Matomo Tracking Image

Streitigkeiten über die Kaution

Layoutbild Mietvertrag

Immer öfter kommt es bei der Rückgabe von Mietobjekten zu Problemen. Auf Grund von Schäden am Mietobjekt oder infolge von Mietzinsrückständen gibt es häufig Streitigkeiten über die Rückgabe der Kaution bzw. über die Höhe des Anteils der Kaution, der an den Mieter zurückzuzahlen ist.

Rechnungslegungspflicht des Vermieters über die Kaution

In einer aktuellen Entscheidung des Obersten Gerichtshofes (OGH 23.01.2020, 6 Ob 234/19h) wurde ausgesprochen, dass dem Mieter sowohl jederzeit während des Mietverhältnisses als auch nach dessen Beendigung gegenüber dem Vermieter das Recht auf Rechnungslegung über die fruchtbringende Anlage der Kaution und über die gezogenen Zinsen zusteht.

Dies bedeutet, dass der Vermieter sowohl während dem aufrechten Mietverhältnis als auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist, dem Mieter auf dessen Verlangen bei einer vom Mieter gegebenen Barkaution Auskunft über deren Veranlagung und die abgereiften Zinsen zu geben hat.

In dieser Entscheidung des Obersten Gerichtshofes wurde dazu ausgeführt, dass der Mieter gestützt auf § 1012 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) sowohl während des Mietverhältnisses als auch nach dessen Beendigung gegenüber dem Vermieter das Recht auf Rechnungslegung über die von Ihm an den Vermieter überwiesene Kaution hat.

Dem Mieter ist über dessen Verlangen Auskunft zu geben über:

  • die Bank
  • die Art der Veranlagung
  • das Datum der Veranlagung
  • die Nummer der Spareinlage bzw. des Kontos
  • die tatsächliche Verzinsung und Höhe der Kaution

Auch bei von Mietern erhaltenen Kautionssparbüchern ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter bei Verlangen Auskunft über die angefallenen Zinsen zu geben.

Praxistipps:

  • Erstellen Sie bei Übergabe des Mietverhältnisses ein genaues Übergabeprotokoll samt Fotodokumentation und lassen Sie sich dies vom Mieter bestätigen. Im Falle von Streitigkeiten über Schäden am Mietobjekt oder Einrichtungsgegenständen und die Rückgabe der Kaution helfen diese Dokumente bei Auseinandersetzungen mit Ihren MieterInnen. Ein Beispiel für ein Übergabeprotokoll können Sie als Mitglied des ÖHGB – Landesverband Steiermark bei uns anfordern.
  • Fertigen Sie bei Rückgabe des Mietobjekts ein genaues Rückgabeprotokoll an, in dem Schäden sowie zurückgelassene Fahrnisse (wie z.B. Möbel) genau angeführt sind und machen Sie Fotos von den Beschädigungen und zurückgelassenen Fahrnissen. Lassen Sie das Rückgabeprotokoll von Ihrem Mieter unterschreiben.
  • Falls die Kosten für die Behebung der von Ihnen nicht hinzunehmenden Schäden am Mietobjekt bzw. für die Entfernung der Fahrnisse die Mieterkaution übersteigen, bedenken Sie, dass Sie innerhalb eines Jahres ab Rückstellung des Mietobjekts Klage einbringen müssen, falls es zu keiner außergerichtlichen Einigung mit Ihrem Mieter kommen sollte. Bei Überschreiten der Einjahresfrist ohne Klagseinbringung durch Sie als Vermieter sind Ihre Ansprüche verjährt.

Wann hat die Rückgabe der Kaution zu erfolgen?

Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG – außer bei Wirtschaftsparks – gilt die gesetzliche Regelung des § 16b Mietrechtsgesetz (MRG). Diesbezüglich bestimmt § 16b MRG, dass die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses unverzüglich zurückzustellen ist. Es muss jedoch sehr wohl eine Gelegenheit zur Prüfung des Zustandes des Bestandsobjektes durch den Vermieter gegeben sein. Diesbezüglich sagt die Lehre (z.B. Dirnbacher), dass dies innerhalb einer Woche zu erfolgen hat.

Allerdings hat eine Rückgabe der Kaution durch den Vermieter nur dann zu erfolgen, soweit die Kaution nicht für berechtigte Forderungen des Vermieters heranzuziehen ist, wie z.B. zur Abdeckung von Mietzinsrückständen oder für die Abdeckung von Schäden am Mietobjekt oder bei Einrichtungsgegenständen oder für vom Mieter zurückgelassene Fahrnisse.

Zustand des Mietobjekts – Schäden

Auf Grund der gesetzlichen Regelung in § 1109 ABGB gilt, dass das Mietobjekt in dem Zustand zurückzustellen ist, in dem es übernommen wurde. Jedoch ist zu beachten: Wann ein solcher „gleicher“ Rückstellungszustand vorliegt, orientiert sich an der Verkehrsauffassung. Der Mieter hat jedoch nicht für die gewöhnliche Abnützung – die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entsteht – aufzukommen. Diesbezüglich bestimmt § 1111 ABGB, dass der Mieter dann haftet, wenn ihn an der Beschädigung des Mietgegenstandes oder der „missbräuchlichen“ Abnutzung ein Verschulden trifft – dies erfasst aber nicht die gewöhnliche Abnutzung. Bei bloß gewöhnlicher Abnutzung ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, z.B. ein Bestandobjekt neu ausgemalt oder mit abgeschliffenen und neu versiegelten Holzböden zurückzustellen.

Der Mieter hat nämlich für die Abnutzung des Bestandsgegenstandes durch dessen vertragsgemäßen Gebrauch nach der dispositiven Regelung des § 1109 ABGB nicht aufzukommen, weil die gewöhnliche Abnutzung durch den Mietzins abgegolten wird. Nur für übermäßige Abnutzung und Missbrauch hat der Mieter einzustehen und kann der Vermieter kann die Kaution in Anspruch nehmen.

Mieterseitige Möglichkeiten bei Streitigkeiten

Seit der Wohnrechtsnovelle 2009 ist bei Mietverhältnissen im Voll- und Teilanwendungsbereich (außer bei Wirtschaftsparks) des MRG bei Streitigkeiten über die Rückgabe bzw. Höhe der zurückzuerstattenden Kaution auch ein mieterseitiger Antrag im Außerstreitverfahren auf die Feststellung der Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrages möglich.

Der die Kaution rückfordernde Mieter hat die Wahl, den Kautionsbetrag unmittelbar im Rechtsweg zurückzufordern (Anmerkung: Klage am Streitigen Rechtsweg) oder einen Feststellungsantrag im Außerstreitverfahren (Anmerkung: auf Feststellung der Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrages) zu stellen. Im Außerstreitverfahren wird nicht die Kaution rückgefordert, sondern nur die Höhe des „rückforderbaren“, das heißt um die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis verminderten Kautionsbetrages, festgestellt. Dabei wird auch in der Regel – falls die festgestellten Schäden oder der Mietzinsrückstand geringer ist als die Kaution oder sich die Forderungen des Vermieters als nicht berechtigt herausstellt – in dieser Entscheidung auch ein Rückzahlungstitel für den Mieter geschaffen, dmit dieser den festgestellten Betrag vom Vermieter zurückbekommt.

In der Praxis bringen somit immer öfter Mieter bei Kautionsstreitigkeiten einen Antrag im Außerstreitverfahren auf Feststellung der Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrages ein, da dies mit einem geringen Kosten- und Prozessrisiko verbunden ist, insbesondere dann, wenn eine Schlichtungsstelle vorab angerufen werden kann. Auch Prozessfinanzierer bieten vermehrt Ihre Dienste an, um gegen Erfolgsbeteiligung solche Anträge auf Feststellung des rückforderbaren Kautionsbetrages im Außerstreitverfahren einzubringen.

Wie lange hat der Vermieter Zeit Schäden geltend zu machen?

Als Vermieter müssen Sie unbedingt beachten, dass für nicht hinzunehmende Schäden am Mietobjekt oder an mitvermieteten Gegenständen oder bei Mietzinsrückständen, die die Mieterkaution übersteigen, als Vermieter Schadenersatz – gestützt auf § 1111 ABGB – verlangen müssen. Diesen Schadenersatz müssen Sie als Vermieter am Streitigen Rechtsweg mittels Klage geltend machen.

Die Frist für eine solche Klage beträgt jedoch nur ein Jahr ab Rückstellung des Mietobjekts bzw. ein Jahr ab versuchter Rückstellung an den Vermieter. Die Absicht des Gesetzgebers dabei ist, dass diesbezügliche Streitigkeiten rasch geklärt werden sollen.

Der Schadenersatzanspruch des Vermieters muss also innerhalb eines Jahres ab Rückstellung des Mietobjekts - das Ende des Mietvertrages ist nicht maßgeblich – beziehungsweise ab ungerechtfertigter Ablehnung der Übernahme durch den Vermieter erhoben werden. Diese Einjahresfrist beginnt somit auch mit der (versuchten) Übergabe des Mietobjekts – gleich in welchem Zustand – an den Vermieter.

Zurück

Diese Website nutzt Cookies. Durch die Nutzung dieser Seite sind Sie mit der Verwendung von Cokkies einverstanden. Nähere Informationen zu Cookies finden Sie hier.