beurteilen und nicht aus der Auflistung und Bewertung einzelner Lagefaktoren zu errechnen.

Im vorliegenden Fall einer in Wien-Erdberg gelegenen Wohnung hat das Erstgericht mit ausführlicher Begründung teils in Abweichung vom Sachverständigengutachten die einzelnen Lagecharakteristika eingeordnet und daraus in einer Gesamtschau das Ergebnis gezogen, dass es sich um keine überdurchschnittliche Lage handelt. Das Rekursgericht hat den vom Sachverständigen nach dem Schulnotensystem ermittelten Wert von 2,85 nicht zum Anlass genommen, dieses Ergebnis zu korrigieren, worin der Fachsenat keine im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung erkannt hat. Das Pratergelände könne nicht mehr zur relevanten Wohnumgebung gezählt werden, zumal ein Fußgänger, um dorthin zu gelangen, den Erdberger Steg und die jeweils dreispurig geführten Tangentenzufahrten und -abfahrten überqueren müsse. Inwieweit die noch wesentlich weiter entfernte Donauinsel mit ihren Freizeitmöglichkeiten für die Beurteilung der Wohnumgebung von Ausschlag sein soll, sei damit ebenso nicht zu erkennen. Dem Donaukanal selbst komme auf Höhe des Wohnobjekts nicht die Qualität eines Naherholungsgebiets zu. Ein Verfahrensmangel sei aufgrund der ausführlichen Begründung des Erstgerichts zu verneinen.