Matomo Tracking Image

Miet­erhöhung – Wann kann der Ver­mieter den Miet­zins erhöhen?

Layoutbild Mieterhöhung

Bei der Wert­sicherung des Miet­zinses sind in der Praxis viele Formalismen und Fall­stricke zu beachten. Das betrifft sowohl die Verein­barung als auch die Geltend­machung des Miet­zinses. Nach­folgend gibt Ihnen der ÖHGB Landes­verband Steier­mark einen Über­blick über diese für Ver­mieter wichtige Materie.

Eine Wert­sicherungs­klausel liegt vor, wenn die Parteien im Hinblick auf eine zu erwartende Änderung der Kauf­kraft des Geldes oder der Währung vereinbaren, dass die auf Grund des Vertrages in Zukunft zu erbringende Geld­leistung oder Gegen­leistung in Geld entsprechend einem bestimmten oder wenigstens bestimm­baren Wert­maß­stab den Änderungen der Kauf­kraft des Geldes oder der Währung gemäß sich erhöhen oder ermäßigen solle, wobei eine solche Änderung der Leistung oder Gegen­leistung von selbst einzutreten habe, ohne dass es einer weiteren Verein­barung bedürfte (Rechts­satz OGH, Rechts­satz­nummer RS0019144).

Praxistipps:

  • Prüfen Sie vor Miet­vertrags­ab­schluss – wenn möglich mit einer zweiten Person („4-Augen-Prinzip“) – noch­mals, ob die verein­barte Wert­sicherungs­klausel korrekt vereinbart wurde (Valorisierung; Nennung jeweilige Index und Ausgangs­monat; Schwellen­wert; Ver­ständlich­keit der getroffenen Wert­sicherungs­verein­barung; gesetzes­konforme Verein­barung).
  • Achten Sie bitte bei vor­gefertig­ten Formular­miet­verträgen, ob hier ein Index und ge­gebenen­falls der Schwellen­wert einzusetzen bzw. zu bestimmen sind (wie z.B. VPI…; Veränderung bei einer Index­änderung von mehr / weniger als 5 % / 10 %; Nicht­zutreffendes ist zu streichen…).
  • Führen Sie Wert­sicherungen anhand der gesetzlichen bzw. vertraglich getroffenen Wert­sicherungs­ver­ein­barungen regelmäßig durch, damit keine Verjährung Ihrer Wert­sicherungs­beträge bzw. kein genereller Verzicht auf eine Wert­sicherung eintreten kann.

Wert­sicherung bei Ver­mietung im Voll­an­wendungs­bereich des MRG

Unbedingt zu beachten ist, dass sowohl eine Wert­sicherung des Miet­zinses/ Pauschal­miet­zinses / der Möbel­miete immer einer aus­drücklichen Verein­barung bedarf.

Valorisierung der Kategorie­miet­zinse:

Für bestehende Miet­verträge, die dem Kategorie­miet­zins unter­liegen bzw. auch für neue Miet­verträge von Wohnungen der Aus­stattungs­kategorie „D unbrauchbar“ bzw. „D-brauchbar“ (für diese ist der Kategorie­miet­zins nach wie vor gültig) kommt die Valorisierung der Kategorie­beträge gemäß § 16 Absatz 6 MRG zur Anwendung. Bei der Berechnung der neuen Beträge sind Beträge, die einen halben Cent nicht übersteigen, auf den nächst niedrigeren ganzen Cent abzurunden und Beträge, die einen halben Cent über­steigen, auf den nächst­höheren ganzen Cent aufzurunden.

Wert­sicherung des Richt­wert­miet­zinses:

Hier kann entweder eine Wert­sicherung gemäß den §§ 5 und 6 des Richt­wert­gesetzes (RichtWG) vereinbart werden oder eine Wert­sicherung anhand eines Index (z.B. Ver­braucher­preis­index 2015) mit einer Anpassung des Miet­zinses nach oben oder unten bei einer Index­änderung von z.B. mehr als 3 % oder eine jährliche Anpassung nach oben oder unten anhand der Veränderung des vereinbarten Index, z.B. durch Vergleich der Monate Dezember Vorjahr mit Dezember des folgenden Jahres.

Teilweise wird in Miet­verträgen im Voll­anwendungs­bereich des MRG bei Anwendung des Richt­wert­miet­zinses nicht die Wert­sicherung nach dem Richt­wert­gesetz vereinbart, sondern z.B. eine Wert­sicherung mit einem Ver­braucher­preis­index und Erhöhung bei Ver­änderung des vereinbarten Index von z.B. mehr als 3 %. Seitens der Lehre wird in einem solchen Fall jedoch darauf hingewiesen, dass sich nach § 16 Abs. 9 MRG aufgrund einer Wert­sicherungs­verein­barung kein höherer Haupt­miet­zins ergeben darf, als er im Fall der Neu­vermietung des Objekts zulässig wäre. Im Fall des Richt­wert­miet­zinses darf somit die Wert­sicherung nicht dynamischer ausgerichtet sein als die gesetzliche Valorisierung der Richt­werte nach § 5 Absatz 2 RichtWG. Sinn­voller­weise sollen sich also solche Wert­sicherungs­verein­barungen an § 5 Absatz 2 RichtWG bzw. § 16 Absatz 6 MRG orientieren.

Wert­sicherung des an­gemessenen Miet­zinses:

Der angemessene Miet­zins (z.B. Ver­mietung zu Geschäfts­zwecken) wird in der Regel mit einer Wert­sicherungs­verein­barung mit einem Index wertgesichert (zumeist mit einem Ver­braucher­preis­index wie z.B. dem VPI 2015) und Index­sprung z.B. mehr als 3 % Veränderung / oder z.B. mehr als 5 % Veränderung oder es folgt eine jährliche Anpassung des Miet­zinses / der Möbel­miete auf Grund der Veränderung des VPI z.B. durch Vergleich der Monate Jänner Vorjahr mit Jänner des folgenden Jahres.

Formale An­forder­ungen an Wert­sicherungs­begehren und Frist für die Geltend­machung eines wert­gesicherten Miet­zinses im Voll­anwendungs­bereich des MRG

Dabei ist unbedingt zu beachten, dass die Geltend­machung der Wert­sicherung durch den Vermieter schriftlich erfolgen muss. Weiters ist im Er­höhungs­begehren die Bezahlung des ziffern­mäßig angegebenen neuen Mietzinses zu fordern (OGH 16.10.2007, 5 Ob 210/07d).

Ergibt sich durch die Anwendung einer Wert­sicherungs­verein­barung ein höherer Haupt­miet­zins, so hat der Haupt­mieter dem Vermieter den erhöhten Haupt­miet­zins von dem auf das Wirksam­werden der Index­veränderung (Abs. 6 dritter Satz) folgenden Zins­termin zu entrichten, wenn der Ver­mieter dem Haupt­mieter in einem nach Wirksam­werden der Index­veränderung ergehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor dem Termin, sein darauf gerichtetes Er­höhungs­begehren bekanntgibt. Unter dem „Wirksam­werden“ ist der über­nächste Monats­erste, der der Verlaut­barung der Index­änderung durch die Bundes­anstalt Statistik Österreich folgt, zu verstehen. Wird das Er­höhungs­begehren für die Wert­sicherung an den Mieter zu früh abgesandt, löst dies gar keine Rechts­folgen aus (= keine gültige Wert­sicherung).

Keine rück­wirkende Geltend­machung einer Wert­sicherung im Voll­an­wendungs­bereich des MRG:

Im Voll­an­wendungs­bereich des MRG ist eine rück­wirkende Geltend­machung der Wert­sicherung durch den Vermieter auf Grund der dazu ergangenen Recht­sprechung nicht zulässig (OGH 16.10.2007, 5 Ob 210/07d). Weiters darf im Voll­an­wendungs­bereich des MRG durch eine Wert­sicherung nicht das gesetzlich zulässige Zins­ausmaß überschritten werden, da der Mieter den übersteigenden Betrag binnen drei Jahren ab Geltend­machung der Wert­sicherung rück­fordern kann.

Beispiel Ermittlung Höhe neuer Miezins infolge Wert­sicherung:

Ver­ein­barter Miet­zins: € 500,00
Ausgangs­wert: VPI 2015 Februar 2020: 107,8 Punkte

Schwellen­wert: mehr als 5 %;
Index­sprung: bei mehr als 113,2 Punkten des VPI 2015

VPI 2015 November 2021: 113,4 Punkte (113,4 – 107,8 = 5,6 / 107,8 * 100 = 5,2 %)

Neuer Mietzins: 500,00 * 5,2 % = € 526,00

Wert­sicherung bei An­wendung des Freien Miet­zinses

Bei Ver­mietung im Teil- und Nicht­an­wendungs­bereich des MRG bzw. im Voll­an­wendungs­bereich des MRG bei Anwendung des Freien Miet­zinses infolge vor­zeitiger begünstigter Tilgung nach dem I. Rück­zahlungs­be­günstigungs­gesetz 1971 (RBG 1971) gilt, dass eine Wert­sicherung einer aus­drücklichen Ver­einbarung bedarf. Im Teil- und Nicht­an­wendungs­bereich des MRG bzw. infolge vor­zeitiger begünstigter Tilgung nach dem RBG 1971 im Voll­an­wendungs­bereich des MRG kommt bei der Ver­mietung der Freie Mietzins zur An­wendung. Dieser wird in der Regel gleichfalls mit einer Wert­sicherungs­ver­einbarung mit einem Index wert­gesichert (zumeist mit einem Ver­braucher­preis­index wie z.B. dem VPI 2015) und Index­sprung z.B. mehr als 3 % Ver­änderung / oder z.B. mehr als 5 % Ver­änderung oder es folgt eine jährliche An­passung des Miet­zinses/ Pauschal­miet­zinses / der Möbel­miete auf Grund der Ver­änderung des VPI z.B. durch Vergleich der Monate Dezember Vorjahr mit Dezember des folgenden Jahres.

Im Unter­schied zum Voll­an­wendungs­bereich des MRG kann in solchen Fällen die Wert­sicherung auch bis zu drei Jahre rück­wirkend geltend gemacht werden (außer es wurde etwas anderes vereinbart wie z.B. Aus­schluss einer rück­wirkenden Geltend­machung der Wert­sicherung oder z.B. rück­wirkende Geltend­machung nur für ein Jahr).

Ver­zicht auf die Geltung­machung der Wert­sicherung

Egal ob ein Miet­verhältnis dem Voll-, Teil- oder Nicht­an­wendungs­bereich des MRG unterliegt: Mitunter kommt es vor, dass Ver­mieter über lange Zeit hindurch keine Wert­sicherung vor­nehmen. Hier stellt sich in der Praxis immer wieder die Frage: Wann ist dann von einem generellen Verzicht auszugehen? Dazu wurde durch die Recht­sprechung aus­gesprochen, dass eine scharfe Grenze zwischen dem Verzicht auf Auf­wertung überhaupt und der Ver­jährung einzelner Auf­wertungs­beträge zu ziehen ist, wobei bei einem Verzicht strengere An­forderungen zu stellen sind (OLG Wien 26.02.1982, 12 R 191/81).

Zu dieser Thematik hat der OGH in einer Entscheidung ausgesprochen, dass etwa selbst die Nicht­einforderung des erhöhten Miet­zins­betrags aufgrund einer Zins­an­passungs­klausel über einen Zeit­raum von 20 Jahren keinen schlüssigen Verzicht auf künftige Er­höhungs­begehren darstellt (OGH 24.07.2014, 1 Ob 129/14y). Wurde jedoch 23 Jahre hindurch von einer Wert­sicherungs­ver­einbarung kein Gebrauch gemacht, ist von einem kon­kludenten Verzicht auf ihre Geltend­machung für die Zukunft auszugehen (LGZ Graz 31.01.1996, 3 R 346/95).

Zurück

Diese Website nutzt Cookies. Durch die Nutzung dieser Seite sind Sie mit der Verwendung von Cokkies einverstanden. Nähere Informationen zu Cookies finden Sie hier.