Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung

Monatszeitschrift Haus & Eigentum, Ausgabe 06/2025, S.22

Mit der Heizkostenabrechnung nach dem Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz werden die Energiekosten verbrauchsabhängig aufgeteilt. Der Haus- und Grundbesitzerbund Steiermark hat für Sie einen Blick auf die neuen Regelungen geworfen und beantwortet die drängendsten Fragen.

Die Abrechnung rückt näher und mit ihr die unaufhaltsame Frage: Wie wird sich die Heizkostenabrechnung dieses Jahr gestalten? Ein Thema, das besonders in Mehrparteienhäusern und modernen Wohnanlagen von Bedeutung ist.

Angesichts steigender Energiepreise und wachsender Anforderungen an nachhaltiges Heizen und Kühlen, hat der Gesetzgeber mit dem Heiz und Kältekostenabrechnungsgesetz (HeizKG) bereits 2021 wichtige Weichen gestellt. Doch was bedeutet das für Wohnungseigentümer und Hausbesitzer?

Frau Mag.^a Sabrina Schein, Juristin des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes Steiermark, hat für Sie eine Auswahl brennender Fragen aus der Praxis zusammengestellt.

Welche Kriterien müssen erfüllt sein, damit die Verrechnung der Heizkosten nach dem HeizKG erfolgt?

Es müssen mindestens 4 Nutzungsobjekte durch eine zentrale (gemeinsame) Heizungsanlage mit Wärme versorgt werden. Diese müssen mit einer Messvorrichtung ausgestattet sein. Verfügt man stattdessen über eine Einzelheizung (zB. Strom oder Gas) in der Wohnung, dann sind die Bestimmungen des HeizKG nicht von Bedeutung.

Häuser unterschiedlicher Einlagezahlen – kommt das HeizKG dann auch zur Anwendung?

Dass die Nutzungsobjekte nur auf einer Einlagezahl situiert sind, stellt keine Voraussetzung des HeizKG dar. Beispiel: Ein Mehrparteienhaus mit 5 Wohnungen versorgt auch 3 Doppelhaushälften mit Wärme. Hier liegt auch eine gemeinsame Versorgungsanlage vor. Die Einlagezahl ist in diesem Fall nicht relevant.

Welche Regelungen gelten für ein Zinshaus, wenn das HeizKG nicht zur Anwendung gelangt?

Im Rahmen des Vollanwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes gilt: Grundsätzlich bestimmt sich der Anteil eines Mietobjektes an den Kosten des Hauses nach dessen Nutzfläche im Verhältnis zur Gesamtnutzfläche des Hauses. Wer welche Kosten verursacht hat, ist daher grundsätzlich irrelevant.

Weiters wäre denkbar, eine verbrauchsabhängige Kostenaufteilung der Heiz und Warmwasserkosten vorzunehmen. Hierfür ist eine schriftliche Zustimmung zur verbrauchsabhängigen Kostenaufteilung durch zwei Drittel der Mieter notwendig. Die Nutzungsobjekte müssen auch mit Messgeräten ausgestattet sein.

Was anderes gilt im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Hier kommt es vorrangig auf die vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag an.

Welche Kosten werden über die Heizkostenabrechnung verrechnet?

Energiekosten: beispielsweise Öl, Pellets, Gas, sowie Stromkosten für den Betrieb der Anlage

Sonstige Kosten: Betreuung und Wartung, Verschleißteile, Kosten der Abrechnung

Öfters wird Kaltwasser auch im Zuge der Heizkostenabrechnung abgerechnet – ist dies die Regel?

Nein. Das HeizKG hat hierfür keinen gesetzlichen Rahmen geschaffen.

Wie errechnet sich die beheizbare Nutzfläche?

Für die Berechnung ist die Nutzfläche ausschlaggebend. Hiervon in Abzug gebracht werden Wandstärken, Stiegen, Terrassen sowie offene Balkone. Loggien hingegen werden zur beheizbaren Nutzfläche hinzugerechnet.

Erfolgt die Verrechnung der Energiekosten nur anhand des Verbrauches?

Nein. Die Kosten werden in verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten gegliedert. Stellt eine zentrale Versorgungsanlage Wärme sowohl für die Heizung, als auch die Warmwasseraufbereitung zur Verfügung, muss eine Trennung zwischen diesen vorgenommen werden. Ist eine Trennung der Energiekosten für Heizung und Warmwasser nicht möglich, liegt auch keine anderslautende einstimmige Vereinbarung vor, erfolgt die Aufteilung in 60 % Heizung und 40 % Warmwasser. In weiterer Folge werden diese Energiekosten zu 70 % nach dem Verbrauch und 30 % nach der versorgbaren Nutzfläche verteilt.

Darf ich als Wohnungseigentümer immer eine Selbstablesung meines Verbrauchs durchführen?

Nein. Das ist nur für höchstens eine Abrechnungsperiode möglich.

Wann muss die Heizkostenabrechnung gelegt werden?

Die Abrechnung ist bis spätestens sechs Monate nach Ende der Abrechnungsperiode zu legen.

Was geschieht, wenn die Abrechnung zu spät gelegt wird?

Innerhalb eines Jahres ab Ende der Abrechnungsperiode müssen die Kosten geltend gemacht werden. Man spricht von der Präklusivfrist. Wird die Frist verabsäumt, tritt Präklusion ein. Die Kosten können nicht mehr eingefordert werden.

Wem steht das Abrechnungsergebnis zu?

Im Gegensatz zum Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Raumschuldnerprinzip) gilt das Verursacherprinzip. Das Heizkostenabrechnungsergebnis steht demjenigen zu, in dessen Nutzungszeitraum der Fehlbetrag oder das Guthaben angefallen ist. Das Guthaben bzw. die Nachzahlung ist binnen 2 Monaten ab Legung der Abrechnung fällig.

Wie lange hat man Zeit einen Einwand gegen die Abrechnung zu erheben?

Innerhalb von 6 Monaten kann ein Einwand erhoben werden. Danach gilt die Abrechnung als genehmigt.

Können Verbrauchsinformationen auch über eine Smartphone App abgerufen werden?

Wärmeabnehmer wie zB. Wohnungseigentümer können die Verbrauchsinformationen kostenfrei – auch auf elektronischem Weg – erhalten. Sohin wäre ein Zugriff über eine Website oder auch über eine App denkbar (unter Berücksichtigung der technischen Gegebenheiten). E-Mail-Übermittlungen zählen auch hierzu.

Ist es dem Vermieter möglich, einen Teil der Kaution für eine etwaige Nachzahlung einzubehalten?

Dem Vermieter ist es nicht erlaubt einen Teil der Kaution für nicht feststehende Forderungen einzubehalten. Eine Zwischenablesung mit anschließender Zwischenabrechnung wird empfohlen.