Wohnrecht aktuell – Abgrenzung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht

Der OGH (1 Ob 197/24p) hatte sich rezent vor dem Hintergrund der Zurverfügungstellung von Räumlichkeiten und Flächen für einen Hotelbetrieb erneut mit der Abgrenzung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht zu befassen und gelangte hierbei zu folgenden Ergebnissen:

Bei der Abgrenzung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht kommt es immer auf die Gesamtheit der Umstände des Einzelfalls an. Bestandverträge müssen im Rahmen eines Vergleichs der typischen Merkmale der Vertragstypen danach untersucht werden, welche Elemente in einer Gesamtbetrachtung überwiegen, insbesondere darauf, welchen Umständen die größere wirtschaftliche Bedeutung zukommt (Überwiegensoder Absorptionstheorie).

Im vorliegenden Fall der Zurverfügungstellung von Räumlichkeiten und Flächen für einen Hotelbetrieb qualifizierte das Berufungsgericht den Bestandvertrag unabhängig von dessen Bezeichnung als „Pachtvertrag“ als Geschäftsraummiete. Die Bestandnehmerin war für die Ausgestaltung der Zimmer sowie der Allgemeinflächen verantwortlich und trug dafür die gesamten Kosten. Auch der konkrete Beherbergungsbetrieb bis hin zu Personal und Vermarktung wurde ausschließlich von der Bestandnehmerin organisiert. Diesen Feststellungen sei kein Interesse der Bestandgeberin am Abschluss eines Pachtvertrags entnehmbar, das über das Motiv hinausgehe, dass ein Pachtvertrag für sie rechtlich vorteilhafter sei. Eine ernsthafte Absicht der Bestandgeberin, tatsächlich selbst einen Hotelbetrieb zu führen, habe nicht bestanden. Diese habe auch kein Eigeninteresse an der Führung einer ganz bestimmten Art des Hotelbetriebs oder überhaupt ein Interesse an der Aufrechterhaltung irgend eines Hotelbetriebs gehabt. Da der Aufbau des Unternehmens, des Kundenstocks und von Goodwill und auch die konkrete Ausgestaltung der Art des Unternehmens sowie die Anstellung des Personals allein in der Verantwortung der Bestandnehmerin gelegen seien, habe die Bestandgeberin letztlich nicht mehr als Räume und Flächen zur Verfügung gestellt. Der OGH erklärte, mit dieser Begründung habe das Berufungsgericht seinen Beurteilungsspielraum nicht überschritten.

Der OGH bekräftigte zudem, es sei (allein) nicht maßgebend, dass die Parteien im vorliegenden Fall den Vertrag als Pachtvertrag bezeichneten. Ein auf den Abschluss eines Pachtvertrags gerichteter Rechtsfolgewillen der Bestandgeberin könne nichts daran ändern, dass bei objektiver Betrachtungsweise die bloße Gebrauchsüberlassung von Räumen und Flächen im Vordergrund stehe und damit ein Mietvertrag vorliege. (§ 1091 ABGB)