Tipps für Ihre Vermietung
Die Mietvertragserstellung ist in der Praxis auf Grund des komplexen österreichischen Mietrechts und der dazu ergangenen ausufernden Rechtsprechung mit vielen Fallstricken und Fehlern verbunden.
Die Juristinnen des Beratungsteams des Österreichischen Haus und Grundbesitzerbund Steiermark Frau Maga. jur. Sabine Guzmics und Frau Maga. jur. Simone Sommer, haben für Sie ein paar Tipps über wesentliche Aspekte zu dieser komplexen Materie zusammengestellt.
Es ist unbedingt erforderlich, vor Mietvertragserstellung abzuklären, ob das Mietverhältnis dem Voll-, Teil- oder Nichtanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt.
Im Vollanwendungsbereich des MRG gibt es nach wie vor bei Abschluss eines Mietvertrages den „Kategorie-D-Mietzins“, den Richtwertmietzins, den angemessenen Mietzins und den freien Mietzins (bei vorzeitiger begünstigter Rückzahlung nach dem I. Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1971 / RBG 1971). Im Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG hingegen nur den freien Mietzins.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist bei Befristung ein 25%iger Befristungsabschlag – außer bei Anwendung des freien Mietzinses infolge vorzeitiger begünstigter Tilgung nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1971 – beim Mietzins (egal ob „Kategorie-D-Mietzins“, Richtwertmietzins oder angemessener Mietzins) vorzunehmen.
Bei Anwendung des Richtwertmietzinses, und falls Ihre Wohnung eine bessere Lage als die mietrechtliche Normwohnung aufweist, sollten Sie besonderen Wert auf die schriftliche Vereinbarung des Lagezuschlages legen. Dem Mieter sind die dafür maßgeblichen Umstände schriftlich bekannt zu geben. Hier ist zu achten, dass dabei nicht floskelhafte Formulierungen (wie z.B. „gute Verkehrsverbindungen“ oder z.B. ‚„mannigfaltige Einkaufsmöglichkeiten des täglichen und gehobenen Bedarfs“) im Mietvertrag verwendet werden, sondern detaillierte und gehaltvolle Informationen, die dem Mieter – auf Grund der dazu ergangenen Rechtsprechung – eine Überprüfung des Lagezuschlages ermöglichen.
Bei Vermietung zu Wohnzwecken ist unbedingt die Mindestbefristung von drei Jahren zu beachten, und dass der befristete Mietvertrag schriftlich abgeschlossen wird. Nach § 29 MRG muss der Mietvertrag mindestens auf drei Jahre abgeschlossen werden (Schriftgebot), da ansonsten ein unbefristeter Mietvertrag entsteht. Auch eine Verlängerung des befristeten Mietvertrages zu Wohnzwecken muss schriftlich erfolgen, die Verlängerung muss gleichfalls mindestens drei Jahre dauern. Weiters ist zu beachten, dass der Mieter sowohl bei einem befristeten Mietvertrag als auch bei einer Verlängerung eines befristeten Mietvertrages zu Wohnzwecken ein unterschriebenes Gleichstück des Mietvertrages erhält.
Achten Sie auf eine rechtskonforme und verständliche Wertsicherung. In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass auf Grund einer vergessenen oder fehlerhaften Wertsicherung keine Anhebung des Mietzinses möglich ist. Beachten Sie, dass sowohl die Wertsicherung des Mietzinses, des Entgelts für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder z.B. des Entgelts für einen mitvermieteten KFZ-Abstellplatz im Mietvertrag vereinbart werden muss.
Die Betriebskosten sind im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes taxativ im Betriebskostenkatalog des MRG nach § 21 Abs. 1 MRG angeführt. Im Gegensatz dazu sind die Betriebskosten im Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG zwar nach § 1109 ABGB vom Vermieter zu tragen, können jedoch auf den Mieter überwälzt werden. Hier ist wichtig, dass im Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG im Mietvertrag eine detaillierte Regelung über die vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten sowie über den Aufteilungsmodus getroffen wird (z.B. nach Nutzfläche oder nach Miteigentumsanteilen gemäß Grundbuchstand zum Jahresende – bei Vermietung einer Anlegerwohnung an der Wohnungseigentum begründet ist und wo den vermietenden Wohnungseigentümern die Betriebskosten seitens der Eigentümergemeinschaft nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt werden).
Wenn Einrichtungsgegenstände entgeltlich mitvermietet werden, muss eine Möbelmiete vereinbart werden. Auf Grund der dazu ergangenen Rechtsprechung ist im Mietervertrag festzuhalten, dass dabei eine entgeltliche Leistung des Vermieters erbracht wird. Weiters ist die Möbelmiete betragsmäßig zu vereinbaren. Auch eine Wertsicherung der Möbelmiete ist im Mietvertrag zu vereinbaren. Weiters ist die unterschiedliche Höhe der Umsatzsteuer – außer der Vermieter nimmt die Kleinunternehmerregelung in Anspruch – für die mitvermieteten Möbel zu beachten. Bei Möbeln, die fix mit der Substanz verbunden sind (z.B. Einbauküche), beträgt der Umsatzsteuersatz 10%, bei frei stehenden Möbeln (wie z.B. einem mitvermieteten Bett und zwei Nachtkästchen) beträgt der Umsatzsteuersatz 20%. Weiters ist im Vollanwendungsbereich des MRG zu beachten, dass im Falle eines befristeten Mietvertrages im Gegensatz zum Mietzins kein 25%iger Befristungsabschlag bei der Möbelmiete zur Anwendung kommt.
Auch hier müssen der Mietzins und dessen Wertsicherung sowie allfällige Betriebskosten, die auf den KFZ-Abstellplatz entfallen, genau vereinbart werden. Weiters ist zu beachten, dass der Mietzins und die Betriebskosten bei einem KFZ-Abstellplatz (auch wenn dieser von einem Wohnungsmieter angemietet wird) – falls der Vermieter nicht die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nimmt – dem normalen Umsatzsteuersatz von 20% unterliegen. Falls die Vermietung des KFZ-Abstellplatzes bei einer Wohnungsvermietung nicht im Wohnungsmietvertrag erfolgt sondern für den KFZ-Abstellplatz ein gesonderter Mietvertrag bei Anmietung abgeschlossen wird – bzw. der Mieter nachträglich einen KFZ-Abstellplatz anmietet – dann ist dieser gesonderte Mietvertrag nach wie vor gemäß Gebührengesetz zu vergebühren. Bitte regeln Sie in einem solchen Fall genau, wer die Vergebührungskosten zu entrichten hat.
Eine generelle Ausmalverpflichtung des Mieters wurde durch die Rechtsprechung für unzulässig erklärt. Selbstverständlich ist es möglich, eine Ausmalverpflichtung bei Beendigung des Mietverhältnisses zu vereinbaren, wenn die Abnützung der Malerei über die vom Vermieter hinzunehmende Abnützung bei schonendem Gebrauch des Mieters hinausgeht. Weiters sollte dabei die Farbe (z.B. RAL 9010 reinweiß) und die Farbgüte (z.B. Leimfarbe, Dispersionsfarbe) im Mietvertrag geregelt sein.
Die Tierhaltung ist immer wieder ein Streitpunkt in der Praxis. Ob ein generelles Verbot der Tierhaltung zulässig ist, ist in Österreich auf Grund der Rechtsprechung strittig. Im Gegensatz dazu hat in Deutschland der Bundesgerichtshof eine generelles Verbot der Tierhaltung als unzulässig erklärt. Regeln Sie bitte im Falle einer Tierhaltung genau, welche(s) Tier(e) der Mieter halten darf.
Ein genaues Übergabeprotokoll ist die Basis für eine konfliktfreie Rückgabe des Mietgegenstandes bei Beendigung des Mietverhältnisses. Im Übergabeprotokoll sollte genau und detailliert z.B. der Zustand der Wände und Böden ersichtlich sein und eine Anführung der mit vermieteten Einrichtungsgegenstände sowie der übergebenen Bedienungsanleitungen (wenn möglich in Kopie) und der ausgefolgten Schlüssel (mit Nummer der Schlüssel) erfolgen. Dokumentieren Sie weiters den Zustand des Mietobjektes bei Übergabe durch eine aussagekräftige Fotodokumentation (z.B. immer auch ein Bild des Kellerabteils, falls ein Keller mitvermietet wird) und machen Sie das Übergabeprotokoll und die Fotodokumentation zu einem integrierenden Bestandteil Ihres Mietvertrages.