Wohnrecht aktuell – denkmalgeschützte Häuser
Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 07/2025, S.13
Autor: FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer
Bei der Beurteilung der Frage, ob der Vermieter erhebliche Eigenmittel im Sinne des § 16 Abs 1 Z 3 MRG
aufgewendet hat, ist von der Sachund Rechtslage im Zeitpunkt der Aufwendung auszugehen. Im Gegensatz
zu § 18 MRG sind zukünftige Mietzinseinnahmen nicht zu
berücksichtigen.
Um die Qualität der aufgewendeten Mittel als „erhebliche Eigenmittel“ in diesem Sinn beurteilen zu können, muss über den jeweils maßgeblichen Verrechnungszeitraum für Mietzinsreserven eine vollständige Hauptmietzinsabrechnung im Sinne des § 20 Abs 1 MRG gelegt werden. Die Kosten dürfen auch nicht nachträglich als Mietzinspassivum verrechnet werden.
Die Behauptungs- und Beweislast für das Vorliegen des Ausnahmetatbestands des § 16 Abs 1 Z 3 MRG in all seinen Facetten trifft den Vermieter.
Im vorliegenden Fall ist der Vermieterin der Beweis misslungen, bei einer Sanierung des verfahrensgegenständlichen Gebäudes im Jahr
1997 im Sinne des § 16 Abs 1 Z 3 MRG erhebliche Eigenmittel aufgewendet zu haben. Es steht zwar fest, dass an der Erhaltung des Gebäudes aus Gründen des Denkmalschutzes öffentliches Interesse besteht, und im Jahr 1997 das Gebäude mit einem Aufwand von mehr als ATS 19 Mio saniert wurde. Die Sanierungsarbeiten umfassten aber nicht nur Installationen, Dach und Fenstersanierungen, sondern auch die Neuschaffung einer über zwei Geschoße reichenden Wohnung. Vor allem aber hat es die Vermieterin im Verfahren unterlassen, eine Hauptmietzinsabrechnung der letzten zehn Jahre vor der Sanierung vorzulegen. Ohne eine solche kann aber das Ausmaß der zum Zeitpunkt der Sanierung zur Verfügung
stehenden Eigenmittel grundsätzlich gar nicht geprüft werden.