Wertsicherung im Mietrecht – Mediale Aufregung ohne Substanz!
Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 07/2025, S.2
Der ÖVI hat seit zwei Jahren einen klaren Standpunkt formuliert und diesen auch immer wieder sowohl den Medien als auch der Politik kommuniziert, das tun wir in diesen Tagen in intensiver Form, leider wieder einmal gilt das Motto abwarten: Wer rührt sich zuerst, der OGH mit Entscheidungen in Individualprozessen oder die Politik mit einem Lösungsvorschlag, der die im Regierungsprogramm angedeutete Klarstellung bringt?
Zwei Jahre sind mittlerweile vergangen, in denen der OGH die Ungültigkeit von Wertsicherungsklauseln aufgrund eines Formfehlers festgestellt hat, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich auf eine 2-monatige Sperrfrist betreffend möglicher Anhebungen hingewiesen wurde. Diese Rechtsprechung definiert aber „nur“ die allgemeine Unzulässigkeit der Klausel, nicht aber, wenn es um den Rückforderungsanspruch des einzelnen Mieters geht. Die Voraussetzungen sind jeweils im Einzelfall zu prüfen, wobei der Maßstab der Vertragsauslegung ein anderer ist. Die jüngste Erkenntnis des VfGH hat daran nichts geändert, sondern nur die Verfassungsmäßigkeit der betreffenden Konsumentenschutzbestimmung bejaht.
Noch sind eine Reihe von wichtigen Einzelfragen offen, die der OGH in Individualprozessen zu beurteilen hat. Welche Verjährungsfrist ist anzuwenden? Sind es 3 Jahre oder 30 Jahre, für die eine allenfalls ungültig vereinbarte Wertsicherung zurückbezahlt werden müssen? Fällt eine Wertsicherungsvereinbarung zur Gänze weg oder kann die Klausel in Teilbereichen aufrechterhalten werden, vor allem wenn es tatsächlich zu keiner Anhebung nach zwei Monaten kam?
Die wirtschaftlichen Auswirkungen bei einem worst-case Szenario sind mehr als bedrohlich:
- Die Mietzinse (evt. sogar noch aus Schilling-Zeiten!) würden dauerhaft eingefroren, die Erträge massiv geschmälert.
- Das Vertrauen in den Immobilienstandort Österreich für Investitionen wurde bereits deutlich beschädigt. Dringend notwendige Wohnbauprojekte in Ballungszentren liegen auf Eis.
- Für thermische Sanierungen und Dekarbonisierungsmaßnahmen fehlt das nötige Kapital.
- Der Beleihungswert der betroffenen Immobilien wird maßgeblich reduziert und verhindert etwa die Aufnahme von Sanierungsdarlehen.
- Auch die Immobilienbewertungen in den Bilanzen von institutionellen Investoren wie etwa Banken und Versicherungen sind mit einer massiven Abwertung zu kalkulieren.
Dass die Bundesregierung – nach zwei Jahren Untätigkeit – nun endlich die im Regierungsprogramm etwas vage formulierte Klarstellung gesetzlich angehen will, ist zu begrüßen. In der politischen und medialen Diskussion wird immer wieder eine angeblich überschießende Wertsteigerung ins Treffen geführt, von der die Immobilienwirtschaft profitiere. Darum geht es nicht, sondern um ein reines Abdecken der Geldentwertung. Für den Wirtschaftsstandort und die Wohnungssuchenden wäre jegliche weitere Untätigkeit ein Danaergeschenk.