Wohnrecht aktuell – Benützungsentgelt bei titelloser Benützung

Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 04/2026, S.8
Autor: FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer

Zum Benützungsentgelt bei titelloser Benützung

Der OGH (9 Ob 112/25y) hatte sich rezent mit dem Benützungsentgelt für die titellose Benützung eines Mietobjekts durch eine bisherige Mieterin zu befassen. Verfahrensgegenständlich war die Vermietung von Verkaufs- und Ausstellungsräumen in der Talstation einer Standseilbahn, in deren Rahmen sich die Vermieterin verpflichtete, den Ausgangsbereich so zu gestalten, dass die die Standseilbahn verlassenden Personen grundsätzlich durch das Mietobjekt gehen mussten. Als nach dem Ablauf des Mietvertrags die Mieterin die Räumung des Mietobjekts verweigerte, gestaltete die Vermieterin durch das Aufstellen eines Gitters den Ausgangsbereich so um, dass die Fahrgäste die Seilbahn direkt verließen. Nachdem die Mieterin das Gitter kurz darauf öffnete, hatten die Fahrgäste bis zur Räumung des Mietobjekts die Wahl, die Talstation entweder auf direktem Weg oder aber durch die Verkaufs- und Ausstellungsräume zu verlassen. Der OGH gelangte zu folgenden Erkenntnissen:

Bereicherungsansprüche – etwa der Verwendungsanspruch (§ 1041 ABGB) wegen der titellosen Weiterbenützung eines ehemaligen Bestandobjekts – sind auf die Herausgabe eines rechtsgrundlosen Vorteils gerichtet. Der unredliche Bereicherungsschuldner schuldet dem Entreicherten entsprechend § 417 ABGB das höchste Entgelt, das am Markt für die Gewährung dieses konkreten Vorteils erzielbar gewesen wäre.

Das angemessene Benützungsentgelt bei der titellosen Weiterbenützung eines ehemaligen Bestandobjekts entspricht nur dann dem ehemals vereinbarten Bestandzins, wenn sich aus den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls nichts anderes ergibt. Zu diesen besonderen Verhältnissen des Einzelfalls gehört auch – aber natürlich nicht nur – eine vom (titellosen Weiter-)Benützer unverschuldete Minderung der Gebrauchsfähigkeit des ehemaligen Bestandobjekts, die ihn während des aufrechten Bestandverhältnisses gemäß § 1096 Abs 1 ABGB zur Minderung des Bestandzinses berechtigt hätte. Eine vom Bereicherten verschuldete Minderung der Gebrauchsfähigkeit des ehemaligen Bestandobjekts könnte dagegen das dem Entreicherten geschuldete Benützungsentgelt nicht schmälern.

Bezüglich eines relevanten Verschuldens eines ehemaligen Bestandnehmers als titellosen Weiterbenützer kommt es nicht darauf an, ob ihn ein Verschulden daran trifft, dass er das (ehemalige) Mietobjekt nicht vereinbarungsgemäß zurückstellte. Es wäre nur die Berücksichtigung solcher die Gebrauchsfähigkeit mindernder Verhältnisse des Einzelfalls ausgeschlossen, deren Eintritt der (titellose Weiter-)Benützer verschuldet hätte. Ein derartiges Verschulden wurde im vorliegenden Fall aber nicht erkannt. Die Änderung des Ausgangsbereichs wurde ja von der (ehemaligen) Vermieterin veranlasst, und zur eigenmächtigen Wiederherstellung jener örtlichen Verhältnisse, die noch während des aufrechten Mietvertrags bestanden haben, war die (ehemalige) Mieterin als titellose Benützerin gar nicht berechtigt.

Im Ergebnis erachtete der OGH damit die Beurteilung des Berufungsgerichts, zur Bemessung des von der (ehemaligen) Mieterin herauszugebenden konkreten Vorteils sei zu berücksichtigen, dass die Fahrgäste der Standseilbahn die Talstation (anders als noch zur Zeit des aufrechten Mietvertrags) verlassen konnten, ohne die Verkaufsund Ausstellungsräume betreten zu müssen, als vertretbar.