Verkauf einer Immobilie gegen Leibrente

Ob beim Verkauf eines Mietobjektes gegen Leibrente Einkommensteuer anfällt, hängt vom Immobilienwert und der Rentenhöhe ab.

Aus der Rentenhöhe und der versicherungsmathematischen Lebenserwartung des Verkäufers wird der sog. „Rentenbarwert“ ermittelt. Er gilt als steuerlicher Kaufpreis und bildet die Basis für die Berechnung des Veräußerungsgewinns. Liegt der Rentenbarwert bei 50–125 % des Immobilienwerts, liegt eine steuerpflichtige Kaufpreisrente vor. Ist er darunter oder darüber, ist die Rente ganz (Unterhaltsrente) oder teilweise (gemischte Rente) steuerfrei.

Für die Gewinnermittlung werden vom Rentenbarwert die Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten, vermindert um Abschreibungen (sozusagen der „steuerlicher Buchwert“), abgezogen; bei Altgrundstücken, die am 1.4.2012 nicht mehr in der Spekulationsfrist waren, pauschal 86 % des Rentenbarwerts.

Steuerpflicht entsteht ab jener Zahlung der Kaufpreisrente, mit der dieser „Buchwert“ überschritten wird und der Verkäufer in die Gewinnzone kommt – sie hängt also von der Lebensdauer des Rentenempfängers ab.

Auf diese Einkünfte ist der allgemeine Steuertarif anzuwenden, nicht der ImmoESt-Satz von 30 %.