Wohnrecht aktuell – Betriebskosten für Aufzugsanlage in MRG-Vollanwendung

Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 05/2026, S.8
Autor: FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer

Zur Verteilung der Betriebskosten („besonderen Aufwendungen“) für eine Aufzugsanlage in der MRG-Vollanwendung

Der OGH (5 Ob 88/25i) hatte sich rezent in der MRG-Vollanwendung mit der Verteilung der Betriebskosten („besonderen Aufwendungen“) für eine Aufzugsanlage als Gemeinschaftsanlage im Sinne des § 24 Abs 1 MRG zu befassen und gelangte zu folgenden Ergebnissen:

Gemeinschaftsanlagen sind grundsätzlich Anlagen, die schon aufgrund ihrer Art der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses, wenn schon nicht aller, dann einer einheitlichen Gruppe, zu dienen bestimmt sind. Dass eine Anlage geeignet ist, allen Mietgegenständen im Haus zu dienen, ist nicht Voraussetzung.

Eine aufgrund ihrer Art der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses zu dienen bestimmte Anlage ist nur dann keine Gemeinschaftsanlage mehr, wenn einzelnen Mietern das Recht eingeräumt wurde, die Benützung der Anlage durch andere Mieter von der Zahlung eines über die Beteiligung an den Kosten des Betriebs hinausgehenden Entgelts abhängig zu machen oder andere überhaupt von der Benützung auszuschließen. Die Berechtigten aus einer solchen Sondernutzungsvereinbarung und der Bestandgeber bilden eine sogenannte „Aufzugs- oder Liftgemeinschaft“, die der Annahme des Bestehens einer Gemeinschaftsanlage entgegensteht.

Liegt eine Gemeinschaftsanlage vor, dann dürfen die Gesamtkosten des Betriebs (nur) auf die zur Benützung berechtigten Mieter überwälzt werden. Die Beteiligung an den Betriebskosten eines Aufzugs setzt auch eine objektiv nachvollziehbare vernünftige Nutzungsmöglichkeit der Anlage voraus.

Die Verteilung der Kosten des Betriebs einer Gemeinschaftsanlage hat nach den Grundsätzen des § 17 MRG, also mangels rechtswirksamer Vereinbarung im Verhältnis der Nutzflächen zu erfolgen. Daran ist auch festzuhalten, wenn nicht alle Mieter zur anteiligen Kostentragung verpflichtet sind.

Bei der Berechnung des für die Verteilung der Kosten des Betriebs einer Gemeinschaftsanlage maßgebenden Verhältnisses der Nutzflächen sind (nur) jene Mietgegenstände auszunehmen, für deren Mieter keine objektiv vernünftige Möglichkeit der Benützung der betreffenden Gemeinschaftsanlage besteht. Die Gesamtnutzfläche für die Bestimmung des Verteilungsschlüssels für besondere Aufwendungen im Sinne des § 24 Abs 1 MRG setzt sich also aus den Nutzflächen jener Mietgegenstände zusammen, für die eine objektive Nutzungsmöglichkeit besteht – dies unabhängig davon, ob sie überhaupt vermietet sind bzw. ob im Falle deren Vermietung den Mietern tatsächlich ein Nutzungsrecht eingeräumt wurde.