Wohnrecht aktuell – Contracting-Vertrag für zentrale Wärmeversorgungsanlagen
Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 12/2025, S.15
Autor: FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer
Zum Anlagen-Contracting für zentrale Wärmeversorgungsanlagen als grundsätzlich zulässiges Modell für den Wohneigentums-Erwerb
Der OGH (3 Ob 218/24s) hatte sich rezent mit einem Rückforderungsbegehren eines WE-Bewerbers in Bezug auf Heizungs- und Warmwasserentgelte zu befassen, die von ihm auf der Grundlage eines Einzelwärmelieferungsvertrags geleistet wurden. Gestützt wurde der Anspruch primär auf die behauptete Unzulässigkeit des Einzelwärmelieferungsvertrags im Sinne der Erwerberschutzvorschrift des § 38 Abs 1 WEG. Der OGH gelangte zu folgenden Ergebnissen:
Der Abschluss eines Contracting- Vertrags, mit dem der WE-Organisator seine Verpflichtung zur Herstellung einer Gesamtanlage für das Heizungssystem an einen Dritten auslagert und den Wohnungseigentümern durch Überbinden eines langfristigen Vertrags die Kosten der Herstellung gesondert in Rechnung stellen will, ist im WE nicht in jedem Fall unzulässig. Es bedarf aber einer entsprechend deutlichen Vereinbarung im Kaufvertrag, und es muss dem Erwerber dadurch Klarheit verschafft werden, welche kurz- und langfristigen rechtlichen und finanziellen Folgen sich für ihn daraus ergeben.
Inhaltlich ist eine Klausel in Bezug auf § 38 WEG dahingehend zu prüfen, ob der WE-Bewerber sich auch bei Gleichgewicht der Vertragslage auf sie eingelassen hätte. Ist das der Fall, fallen Beschränkungen der gesetzlichen Nutzungs- oder Verfügungsrechte nach dem WEG nicht unter § 38 Abs 1 WEG, weil sie einer vernünftigen Interessenabwägung entsprechen.
Bei der Beurteilung, ob eine konkrete Vereinbarung nach § 38 WEG nichtig ist, handelt es sich um eine Frage des konkreten Einzelfalls. Die Einzelfallbezogenheit betrifft nicht nur die Auslegung von Vertragsbestimmungen im engeren Sinn, sondern auch die Inhalts- und Geltungskontrolle.
Im vorliegenden Fall hat der WE-Bewerber nach Unterfertigung des Kaufvertrags über sein WE-Objekt, in dem keine Überbindung eines Wärmelieferungsvertrags auf ihn als Käufer vorgesehen war, einen gesonderten Vertrag über die entgeltliche Bereitstellung von Wärmeenergie unterfertigt. Es hat damit kein Übergang eines bereits von der WE-Organisatorin abgeschlossenen Vertrags über den Bezug von Wärmeenergie stattgefunden und war auch im Kaufvertrag zwischen dem WE-Bewerber und der WE-Organisatorin keine Verpflichtung zum Abschluss eines Wärmelieferungs-Einzelvertrags enthalten.
Das Berufungsgericht gelangte im vorliegenden Fall zur Ansicht, der zu beurteilende Wärmelieferungsvertrag sei als eigenständiger Vertrag zustande gekommen und daher nicht als ein von der WE-Organisatorin vorgegebener Vertrag nach § 38 WEG zu überprüfen. Der OGH erachtete diese Beurteilung, wonach eine nach § 38 WEG bedenkliche Vereinbarung, durch die Nutzungs- oder Verfügungsrechte des WE-Bewerbers unbillig beschränkt worden wären, nicht vorliege, als insgesamt nicht korrekturbedürftig. Ein primär auf Verstöße gegen § 38 WEG gegründetes Rückforderungsbegehren bestehe daher nicht.