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Häufige Streitpunkte von Mietern und Wohnungseigentümern

Layoutbild Streitigkeiten

Mit der Anzahl der Miet- oder Wohnungseigentumsobjekte bzw. der Personen, die in einem Haus leben, steigt auch das Konfliktpotential und somit die Zahl der Streitigkeiten und Auseinandersetzungen, da die Anforderungen und Erwartungen des Einzelnen immer anspruchsvoller werden. Wir haben für Sie wesentliche Punkte zu dieser komplexen und für Vermieter und Wohnungseigentümer wichtigen Materie zusammengestellt.

Die Hausordnung – ein wichtiger Bestandteil eines gedeihlichen Zusammenlebens

Um Konflikte zu vermeiden ist eine einfache und klare Hausordnung ein wichtiger Bestandteil für ein gedeihliches Zusammenleben. In dieser Hausordnung sollten wichtige Regeln für das Miteinander und die Pflichten geregelt sein. Dabei ist zu beachten, dass im Zinshaus eine Hausordnung – die ja in der Regel ein Vertragsbestandteil des Mietvertrages sein wird – nachträglich vom Vermieter nicht einseitig zum Nachteil eines Mieters abgeändert werden kann (Rechtssatz OGH, Rechtssatznummer RS0020982). Sehr wohl besteht jedoch ein Recht des Vermieters auf einseitige Änderung der Hausordnung und des Hausbrauches dann, wenn die ändernden Maßnahmen die Ausübung des Mietrechts nicht wesentlich erschweren oder gefährden (OGH 29.10.1987, 7 Ob 631/87).

Die Erlassung bzw. Änderung einer Hausordnung im Wohnungseigentum ist gemäß § 28 Abs. 1 Ziffer 7 WEG 2002 eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung. Die Erlassung bzw. Änderung der Hausordnung erfordert somit entweder einen einfachen Mehrheitsbeschluss (Mehrheit nach Anteilen) oder kann auch eigenständig durch den Hausverwalter erfolgen, da in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der bestellte Verwalter auch autonom ohne Beschlussfassung handeln kann.

Ob es sinnvoller ist, dass der Verwalter einen Vorschlag für die Hausordnung oder deren Änderung macht und dann gemeinsam mit den Wohnungseigentümern den Entwurf bzw. die Änderung der Hausordnung bespricht und dann einen Beschluss herbeiführt oder als Verwalter die Hausordnung selbst festlegt, ist im Einzelfall zu entscheiden.

Praxistipps zu Ihrer Hausordnung:

Bitte überprüfen Sie Ihre Hausordnung, ob diese noch „Up to date“ ist oder ob eine Adaption notwendig ist. So sind beispielsweise wichtige Inhalte einer der heutigen Zeit entsprechenden Hausordnung:

  • Rauchverbot (auch von Verdampfungsgeräten, E-Zigaretten) auf den Gängen bzw. den allgemeinen Teilen wie z.B. im Müllraum, Waschküche, Keller
  • Verbot des Abstellens von Gegenständen am Gang oder auf Allgemeinflächen
  • Grillen (Untersagung; zu welchen Zeiten erlaubt?; Art des zu verwendenden Grillgerätes wie z.B. nur Elektrogrill wegen Funkenflug und Brandgefahr)
  • Kinderspielplatz wie z.B. Benützungszeiten; Aufsichtspflicht; was ist am Spielplatz nicht gestattet

Lärmerregung und unleidliches Verhalten

Bei Beschwerden über Lärmerregung oder unleidliches Verhalten von Mietern im Mietshaus besteht die Möglichkeit der Aufkündigung des Mietvertrages durch den Vermieter gemäß § 30 Absatz 2 Ziffer 3 MRG. Wenn nämlich ein Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt oder durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet (sofern es sich nicht um Fälle handelt, die nach den Umständen als geringfügig zu bezeichnen sind) kann der Vermieter eine Kündigung einbringen. Wichtig dabei ist, dass die Verfehlungen des Mieters ausreichend dokumentiert sind (Datum, Uhrzeit bzw. Dauer der Störung, Beschreibung der Störung, Beschwerden von Dritten am besten schriftlich wegen Beweissicherung).

Weiters ist zu beachten, dass andere Mieter vom Vermieter die Kündigung eines sich unleidlich verhaltenden Mieters mittels Klage begehren können (OGH 20.05.1970, 6 Ob 54/70). Der Vermieter ist nämlich verpflichtet, dafür zu sorgen, dass seine Mieter in dem Gebrauch der Bestandsgegenstände durch Dritte nicht gestört werden (Rechtssatz OGH, Rechtssatznummer RS0020979).

In diesem Zusammenhang gibt es immer wieder Unstimmigkeiten, was bei Lärmstörungen unter „Zimmerlautstärke“ zu verstehen ist. Gemäß der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes bedeutet „Zimmerlautstärke“, dass die Geräusche innerhalb der Wohnungen der übrigen Bewohner des Hauses nicht mehr oder kaum noch vernommen werden können, sodass die Nachbarn dadurch auch nicht wesentlich gestört werden (OGH 29.08.1994, 1 Ob 594/94).

Im Zusammenhang mit „Zimmerlautstärke“ wurde durch die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes auch zur Nachtruhe ausgeführt, dass zwar eine allgemein gültige Definition des OGH zum Begriff der „Zimmerlautstärke“ nicht vorliegt, es wurde aber in der betreffenden Entscheidung angeführt, dass keine Störungen in den üblichen Nachtstunden (das ist die Zeit nach 22:00 Uhr) vorliegt, wenn die Geräusche einem Blätterrauschen bis zu leisem Flüstern entsprechen (OGH 29.10.2009, 9Ob 62/09x).

Bei Einwänden von Störern, dass die Wände „dünn“ sind, wurde durch die Rechtsprechung dazu ausgesprochen: Wenn die Bausubstanz eines Hauses „hellhörig“ ist, kann dies dennoch den durch Lärm störenden Mieter nicht entschuldigen. Dies müsste den störenden Mieter vielmehr zur Vermeidung unnötiger Geräuschentwicklung veranlassen (Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien 17.08.2006, 40 R 169/06h).

Auch der Hinweis von Mietern bei Beschwerden über Lärmerregung in Ihrer Wohnung, dass sie es nicht waren, der laut war, sondern ein Gast: Zu den in Wohnungen aufgenommenen Personen für deren Verhalten der Mieter einzugestehen hat, gehören auch Gäste. Die Möglichkeit einer Einflussnahme ist nur insofern von Bedeutung, als der Mieter vom unleidlichen Verhalten seiner Gäste Kenntnis haben musste. Auf ein Unvermögen oder das Ausschöpften aller zumutbaren Abwehrmittel kann sich ein Mieter dabei nicht berufen (OGH 15.2.2006, 3 Ob 317/05k). Ein Mieter ist somit auch für ein allfälliges Fehlverhalten seiner Gäste verantwortlich.

Im Wohnungseigentum kann in solchen Fällen die Mehrheit der Wohnungseigentümer eine Ausschlussklage nach § 36 WEG 2002 gegen den störenden Wohnungseigentümer einbringen. Falls keine Mehrheit für eine Ausschlussklage zustande kommt, kann jeder beeinträchtigte Wohnungseigentümer auf Unterlassung klagen. Wird das Verhalten trotz eines der Klage stattgebenden Urteils und einer darauf gegründeten Zwangsvollstreckung beharrlich fortgesetzt, so steht sodann die Klage auf Ausschließung auch dem einzelnen beeinträchtigten Wohnungseigentümer zu.

Auch im Falle von Lärmerregung oder unleidlichem Verhalten eines Mieters eines Wohnungseigentümers besteht die Möglichkeit der Ausschlussklage gemäß § 36 Wohnungseigentumsgesetz, da der Wohnungseigentümer im Falle der Vermietung seines Wohnungseigentumsobjekts für das Verhalten seines Mieters gegenüber den anderen Wohnungseigentümern für Ruhestörungen haftet. Im Ernstfall muss er die Ruhestörung seines Mieters durch Klage unterbinden (OGH 16.10.2007, 5 Ob 217/07h).

In schweren Fällen kann ein beeinträchtigter Wohnungseigentümer von seinem Miteigentümer sogar die Auflösung des Bestandsvertrages mit dessen störenden Mieter mittels Klage fordern (OGH 24.01.2011, 5 Ob 2/11x).

Aufstellen von Gegenständen im Stiegenhaus

Auch dies ist ein wichtiger Punkt, der unbedingt in einer Hausordnung geregelt sein sollte. Dazu wird ausgeführt, dass gemäß der gesetzlichen Bestimmung in §§ 16 des Steiermärkischen Feuer- und Gefahrenpolizeigesetzes (StFGPG) Stiegenhäuser ständig freizuhalten sind. Somit ist schon auf Grund dieser Regelung das Abstellen von z.B. Fahrrädern, Rollern oder Kinderwägen im Stiegenhaus nicht erlaubt.

Im Wohnungseigentum ist darüber hinaus zu beachten, dass das Stiegenhaus einen allgemeinen Teil der Liegenschaft darstellt der allen Wohnungseigentümern ideell gehört. Somit benötigt der Wohnungseigentümer, der vor seinem Wohnungseigentumsobjekt etwas aufstellen möchte, die schriftliche Zustimmung sämtlicher anderer Wohnungseigentümer (= Verfügung). Falls er diese Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer nicht bekommt, kann unter Umständen eine Entscheidung des Außerstreitrichters die fehlende Zustimmung der Wohnungseigentümer ersetzen. Ob dies der Fall ist, ist immer anhand der konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilen.

So hat z.B. die Rechtsprechung zur Montage von zwei Schuhregalen am Gang durch einen Wohnungseigentümer dazu ausgesprochen: Hat in einem solchen Fall der ändernde Wohnungseigentümer die schriftliche Zustimmung der anderen Miteigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitrichters nicht eingeholt, dann handelt der betreffende Wohnungseigentümer eigenmächtig und kann zur Beseitigung der Änderung und gegebenenfalls auch zur Unterlassung künftiger Änderungen durch Klage verhalten werden (OGH 14.07.2008, 5 Ob 25/08z).

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