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Vermieterfalle: schadhafte E-Leitungen

Layoutbild Kabelbrand

Vermieter müssen seit 2010 einen Elektrobefund erbringen, in dem festgehalten ist, dass die Elektroinstallationen der Wohnung den Sicherheitsstandards entsprechen. Das Fehlen eines solchen Befundes oder gravierende Mängel wie ein schadhafter Schutzleiter können für den Vermieter teuer werden.

Schadhafte E-Leitungen stellen eine der wesentlichen Fallen für Vermieter dar, insbesondere bei Vermietung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Hier besteht die Gefahr, dass der Mieter die Schadhaftigkeit der elektrischen Leitungen auf Grund seiner Rügepflicht dem Vermieter anzeigt und die Kosten für die Sanierung im Nassbereich einen gewissen Betrag übersteigen. Wenn dann der Vermieter nicht binnen einer Maximalfrist von drei Monaten den Mangel behebt, ist es möglich, dass die Wohnung infolge eines nachfolgenden Mietzinsüberprüfungsverfahrens in die Kategorie D-unbrauchbar eingestuft wird. Der Mietzins sinkt dann auf € 0,90 pro m² Nutzfläche und Monat, bei einem befristeten Mietverhältnis sind davon noch 25% Befristungsabschlag in Abzug zu bringen!

Seit 13. Juli 2010 gilt auf Grund der Elektrotechnik-Verordnung (ETV), dass der Vermieter bei Vermietung einer Hauptmietwohnung verpflichtet ist, den vorschriftsmäßigen und sicheren Zustand der Elektroinstallationen sicherzustellen. Diese neue Bestimmung in § 7a der Elektrotechnik-Verordnung schreibt darin ausdrücklich vor, dass bei der Vermietung einer Hauptmietwohnung der vorschriftsmäßige und sichere Zustand der Elektroinstallation zu gewährleisten ist.

Praxistipps zur Vermeidung von Nachteilen:

  • Holen Sie vor jeder Vermietung einen E-Befund eines befugten Elektrounternehmens ein und händigen Sie dem Mieter nachweislich den E-Befund aus (z.B. Anführung des E-Befundes im Übergabeprotokoll).
  • Beheben Sie wesentliche Mängel an der elektrischen Anlage der Wohnung nach Anzeige durch den Mieter unverzüglich.

Anforderungen der Elektrotechnik-Verordnung

Gemäß § 7a der Elektrotechnik-Verordnung hat die Wohnung folgende Anforderungen zu erfüllen:

  • mangelfreier Zustand der elektrischen Anlage in der Wohnung
  • entsprechender Zusatzschutz durch die Absicherung aller Steckdosenstromkreise mit einem Nennstrom bis 16A über einen oder mehrere 30mA–Fehlerstromschutzschalter (= „FI-Schalter“)

Diese erhöhten Sicherheitserfordernisse gelten somit bei dem Abschluss eines Hauptmietvertrages seit 13. Juli 2010 zu Wohnzwecken, egal ob die Wohnung dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt. Der Vermieter hat den vorschriftsmäßigen und sicheren Zustand der Elektroinstallationen dem Mieter durch die Vorlage eines „E-Befundes“ nachzuweisen. Händigt der Vermieter dem Mieter keinen „E-Befund“ aus, kann gemäß der Bestimmung in § 7a der Elektrotechnik-Verordnung der Mieter nicht davon ausgehen, dass die elektrische Anlage den gesetzlichen Sicherheitsanforderungen entspricht.

Vermieterfalle schadhafte Leitungen

Vermietung Vollanwendung MRG

Bei gefährlichen und nicht leicht behebbaren Mängeln der elektrischen Leitungen die einen größeren finanziellen Aufwand für die Behebung erfordern, wird eine Wohnung in die Kategorie „D-unbrauchbar“ eingereiht, falls der Mieter nach erfolgter Anzeige und bei Nichtbehebung durch den Vermieter einen Antrag auf Mietzinsüberprüfung stellen sollte. Die Gefährlichkeit einer elektrischen Anlage – insbesondere als Folge des Fehlens einer Schutzleiterinstallation – hindert die Brauchbarkeit einer Wohnung dann, wenn dieser Mangel nicht mit relativ einfachen Maßnahmen ohne größere Aufwendungen beseitigt werden kann (OGH 5 Ob 102/14g).

Dass jedoch die Elektroinstallationen nicht dem zeitgemäßen Standard entsprechen, ist für sich allein kein Mangel, der zur Unbrauchbarkeit der Wohnung führt. Die Gummiisolierung der Drähte und die damit verbundene Brandgefahr bei Überlastung steht der Brauchbarkeit der Wohnung nur dann entgegen, wenn feststeht, dass ein solcher Zustand aus sicherheitstechnischen Gründen auch das Stromversorgungsunternehmen veranlassen muss, die Lieferung elektrischer Energie bis zur Behebung des Mangels einzustellen (OGH 5 Ob 87/97y; OGH 5 Ob 189/00f).

Bei der Prüfung der Brauchbarkeit ist jedoch in der Regel nur der Aufwand für die Installation eines Schutzleiters in den Nassräumen (Bad, Küche) und nicht in weiteren Räumen maßgeblich (OGH 5 Ob 2364/96z). Allerdings stehen Mängel, die jederzeit ohne größere Aufwendungen behoben werden können, der Annahme eines brauchbaren Zustandes nicht entgegen (OGH 5 Ob 279/98k).

Nachfolgend ein Überblick zu der ergangenen Judikatur, was einen größeren finanziellen Aufwand – anhand des jeweiligen Einzelfalles – für die Sanierung schadhafter elektrischer Leitungen darstellt:

  • Als größerer Aufwand wurden etwa Kosten von € 1.526,13 (Preisbasis 1991) oder Aufwendungen in der Höhe von € 1.017,42 (Preisbasis 1989) qualifiziert (OGH 5 Ob 321/00t).
  • Kosten für Elektrikerarbeiten über € 1.800,– im Jahr 2013 (OGH 5 Ob 198/14z).
  • In einer anderen Entscheidung des OGH wurde dazu weiters ausgesprochen, dass ein Aufwand von € 5.300,– für die Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes der elektrischen Anlage einen größeren Aufwand darstellt (OGH 5 Ob 98/08k).
  • Zu beachten ist, dass zwar für die Prüfung der Brauchbarkeit an sich nur der Aufwand für die Installation eines Schutzleiters in den Nassräumen maßgeblich ist. Sind jedoch auch in anderen Räumen isolierende Eigenschaften (gegenständlich: durch nachträglichen Einbau einer Heizungsanlage) verloren gegangen, sind auch diese Teile der Wohnung für die Gefährlichkeit und sohin Unbrauchbarkeit mit einzubeziehen (OGH 5 Ob 262/99m).

Rügepflicht und Frist für die Behebung

Neu geschaffen durch die Wohnrechtsnovelle 2006 wurde im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes die Mängelrügepflicht (Rügeobliegenheit) des Mieters. Ist zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages die Wohnung oder ein Ausstattungsmerkmal nicht brauchbar bzw. entspricht eine Badegelegenheit nicht dem zeitgemäßen Standard, so ist dies für die Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit oder das Fehlen des zeitgemäßen Standards dem Vermieter angezeigt hat (§ 15a Abs. 2 MRG). Diese Rügepflicht des Mieters gilt jedoch nur für alle nach dem 30. September 2006 abgeschlossenen Mietverträge!

Bei Anzeige hat der Vermieter binnen einer angemessenen Frist, höchstens jedoch innerhalb von drei Monaten ab Erhalt der Anzeige, den Mangel zu beheben.

Zu beachten ist, dass der Mieter dieser Anzeigepflicht nicht unverzüglich nachzukommen hat, sondern dafür Zeit hat, solange nicht die Präklusionsfrist des § 16 Abs. 8 MRG eingetreten ist. Weiter ist zu beachten, dass die dreimonatige Behebungsfrist für den Vermieter die absolute Höchstfrist darstellt und in der Regel der berechtigte Mangel durch den Vermieter binnen angemessener Frist behoben werden sollte.

Was als „angemessen“ anzusehen ist, richtet sich immer nach den Umständen des Einzelfalls und kommt bei allfälligen nachfolgenden Auseinandersetzungen vor Gerichten oder Schlichtungsstellen der Behörde ein Ermessensspielraum zu. Somit sollte ein vorsichtiger Vermieter nach Mängelanzeige die Behebung unverzüglich vornehmen. Weiters ist darauf zu achten, dass die Mängelbehebung nach Anzeige durch den Mieter binnen drei Monaten fertiggestellt wird, der bloße Beginn der Sanierungsarbeiten binnen der Dreimonatsfrist reicht nicht aus.

Auch ist wichtig, dass diese Rügepflicht des Mieters an keinerlei Formerfordernisse gebunden ist (somit ist auch eine mündliche/telefonische Rüge durch den Mieter möglich). Dies kann natürlich in der Praxis zu einem erheblichen Beweisnotstand für den Vermieter führen, vor allem hinsichtlich des Zeitpunktes der Anzeige und damit zusammenhängend mit dem Fristenlauf für die Behebung.

Wann kein E-Befund ausgefolgt werden muss

Die Aushändigungspflicht eines aktuellen E-Befundes nach § 7a der ETV bei Vermietung zu Wohnzwecken (Hauptmietvertrag) kommt nicht zur Anwendung bei:

  • Verlängerung eines befristeten Hauptmietvertrages zu Wohnzwecken
  • Abtretung der Mietrechte (§ 12 MRG)
  • Eintritt in das Mietverhältnis von Todes wegen (§ 14 MRG)
  • Vermietung zu Geschäfts- oder Bürozwecken oder als Hobbyraum oder Lager
  • Mietverhältnisse im Nichtanwendungsbereich

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