VwGH: Instandsetzungs- oder Instandhaltungsaufwand bei Eigentumswohnungen
Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 02/2025, S.25
von
Dr. Stefan Drawetz (Steuerexperte, Leiter der Steuergruppe vom ÖHGB)
Gegenstand einer höchstgerichtlichen Entscheidung aus dem Herbst 2024 war die Abzugsfähigkeit von Sanierungsaufwendungen, die zwei Eigentumswohnungen betrafen. Ob sofort absetzbare Werbungskosten vorliegen (Instandhaltungsaufwand) oder ob die Aufwendungen über 15 Jahre zu verteilen sind (Instandsetzungsaufwand), hängt davon ab, ob der Austausch wesentlicher Gebäudeteile erfolgt.
Da der Vermieter in der Wohnanlage eine Vielzahl von Wohnungen besaß, argumentierte er, dass diese Maßnahmen – in Relation zu allen Wohnungen – nicht wesentlich und daher sofort absetzbar sind. Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) entschied anders: Bei Eigentumswohnungen ist jeweils nur die konkrete Wohnung die maßgebliche Bezugsgröße (VwGH 26.09.2024, Ro 2023/15/001).
Der VwGH bestätigt mit diesem Erkenntnis die seit vielen Jahren in RZ 6465a der Einkommensteuerrichtlinien dargestellte Sichtweise des Finanzministeriums (BMF). Zur Beurteilung der Wesentlichkeit zieht das BMF die inzwischen altbekannte „25 %-Grenze“ heran: Werden etwa mehr als 25% der Fenster getauscht, liegt verteilungspflichtiger Instandsetzungsaufwand vor.