Wohnraum braucht Verlässlichkeit – nicht neue Hürden!
Stellungnahme zum Entwurf 5. MILG
Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund hat seine Stellungnahme zum geplanten Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) veröffentlicht. Was als Entlastung am Wohnungsmarkt gedacht ist, könnte sich in der Praxis als Bumerang erweisen. Eingriffe in Mietzinsbildung und Vertragsfreiheit gefährden das Vertrauen in stabile Rahmenbedingungen – und schwächen damit langfristig den privaten Mietwohnungsmarkt. Die möglichen Folgen liegen auf der Hand: Investitionen werden zurückgehalten, Sanierungen aufgeschoben, Neubauten unrentabel. Das Ergebnis? Noch weniger leistbarer Wohnraum. Lese Sie unsere Stellungnahme:
Österreich zählt laut OECD zu den weltweit am strengsten regulierten Ländern im Bereich des Mietrechts. Das betrifft einerseits Mieterschutzbestimmungen andererseits auch zwingende Normen hinsichtlich der Mietzinsbildung.
Bereits das Regierungsprogramm hält fest, dass politische Priorität der Bundesregierung die Bekämpfung der Teuerung mit „wirksamen Instrumenten“ und „klaren Maßnahmen“ bildet. Mit dem vorliegenden Gesetzesvorhaben soll durch Eingriffe in Mietzinsbildung und
Vertragsgestaltung der Wohnungsmarkt entlastet werden.
Tatsächlich werden die angestrebten Ziele ins Gegenteil verkehrt. Derartige Eingriffe in den Wohnungsmarkt gefährden langfristig die Funktionsfähigkeit des privaten Mietwohnungsmarktes. Sie zerstören das Vertrauen in die Verlässlichkeit gesetzlicher Rahmenbedingungen, reduzieren Investitionsanreize und führen letztlich zu einer Verknappung des leistbaren Wohnraums, da notwendige Instandhaltungen, Sanierungen und Neubautätigkeiten zunehmend unrentabel werden. Es droht eine nachhaltige
Schwächung des privaten Mietwohnungsmarktes und eine zunehmende Verlagerung der Verantwortung für leistbaren Wohnraum auf den privaten Sektor, ohne dafür einen angemessenen Ausgleich zu schaffen.
Sonderopfer der Vermieter hat es in Vergangenheit bereits mehrmals gegeben: Schon während der Pandemie hatten Vermieter Mietstundungen, Mietausfälle etc. zu verkraften und leisteten anstandslos einen nicht unwesentlichen Beitrag zur Bewältigung der Krise, obgleich sie als eine der wenigen Personen-/Berufsgruppen von staatlichen Covid-Förderungen ausgeschlossen waren. Bereits 2021 wurde inflationsbedingt eine Indexierung von Richtwert- und Kategoriemieten durch das Pandemiefolgenlinderungsgesetz (MPFLG) ausgesetzt. Das 3. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (3. MILG), welches ebenfalls weitreichende Beschränkungen im Bereich der Inflationsanpassung von Richtwert- und Kategoriemieten enthielt, trat gar nicht erst in Kraft, denn es wurde im Frühjahr 2025 durch das 4. MILG ersetzt, welches eine gänzliche Aussetzung der Valorisierung der Hauptmietzinse im regulierten Bereich im Jahr 2025 enthielt. Nunmehr soll das 5. MILG folgen, welches der gegenständlichen Begutachtung unterliegt und weitere exzessive Beschränkungen für die Vermietung zum Inhalt hat.
Es ist davon auszugehen, dass ein Vertrauensverlust ein Investitionshindernis zur Folge hat.
Die bisherige Systematik der vertraglichen Wertsicherung bleibt bestehen, wird aber durch ein gesetzlich vorgegebenes Berechnungsmodell gedeckelt bzw. begrenzt.
Mit diesem Vorhaben wird ein Paradigmenwechsel vollzogen, da sich die geplanten Beschränkungen auch auf den bislang nicht strikt begrenzten Bereich, die „freien Mieten”, erstrecken soll. Das ist insofern bedenklich als damit ein massiver Eingriff in die Privatautonomie und in die Eigentums- und Erwerbsfreiheit auf Kosten der Vermieter vollzogen wird. Die freie Vereinbarung des Mietzinses ist ein zentrales Element der Privatautonomie und Ausdruck einer marktwirtschaftlichen Ordnung, Eine staatlich
verordnete Deckelung auch im bislang freien Bereich führt zu einer weitgehenden Aushöhlung dieser Freiheit und schränkt die Möglichkeit der Parteien ein, individuelle und marktgerechte Vereinbarungen zu treffen.
Damit wird das Ziel, sowohl Rechtssicherheit zu schaffen als auch eine Dämpfung der Mietzinse zu erreichen, keinesfalls erfüllt. Die parallele Geltung vertraglicher und gesetzlicher Mechanismen führt vielmehr zu erheblichen Auslegungs- und Vollzugsproblemen. Für bestehende Verträge ergeben sich komplexe Parallelrechnungen, um zu prüfen, ob die vertragliche oder die gesetzliche Anpassung maßgeblich ist.
Besonders problematisch ist die Inkompatibilität des vorgesehenen Systems mit Schwellwertsicherungen, die in der Praxis weit verbreitet sind. In diesen Fällen sind fortlaufend aufwendige Vergleichsrechnungen erforderlich und Anpassungen regelmäßig auf den April des Folgejahres zu verschieben. Eine praxisgerechte Umsetzung ist kaum möglich.
Insgesamt führt der Entwurf zu massiven Eingriffen in bestehende Vertragsverhältnisse und in das Eigentumsrecht sowie zu einem unverhältnismäßig hohen administrativen Aufwand. Das Mieten-Wertsicherungsgesetz ist daher in seiner derzeitigen Fassung nicht
praxistauglich und administrierbar.
Zudem erscheint es nicht sachgerecht, bei der Inflationsberechnung ausschließlich auf den Jahresdurchschnittswert des vorangegangenen Jahres abzustellen, da dies die aktuelle Preisentwicklung unzureichend widerspiegelt.
Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen sind Ausdruck eines legitimen Bedürfnisses des Vermieters, um das Entgelt, insbesondere bei längeren Vertragslaufzeiten, an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen und damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren. Dies entspricht auch gefestigter höchstgerichtlicher Judikatur, wonach eine Wertsicherungsvereinbarung anhand des Verbraucherpreisindex dem Sachlichkeitsgebot des § 879 Abs. 3 ABGB und des § 6 Abs. 1 Z 5 KSchG genügt (10 Ob 23/24z; 10 Ob 54/24z; zuletzt 8 Ob 81/24f)
Bei einer Wertanpassung von Hauptmietzinsen handelt es sich nicht um einseitige und unerwartete Erhöhungen von Mieten, sondern um gesetzlich geregelte und einzupreisende Anpassungen an den Verbraucherpreisindex. Hier geht es um Wertbeständigkeit von Hauptmietzinsen und nicht um deren Erhöhung.
Im Gegensatz zu den privaten Mieten werden hingegen Gebühren laufend valorisiert. So etwa hebt die Stadt Wien auf Grundlage des Valorisierungsgesetzes die Gebühren an, sobald die Schwelle von 3 Prozent erreicht ist. Ein Aussetzen der Anpassung hat in
diesem Bereich bisher noch nicht stattgefunden. Seitens der Gebietskörperschaft wird dieses Vorgehen damit gerechtfertigt, dass Investitionen durchgeführt werden müssen. Es ist unverständlich, warum privaten Vermieter diese Möglichkeit versagt bleiben soll.
Auch weitere Betriebskostenbestandteile wurden entsprechend den jeweiligen Lohnabschlüssen diverser Gewerke, wie zum Beispiel, Rauchfangkehrer, Hausbetreuer, und Versicherungen, welche ihre Prämien nach den Baukostenindex in der übenwiegenden Zahl der Fälle anheben, angepasst.
Seit das Thema Inflation in den Fokus politischer und medialer Diskussionen gerückt ist, werden steigende Mieten als treibende Kraft der Inflation angesehen. Zahlen der Statistik Austria widerlegen dies jedoch;
In der Periode Jänner 2021 bis Dezember 2022 etwa waren im Warenkorb „Wohnen, Wasser, Energie” der Statistik Austria die Preise um 20,9 Prozent gestiegen. Anhand der einzelnen Bestandteile dieses Warenkorbes ergab sich jedoch folgendes Bild: „Bezahlte Wohnungsmieten“ stiegen in diesem Zeitraum lediglich um 3 Prozent, während sich „Wasserversorgung und sonstige Dienstleistungen“ (Wohnung) um 6,9 Prozent, Instandhaltung und Reparatur der Wohnung” um 25,9 Prozent erhöht haben. „Elektrizität, Gas und andere Brennstoffe” (Wohnung) stiegen hingegen um 54,1 Prozent.
Im Frühjahr 2023 errechneten Inflationsexperten des WIFO, dass der Einfluss der damals bevorstehenden Valorisierung der Richtwerte auf den Verbraucherpreisindex und die gemessene Inflationsrate gerade einmal 0,1 Prozentpunkte betragen würde. Auch die Statistik Austria hatte im Frühjahr 2023 die Auswirkungen einer Einschränkung der Mietanpassung auf die Inflationsdynamik als minimal bezeichnet.
Seit dem Jahr 2020 bis einschließlich Juli 2025 haben sich laut Statistik Austria die Hauptmietzinse um 4 Prozent unterhalb der allgemeinen Teuerung entwickelt.
Ein jüngster Bericht von Raiffeisen Research Raiffeisen Research Portal – Home bestätigt ebenfalls, dass die Mieten (gemeint sind Hauptmietzinse) für das Inflationsgeschehen kaum eine Rolle spielen. Verantwortlich für den jüngsten Inflationsanstieg waren das
Auslaufen der Strompreisbremse und anderer befristeter Maßnahmen im Strom-/Gasbereich zusammen mit deutlichen Anstiegen der Netzentgelte. Demnach erhöhten die Strompreise die gesamte Teuerung um 0,7 Prozentpunkte (zusammen mit anderen Maßnahmen im Energiebereich knapp 1 Prozentpunkt). Aber auch Dienstleistungen haben die Inflation maßgeblich beeinflusst.
In der Praxis sind Eigentümer täglich mit Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten konfrontiert, die nicht dem Verbraucherpreisindex unterliegen, sondern dem Baukostenindex unterworfen sind. Dieser ist allein im vergangenen Jahr um 3,6 %
gestiegen (2021: 10,4%; 2022: 10,1%; 2023: 1,1%).
Es wird behauptet, dass sich die Menschen in Österreich die Mieten nicht mehr leisten könnten, weil die Mieten aufgrund der Inflation erhöht wurden. Es sind aber nicht nur die Hauptmietzinse (diese wie oben ausgeführt nur moderat), sondern auch die Einkommen mit der Inflation bzw. über der Inflation gestiegen.
Laut Agenda Austria sind die Wohnkosten seit Jahren nahezu unverändert bei knapp einem Fünftel des verfügbaren Haushaltseinkommens. Im europäischen Vergleich ist Wohnen in Österreich immer noch vergleichsweise günstig.
Die Leistbarkeit der Mieten ist in manchen Fällen ein durch Subjektförderung lösbares soziales Thema, aber kein volkswirtschaftliches Thema.
Eine Beschneidung der Anpassung durch eine Mietpreisbremse kommt sämtlichen Mietern zugute. Von einer solchen Bremse profitieren zu einem Großteil auch Besserverdiener, deren Löhne bereits entsprechend angehoben wurden und die keinerlei finanzielle Probleme mit der Aufbringung ihrer Mietzahlung haben. Die Regelungen greifen ohne Rücksicht auf Einkommen oder Bedürftigkeit. Gutverdienende profitieren genauso wie jene, die Unterstützung benötigen. Diese Form der Gießkannenförderung auf Kosten des privaten Eigentums ist nicht nur unfair, sondern auch wirtschaftsfeindlich.
Die Unterstützung von sozial Schwachen ist eine Aufgabe des Staates und nicht der privaten Vermieter. Durch gezielte Subjektförderung in Form eines Wohnkostenzuschusses könnten hingegen all Jene unterstützt werden, die tatsächlich Bedarf haben.
Das vorgesehene Wertsicherungsmodell beinhaltet einen nicht auf die Praxis bezogenen Wertsicherungsdeckel, der den Erfordernissen und Ansprüchen der Erhaltung eines Mietgegenstandes nicht entspricht.
Zunehmende Mietregulierungen und hohe Sanierungskosten machen das Vermieten unattraktiver, weil es sich für Eigentümer schlicht nicht mehr rechnet. Viele solcher Wohnungen werden im Wohnungseigentum verkauft und dem Mietmarkt entzogen. Investitionen werden zurück gehen und damit auch der Wirtschaft, insbesondere dem Bau- und Baunebengewerbe sowie der Schaffung von Arbeitsplätzen schaden. Auch der Neubau leidet; Steigende Regulierungen und hohe Errichtungskosten schrecken Investoren ab, die ihr Geld andernorts oder überhaupt anders verwenden, um eine angemessene Verzinsung zu erreichen.
Jegliche Beschneidung der Mietzinseinnahmen behindert die Vornahme von dringend benötigten Investitionen in den Gebäudebestand. Das betrifft Maßnahmen im Bereich der Erhaltung, aber auch der thermischen Sanierung sowie den Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energieträger. Die von der EU festgeiegten Ziele und die damit verbundenen gesetzlichen Vorgaben zur Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden und Reduktion von Energieverbrauch (Stichwort Gebäuderichtlinie, OIB-Richtlinie, Nationaler Gebäuderenovierungsplan) werden langfristig nicht umgesetzt werden können.
Preisregelungen im Bereich der Vermietung haben negative Reflexwirkung auch auf Wohnungseigentümer und Einfamilienhausbesitzer, die ihr Eigenheim selbst bewohnen. Betroffen wären auch jene nahezu 50 Prozent der Österreicher, die im Eigentum leben, da sich der Verkehrswert einer Immobilie auch durch dessen Ertragswert bestimmt. Es werden damit auch in weiterer Folge erhebliche Schwierigkeiten bei der Besicherung laufender Kredite entstehen.
Über viele Jahre hinweg hat die Politik den Mittelstand dazu ermutigt, Immobilien zu erwerben, um eine zusätzliche Absicherung für die Pension zu schaffen – sei es durch Mieteinnahmen oder den Vorteil, selbst keine Miete zahlen zu müssen, sondern lediglich
die Betriebskosten. Doch nun stehen viele Eigentümer vor steigenden Anforderungen, während die Mietzinse sinken. Besonders Gewerbetreibende, aber auch andere Immobilieneigentümer, insbesondere im ländlichen Raum, nutzen ihre Ein- und Zweifamilienhäuser als Sicherheiten für Kredite. Sinkende theoretische Erträge verringern den Wert dieser Besicherungen.
Der soziale Wohnbau repräsentiert 60 Prozent (!) der gesamten Bestandsverhältnisse. In Wien sind die Zahlen aufgrund der geringen Eigentumsquote sogar noch höher. Faktum ist, dass aber gerade im öffentlichen Mietsektor Menschen leben, die nicht nur gut,
sondern zu einem hohen Prozentsatz überdurchschnittlich gut verdienen. Dass diese Menschen in den Genuss der Objektförderung kommen, hat mit sozialer Treffsicherheit nichts zu tun. Deshalb fordert der ÖHGB schon seit langer Zeit, dass jene Menschen, die
in einer Gemeindewohnung leben und gut verdienen, angemessen zu den Wohnkosten beitragen sollen. Mit daraus resultierenden Mehreinnahmen können diejenigen unterstützt werden, die tatsächlich Unterstützung benötigen und eine Gemeindewohnung nicht erhalten, weil diese von jemandem „besetzt“ ist, der die Unterstützung nicht benötigt. Schließlich sind die Gemeindewohnungen nicht ungefördert, sondern ist für die Mieteinnahmen auch keine Steuer zu bezahlen. Jeder Österreicher trägt daher zur Finanzierung bei.
Die letzte Richtwertanpassung fand im April 2023 statt. Gemäß 3. MILG hätte eine weitere Anpassung zwei Jahre später im April 2025 erfolgen sollen, die jedoch durch das 4. MILG ausgesetzt wurde. Die nächste mögliche Anpassung soll nun 3 (!) Jahre später erfolgen
und ist mit 1 Prozent gedeckelt. Die darauffolgende Anpassung im Jahr 2027 ist mit mageren 2 Prozent begrenzt und erst 2028 kommt die Regelung hinsichtlich der 3 Prozent zur Anwendung.
Diese Maßnahmen werden zudem zu einem Zeitpunkt gesetzt, in dem eine anhaltend hohe Inflation besteht, die jedoch nicht auf die Hauptmietzinse zurückzuführen ist (siehe dazu oben).
Bedenklich ist auch hier, dass jeweils an die durchschnittliche Veränderung des VPI für das vorausgehende Jahr abgestellt wird und nicht auf die Veränderung seit der letzten Anpassung.
Das Richtwertsystem wurde seit seinem Inkrafttreten 1994 sukzessive eingeschränkt:
Gemäß § 6 RWG idF des 3. WÄG sollte der Richtwert vom BMJ nach Einholung eines Gutachtens des Beirates neu festgesetzt werden, wenn die Veränderung des Baupreisindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau von der Veränderung des Verbraucherpreisindex 1986 oder des an seine Stelle tretenden Index seit der letztmaligen Festsetzung des Richtwertes insgesamt um mehr als 10 % abweicht. Im Jahr 2000 wurde eine Änderung von 10% auf 25 % vorgenommen. Durch das Deregulierungsgesetz BGBl I 2006/113 wurde diese Bestimmung gänzlich aufgehoben. Die ursprüngliche Regelung war insofern konsequent, als die Baukosten bei der Ermittlung des Richtwertes die entscheidende Rolle spielen.
§§ 7 und 8 RWG sah vor, dass beim BMJ ein Beirat eingerichtet wird, der Gutachten zur Ermittlung der Richtwerte erstattet sowie Empfehlungen für gleichartig berechenbare Zuschläge und Abstriche (unter Berücksichtigung der in den einzelnen Bundesländern herrschenden Verkehrsauffassungen) abgibt. Diese Empfehlungen sollten zu einer einheitlichen Bewertung bei Zuschlägen und Abstrichen führen. Auch diese Bestimmungen wurden durch das Deregulierungsgesetz BGBl I 2006/113 aufgehoben.
Die Anpassung an die Richtwerte sollte ursprünglich jährlich erfolgen, ab dem Jahr 2012 wurde die Anpassung nur mehr jedes zweite Jahr vorgenommen.
Darüber hinaus gab es bereits mehrfach eine Aussetzung in der Anpassung (siehe oben Punkt II.).
Die Kategoriebeiträge beziehen sich auf Altmietverträge, die vor mehr als 30 Jahren und länger abgeschlossen wurden und die vielfach aufgrund extensiver Eintrittsrechte innerhalb einer Familie wie eine Erbpacht zu nahezu unveränderten Bedingungen weitergegeben wurden und nach wie vor weitergegeben werden.
Ursprünglich war vorgesehen, dass sich die Kategoriebeiträge erhöhen, sobald eine Schwelle von 5 Prozent überschritten wird. Das 3. MILG sah vor, dass die Indexierung 2024 ausgesetzt und fortan einmal jährlich zum 1.4. erfolgen sollte. Das 4. MILG hat auch bei den Kategoriemieten die Indexierung im April 2025 ausgesetzt.
Innerhalb der letzten 17 Jahre (01.07.2008 bis 01.7.2023) wurden acht Anpassungen der Kategoriebeträge von € 0,77 für Kategorie D bis € 3,08 für Kategorie A auf derzeit € 1,12 für Kat D bis € 4.47 für Kategorie A vorgenommen.
Die Nettomiete von Altverträgen (mindestens 30 Jahre Mietvertragsdauer) liegt laut „Wohnen 2024“ der Statistik Austria (Seite 55 ff) bei 4,1 € pro Quadratmeter.
Kaum ein anderes Land weist so niedrige Beträge im Bereich der Vermietung auf. Über die Mietpreisdeckelung von Kategoriebeträgen freuen sich jene Mieter besonders, die in den Altmietvertrag der Eltern oder Großeltern eingetreten sind (z.B. Altbauwohnung am Kohlmarkt), gleichzeitig aber zu Spitzenverdienern zählen.
Erstmals wird auch der angemessene Mietzins den Kautelen des MieWeG durch massive Deckelung unterworfen. Auch hier gelten die zu den Richtwert- und Kategoriemieten genannten Bedenken.
Wer ein denkmalgeschütztes Haus besitzt, wird kaum noch in der Lage sein, die für Erhaltung und Sanierung notwendigen Investitionen über Mieteinnahmen zu finanzieren. Dies führt langfristig dazu, dass insbesondere historische Bausubstanz vernachlässigt wird und der Bestand an qualitativ hochwertigem, aber leistbarem Wohnraum weiter zurückgeht. Die Probleme der Erhaltung treffen aber die Vermieter.
Kritisch zu beurteilen ist die vorgesehene Aliquotierung der Valorisierung, insbesondere in Verbindung mit der Bestimmung des § 1 Abs 2 Z 2. Die Regelung führt zu zusätzlichem Verwaltungsaufwand, ohne dass das dafür vorgesehene Verwaltungshonorar entsprechend angepasst wird.
Darüber hinaus bestehen weitere Bedenken: Der Richtwertmietzins samt Zu- und Abschlägen bildet die gesetzliche Obergrenze des als zulässig erachteten Mietzinses. Wird jedoch ein Mietvertrag kurz vor dem Valorisierungsstichtag (1. April) abgeschlossen, so gilt nach der ersten Valorisierung ein niedrigeres zulässiges Mietzinslimit als für
Verträge, die einige Monate früher abgeschlossen wurden.
Dies führt dazu, dass Vermieter, die – zufällig – kurz vor dem Stichtag einen Vertrag abschließen, dauerhaft benachteiligt sind, da ihnen die Indexanpassung für ein volles Jahr verloren geht. Der niedrigere Ausgangsbetrag „pflanzt sich“ über die gesamte Vertragsdauer fort.
Diese Differenzierung erscheint sachlich nicht gerechtfertigt und widerspricht dem gesetzgeberischen Grundgedanken, wonach der Richtwert samt Zu- und Abschlägen den „fairen Wert der Gegenleistung“ für die Überlassung des Mietobjekts darstellt.
Als Zeitpunkt für die Anpassung bzw. Berechnung sollte jedenfalls der Jänner und nicht erst der April vorgesehen werden, da auch die Betriebskosten berechnet werden müssen und daher nicht zweimal gerechnet werden muss, um Neuvorschreibungen zu machen.
Anzumerken ist, dass die Regelung zur Berechnung des zulässigen Mietzinses unübersichtlich und für einen durchschnittlichen Vermieter und Mieter weder transparent noch nachvollziehbar ist und an Kompliziertheit und wirtschaftlicher Unplanbarkeit in Bezug auf private Investoren unzumutbar ist. Die Regelungen werden Anlass für eine Vielzahl von künftigen Rechtsstreitigkeiten geben. Nach der Rechtsprechung des VfGH sind Normen klar und verständlich zu verfassen. Der vorliegende Entwurf wird diesem Erfordernis jedoch nicht gerecht.
Die vorgesehene „Verjährung ab Kenntnis“ ist unbestimmt und eröffnet einen weiten Interpretationsspielraum. Der Begriff der Kenntnis nach § 1489 ABGB hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und ist für Vermieter praktisch kaum vorhersehbar. Eine objektive Frist – etwa ab Zahlung oder Vertragsende – wäre rechtssicher und systematisch klarer. Durch die Kombination einer subjektiven Kenntnisfrist mit einer absoluten Frist von 30 Jahren entsteht faktisch eine Verlängerung der Haftungsdauer und somit eine Verschlechterung gegenüber dem geltenden Recht.
Besonders kritisch ist, dass die vorgesehene Fünfjahresbegrenzung und die verkürzte Verjährung bei als „missbräuchlich“ eingestuften Klauseln gemäß der Richtlinie 93/13/EWG überhaupt nicht greifen. Damit werden zahlreiche Vermieter, die sich auf frühere Praxis und gängige Vertragsmuster verlassen haben, vollständig von der Entlastung ausgenommen. Dies führt zu einer sachlich nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung.
Der gewählte Stichtag 1. Jänner 2026 ist ebenfalls problematisch. Er schafft einen erheblichen Anreiz, noch vor Inkrafttreten des Gesetzes Klagen einzubringen, um von den neuen Einschränkungen nicht erfasst zu werden. Eine derartige Regelung ist erfahrungsgemäß geeignet, einen massiven Anstieg von Verfahren zu provozieren, anstatt zur Entlastung der Gerichte beizutragen.
Insgesamt führt § 4 Abs. 3 MieWeG nicht zu einer Klarstellung oder Stabilisierung, sondern zu neuen rechtlichen Unsicherheiten und erheblichen wirtschaftlichen Risiken für Vermieter. Eine sachgerechte und ausgewogene Übergangsregelung sollte daher auf objektiv bestimmbare Fristen abstellen und eine gleichmäßige Anwendung für alle Altverträge gewährleisten.
Die Eindämmung befristeter Mietverhältnisse wird als essenzieller Dreh- und Angelpunkt des Mieterschutzes angesehen.
Laut Mikrozensus der Statistik Austria lag der Anteil befristeter Hauptmietverhältnisse 2017 bei 21,9 % und 2024 bei 24,8 %. Das ist ein moderater Anstieg von lediglich 2,9 Prozentpunkten in sieben Jahren. In Wien, wo die meisten Mietverhältnisse abgeschlossen werden, wurden 2024 nur 19,7 % befristete Hauptmietverträge verzeichnet, 2017 waren es 16,1 %. Auch hier ist eine marginale Steigerung von 3,6 Prozentpunkten für eine Periode von sieben Jahren zu verzeichnen. Die höchsten Werte an befristeten Mietverträgen finden sich in Vorarlberg. Grund dafür ist, dass dort seit 2001 auch Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen nur mehr befristet vergeben werden.
Gerade die Einführung befristeter Verträge in Österreich hat dazu geführt, dass mehr Wohnungen auf den Markt gekommen sind. Mit einer Verlängerung der Mindestbefristungsdauer wird genau das Gegenteil passieren; Mietgegenstände werden sukzessive dem Markt entzogen. Dadurch verringert sich das Angebot. Sinkt das Angebot, erhöht sich der Preis und es kommt aufgrund der Verknappung zu Verteuerungen.
Die Ausdehnung der Befristungsdauer gilt nicht nur für Neuabschlüsse, sondern auch für die Vertragsverlängerung von Mietverträgen. Das bedeutet einen massiven Eingriff in die Vertragsfreiheit und Selbstbestimmung von Eigentümern Eigennutzung wird damit reduziert.
Die geplanten Maßnahmen bedeuten einen Verlust jeglicher Flexibilität und Selbstbestimmungsfähigkeit über die eigenen vier Wände. Eigentümer werden es sich fortan genau überlegen, ob sie ihre Immobilie auf den Markt geben. Wie beim Bestellerprinzip mag diese Änderung „gut gemeint sein“, bedeutet aber am Ende des Tages keine Verbesserung für den Mieter.
Befristete Mietverträge sind kein Instrument der Willkür, sondern eine Möglichkeit für Eigentümer. Wohnungen zeitlich begrenzt zu vermieten. Dafür gibt es viele Gründe: Die Wohnung wird in einigen Jahren selbst genutzt oder für die eigene Familie (z. B. für
Kinder oder Enkel während des Studiums) benötigt bzw. wird diese aufgrund eines beruflichen Auslandaufenthalts für eine bestimmte Zeit nicht bewohnt. Auch eine zeitnah geplante Sanierung oder eine Verbesserung können Gründe dafür sein.
Vermieter sind in der Regel froh, wenn ein verlässlicher Mieter lange in der Wohnung bleibt. Ein Mieterwechsel bedeutet in der Praxis Zeit und Kosten – und zwar oft in erheblichem Ausmaß. Renovierung, Sanierung, Maklerprovisionen, Inserate. Leerstandzeiten und Verwaltungsaufwand fressen mögliche Mehrerträge auf. Braucht ein Vermieter die Wohnung nicht für sich, ist er froh, wenn ein pünktlich zahlender und verlässlicher Mieter verlängern will. Dem Mieter hingegen wird nach wie vor eine kurzfristige Kündigungsmöglichkeit eingeräumt und es besteht keine Bindung an die vereinbarte Befristung. Eigentum braucht Schutz – Befristung ist Ausgleich. Das Mietrechtsgesetz (MRG) schränkt die Kündigungsmöglichkeiten von Vermietern stark ein. Die gesetzlich vorgesehene Befristung ist ein Ausgleich für diese rigiden Bestimmungen. Ohne Befristung und bei Fortbestand der Eintrittsrechte wird eine Wohnung faktisch über Generationen aus der Hand gegeben.
Die geplante Verlängerung der Mindestbefristungsdauer von Mietverträgen auf fünf Jahre ausschließlich für Vermieter, die als Unternehmer einzustufen sind, wirft erhebliche rechtliche Bedenken auf. Da die Unternehmereigenschaft von Vermietern im
Konsumentenschutzgesetz nicht näher definiert ist, sind die Vertragspartner auf die Auslegung der Rechtsprechung angewiesen, die Änderungen unterworfen sein kann. Die Grenze wäre festzulegen.
Die Abgrenzung, wer als Unternehmer im mietrechtlichen Kontext gilt, ist unscharf; Während das KSchG an das Betreiben einer Organisation anknüpft, betont die Judikatur, dass es auf den Organisationsgrad nicht zwingend ankomme. Zusätzlich hat sich eine Faustregel herausgebildet, wonach ab dem Besitz von fünf Wohnungen Unternehmereigenschaft vorliegt – daneben existieren weitere Kriterien wie die Beschäftigung von Mitarbeitern oder eine kaufmännische Buchführung.
Diese uneinheitlichen Leitlinien führen zu einem erheblichen Verlust an Rechtssicherheit: Ein Mieter kann in der Regel nicht beurteilen, ob sein Vermieter als Unternehmer gilt, zumal dieser Umstand oft von der Anzahl der über verschiedene Standorte verteilten Wohnungen abhängt. Auch stellt sich die Frage, wie sich die Rechtslage verändert, wenn der Vermieter nach Abschluss des Mietvertrages weitere Objekte erwirbt und dadurch in die Unternehmereigenschaft „hineinwächst“. Derartige Unklarheiten sind für beide Vertragsparteien problematisch, wiegen aber angesichts der weitreichenden Folgen für die Vertragsgestaltung besonders schwer.
In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass konsequenterweise auch für Mieter die zwingende Frist über die Möglichkeit einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses nach einem Jahr im Fall der gesetzlichen Verlängerung der Mindestbefristungsdauer auf
fünf Jahre ebenfalls zu verlängern wäre.
Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB) sieht im Entwurf zu einem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), einer Änderung des Mietrechtsgesetzes (MRG) sowie des Richtwertgesetzes (RWG) in Form des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (5. MILG) einen tiefgreifenden Eingriff in Eigentums-, Vertrags- und Erwerbsfreiheit.
Die vorgesehenen Deckelungen, Aussetzungen, Aliquotierungen von Mietverträgen sowie die zwingende Verlängerung von befristeten Verträgen zerstören das Vertrauen in die Beständigkeit gesetzlicher Rahmenbedingungen und gefährden die wirtschaftliche Basis
privater Vermieter.
Es ist eine Tatsache, dass Mietpreisbremsen nicht die Ursachen steigender Wohnkosten – wie Baukosten, Energie, Materialpreise, Zinsen – bekämpfen, sondern versuchen, deren Symptome durch regulatorische Eingriffe zu dämpfen. Das führt zu Marktverzerrungen. Die eigentlichen Ursachen der Teuerung werden ignoriert – stattdessen werden Vermieter bestraft.
Mit dem vorliegenden Gesetzesvorhaben wird nicht nur der Bestand gefährdet, sondern auch künftige Investitionen – und damit Wohnraum für kommende Generationen. Unter solchen Voraussetzungen wird kein Privater mehr bereit sein, in diesem Land zu investieren. Damit werden Sanierungen aufgeschoben und Investitionen in neuen Wohnraum bleiben aus.
Eine Anpassung der Mieten nach Maßgabe der Inflation ist unabdingbar, um das Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung zu wahren. Sozialpolitische Maßnahmen sind Aufgabe des Staates – nicht der privaten Vermieter.
Anstelle weiterer Regulierungen sollten verstärkt liberalisierende Maßnahmen gesetzt werden, um Gebäudeeigentümern Anreize zur Vornahme von Investitionen zu geben. Neben mietrechtlichen Anreizen bietet auch das Steuerrecht zahlreiche Möglichkeiten. Investitionen auszulösen. Der ÖHGB fordert daher die Wiedereinführung der steuerfreien Rücklage, die es einem Eigentümer ermöglicht, für größeren Investitionen steuerschonend anzusparen.
Kaum ein Bereich ist sensibler als das Wohnen – umso größer ist die Verantwortung, gesetzliche Eingriffe mit Augenmaß zu gestalten. Das vorliegende Gesetz jedoch verfehlt dieses Ziel grundlegend: Es dämpft nicht die Teuerung, sondern die Bautätigkeit, und erschwert genau das, was es fördern will – leistbaren Wohnraum.
Was als Maßnahme gegen Teuerung und Wohnungsknappheit gedacht ist, droht das Gegenteil zu bewirken; weniger Investitionen, weniger Sanierungen und weniger leistbarer Wohnraum für kommende Generationen.