Wohnrecht aktuell – Benützung allgemeiner Teile einer WE-Liegenschaft
Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 09/2025, S.13
Autor: FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer
Zur Benützung allgemeiner Teile einer WE-Liegenschaft durch Mitund Wohnungseigentümer:innen
Der OGH (5 Ob 80/25p) hatte sich mit der Eigentumsfreiheitsklage eines Wohnungseigentümers zu befassen, mit welcher sich dieser gegen das dauerhafte Abstellen von Fahrzeugen auf allgemeinen Teilen der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft durch eine Miteigentümerin und deren Lebensgefährten zur Wehr setzen wollte. Das Höchstgericht gelangte hierbei zu folgenden Ergebnissen:
Die Nutzung der allgemeinen verfügbaren Teile einer WE-Liegenschaft steht sämtlichen Wohnungseigentümer:innen als Teilhaber:innenrecht zu. Grundsätzlich hat jeder Miteigentümer Anspruch auf eine annähernd seinem Miteigentumsanteil entsprechende Nutzung der gemeinsamen Sache.
Bei bloß beschränkter Gebrauchsmöglichkeit darf ein Miteigentümer – auch ohne vorherige Absprache oder Vereinbarung mit den anderen Miteigentümer:innen – jeden Gebrauch von der Sache machen, durch den er den Gebrauch der anderen nicht stört.
Solange keine Gebrauchsstörung der anderen Miteigentümer:innen vorliegt, steht einem Miteigentümer daher auch das Recht zur ausschließlichen Benützung der Sache oder eines Teils zu. Der Widerstand eines Miteigentümers macht den übermäßigen Gebrauch eines anderen nur dann rechtswidrig, wenn der widersprechende Miteigentümer einen konkreten Gebrauchswunsch zur Sachbenützung äußert. Ohne Beanspruchung eines konkreten Gebrauchs liegt keine titellose Be-
nützung durch den anderen Miteigentümer vor.
Vor dem Hintergrund, dass ohne Gebrauchsstörung selbst ein alleiniger Gebrauch nicht in die Anteilsrechte der anderen Miteigentümer:innen eingreift, wurde im vorliegenden Fall festgestellt, dass die Benützung einer Allgemeinfläche der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft zum Abstellen von Fahrzeugen durch die beklagte Wohnungseigentümerin und ihren Lebensgefährten nicht rechtswidrig sei. Der klagende Wohnungseigentümer habe gar nicht geltend gemacht, einen konkreten Gebrauch dieser Allgemeinfläche für sich zu beanspruchen, weshalb durch das Verhalten der beklagten Wohnungseigentümerin und ihres Lebensgefährten auch kein Eingriff in sein Eigentumsrecht vorliege. Die im vorliegenden Zusammenhang ebenfalls maßgebliche Beurteilung des Berufungsgerichts, dass im konkreten Fall die Hausordnung ein Abstellen von Fahrzeugen auf allgemeinen Teilen der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft außerhalb von Garagen nicht generell verbiete, wurde vom OGH nicht beanstandet.