Wohnrecht aktuell – Schadenersatzansprüchen der Wohnungseigentümer:innen
gegenüber dem Bauträger für Mängel an allgemeinen Teilen der Liegenschaft.
Der OGH (3 Ob 219/24p) hatte sich in einem aktuellen Fall mit Ansprüchen von zwei Wohnungseigentümer:innen gegenüber einem Bauträger wegen mangelhafter Terrassen und dadurch bedingter Mangelfolgeschäden in einzelnen WE-Objekten zu befassen und gelangte hierbei zu folgenden Ergebnissen:
§ 6 Abs 1 Z 5 KSchG („kleines Transparenzgebot“) gilt auch für Dauerschuldverhältnisse. Wertsicherungsklauseln in Wohnungsmietverträgen unternehmerischer Vermieter haben sich an den Erfordernissen des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG messen zu lassen.
Die Wahl des Gewährleistungsbehelfs bzw Schadenersatzanspruchs betreffend allgemeine Teile steht grundsätzlich nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer allein zu, sondern es ist darüber ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder eine substituierende Entscheidung eines Außerstreitrichters erforderlich, es sei denn, bei der Geltendmachung von Gewährleistungs- und/oder Schadenersatzansprüchen betreffend allgemeine Teile durch einen einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer können mangels Interessenkonflikts Gemeinschaftsinteressen nicht beeinträchtigt werden.
Im vorliegenden Fall wurde bei der Geltendmachung von Kosten für eine – bereits durchgeführte – gesamthafte Sanierung kein derartiger Interessenkonflikt gesehen, zumal eine derartige Sanierung grundsätzlich im Interesse aller Mit- und Wohnungseigentümer liege. Den klagenden Wohnungseigentümer:innen wurde daher die Aktivlegitimation zur Geltendmachung dieser Forderungen zugesprochen.
Steht allen Wohnungseigentümer:innen aus ihren Verträgen gegen den Bauträger gemeinsam ein Anspruch auf Deckungskapital für noch nicht durchgeführte Sanierungen bestehender Mängel an allgemeinen Teilen des Hauses (oder eines Vorschusses hierauf) zu, so kann jeder einzelne Wohnungseigentümer (nur) den auf seinen Anteil entfallenden Teil begehren.
Anders ist es aber zu beurteilen, wenn Wohnungseigentümer:innen nicht das Deckungskapital für eine noch ausständige Sanierung einklagen, sondern vielmehr den Ersatz der von ihnen bereits allein getragenen Kosten einer erfolgten Ersatzvornahme. Ein Nachteil der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer:innen durch den Zuspruch der Gesamtkosten ist in dieser Konstellation nicht gegeben, weil die ursprünglichen Mängel nunmehr saniert sind.