Wohnrecht aktuell – Belegeinsicht bei er Jahresabrechnung
Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 11/2025, S.09
Autor: FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer
Zum Umfang des Belegeinsichtsrechts eines Wohnungseigentümers im Zusammenhang mit der Legung der Jahresabrechnung
Der OGH (5 Ob 208/24k) hatte sich rezent mit dem Antrag eines Wohnungseigentümers auf Einsicht in die vertraglichen Konditionen zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Energieversorgungsunternehmen, dem Versicherungsunternehmen sowie dem Hausbesorger zu befassen. Das Höchstgericht gelangte zu folgenden Ergebnissen:
Die Jahresabrechnung dient der Darstellung der tatsächlichen Zahlungsflüsse in der betreffenden Abrechnungsperiode. Ergebnis dieser Abrechnung muss das tatsächlich Geschuldete sein.
Bei Leistungen Dritter an die Eigentümergemeinschaft ist maßgeblich, ob es tatsächlich zu einem die Eigentümergemeinschaft betreffenden, auf einem Vertrag mit einem Dritten beruhenden Leistungsaustausch gekommen ist. Ein etwaiges pflichtwidriges Verhalten des Verwalters im Zusammenhang mit der Auftragsvergabe an Dritte ist im Rechnungslegungsverfahren weder zu prüfen noch für die Richtigkeit der Abrechnung relevant.
Die Rechnungslegungspflicht des Verwalters umfasst auch die Verpflichtung, Einsicht in Belege „in geeigneter Weise“ zu gewähren. Die Belegeinsicht dient der Kontrolle der Rechnungslegung, ist unverzichtbarer Bestandteil derselben und keine davon gesondert zu betrachtende Verpflichtung. Die Abrechnung und die Belegsammlung bilden eine Einheit.
Da die Belegeinsicht Ausfluss der Rechnungslegungspflicht ist, kann der Umfang jener Informa tionen, die zu belegen sind, nicht weiter gehen als für die Überprüfung der Rechnungslegung notwendig ist.
Damit gelangte der OGH im vorliegenden Fall zum Ergebnis, dass die vom antragstellenden Wohnungseigentümer von der Verwalterin gewünschte Einsicht in die Verträge der Eigentümergemeinschaft mit dem Energieversorgungsunternehmen, dem Versicherungsunternehmen sowie dem Hausbesorger für die Überprüfung der Richtigkeit der Jahresabrechnung nicht erforderlich ist.