Seit dem Inkrafttreten der Grundanteilsverordnung mit 1. Jänner 2016 ist für die Absetzung für Abnutzung bei Vermietungen maßgeblich, ob die Gemeinde mehr als 100.000 Einwohner hat oder der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bauland über € 400,- liegt.
Das Bundesfinanzgericht (BFG) hatte unlängst über einen der beiden Befreiungstatbestände der Immobilienertragsteuer zu entscheiden. Demnach ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei, wenn diese in den letzten zehn Jahren zumindest fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde und dieser spätestens mit dem Verkauf aufgegeben wird.
Anders als der private Grundstücksverkauf, der mit 30 % Immobilienertragsteuer besteuert wird, fällt der gewerbliche Grundstückshandel unter den normalen Einkommensteuersatz mit bis zu 55 %. Weiters unterliegt der gewerbliche Grundstückshandel der gesetzlichen Sozialversicherung, und es gibt keine Herstellerbefreiung.
Tätigkeiten, die auf Dauer kein positives wirtschaftliches Gesamtergebnis erbringen, fallen aus einkommensteuerlicher Sicht unter den Begriff der „Liebhaberei“ und sind steuerlich unbeachtlich. „Liebhaberei“ hat zur Folge, dass die daraus resultierenden Verluste steuerlich nicht verwertet werden dürfen.
Die Rechtsgeschäftsgebühren für Wohnungsmietverträge sind bereits seit 11. November 2017 abgeschafft. Nun wurde auch die Gebühr für schriftliche Bürgschaftserklärungen, die beim Abschluss von Mietverträgen zu Wohnzwecken zur Absicherung des Vermieters abgegeben werden, gestrichen.
Ein Fall aus der Praxis: Ein Vermieter vermietet Räumlichkeiten an den Betreiber eines Cafés. Eines Tages erhält der Vermieter Post mit der Information, dass festgestellt worden sei, dass in diesem Lokal (illegale) Glückspielautomaten betrieben werden, und dass derjenige für die korrekte Entrichtung der Abgaben haftet, der dies in seinem Verfügungsbereich erlaubt.
In den Wiener Strandbädern Gänsehäufel und Alte Donau werden diese containerartigen Badehütten von Badegästen gemietet und sind außerhalb der Öffnungszeiten des Bades zugänglich und zum Übernachten geeignet. Es stellte sich nun die Frage, ob es sich um eine Vermietung zu Wohnzwecken handelt und daher 10% Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen ist.
Seit 1. Mai 2016 waren Umsätze aus der Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen, einschließlich der regelmäßig damit verbundenen Nebenleistungen einem Umsatzsteuersatz von 13%, statt bisher 10%, zu versteuern. Ab 1. November 2018 ist wieder alles neu – oder eigentlich wieder alles beim Alten.
Im Jänner-Beitrag habe ich von einer Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes zur Immobilienertragsteuer berichtet. Darin urteilte das Gericht, dass die Hauptwohnsitzbefreiung nicht greift, wenn die Wohnung dem Verkäufer zwar zumindest fünf der letzten zehn Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat, er aber in dieser Zeit nur Mieter und noch nicht Eigentümer war. Am 24. Jänner hat nun der Verwaltungsgerichtshof gegenteilig entschieden.
Bis zu einem Jahresumsatz von € 30.000,- kommt die Kleinunternehmerregelung zur Anwendung: Die Einnahmen sind von der Umsatzsteuerpflicht befreit. Wird die Tätigkeit unterjährig begonnen oder beendet, kommt es zu keiner anteiligen Kürzung.
Im Gegensatz zur Wohnraumvermietung ist die Vermietung von anderen Immobilien (Geschäfts-, Seminarräume etc.) grundsätzlich umsatzsteuerbefreit und somit auch kein Vorsteuerabzug zulässig.
Grundsätzlich greift eine der beiden Hauptwohnsitzbefreiungen bei der Veräußerung von privaten Grundstücken, wenn die Immobilie von der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre oder in den letzten zehn Jahren zumindest fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde und dieser nun aufgegeben wird.
