Fallen in der Vermietung

Das äußerst komplexe österreichische Mietrecht ist selbst für Praktiker oft nicht leicht durchschaubar. Wir klären Sie über einige der größten „Vermieterfallen“ auf, die das Mietrecht bereithält.

Immer öfter lassen Mieter Ihren Mietzins überprüfen, oder es gibt Streitigkeiten über die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen. In der Praxis ist es für Vermieter nicht leicht, sich im Dschungel des österreichischen Mietrechts zurechtzufinden, da die Mietvertragserstellung auf Grund des äußerst komplexen Mietrechts selbst für Praktiker nicht immer leicht durchschaubar ist. Wer als Vermieter nicht weiß, worauf zu achten ist, kann leicht sein blaues Wunder erleben.

Der Vizepräsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes Steiermark, Herr Ing. Peter Hötzer, akad. IM, und das Beratungsteam, Frau Mag. Sabine Forjan und Frau Mag. Simone Sommer, haben für Sie wesentliche Punkte zu dieser komplexen und für Vermieter wichtigen Materie zusammengestellt.

Keine Übergabe ohne unterschriebenen Mietvertrag

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass noch Details über einzelne Vertragspunkte mit dem Mieter abgeklärt werden müssen, und daher der Mietvertrag noch nicht unterschrieben, aber die Wohnung schon übergeben wird, und der Mieter den Mietzins bezahlt. Hier besteht die Gefahr, dass – ungewollt – ein unbefristetes Mietverhältnis entsteht.

Kautionshöhe und Vereinnahmung der Kaution

Als Maßstab für die Höhe der Kaution wurde durch die Rechtsprechung im Vollanwendungsbereich des MRG festgestellt, dass diese bis zu 6 Bruttomonatsmieten hoch sein darf. Dies wird zwar in der Praxis – auch auf Grund der derzeitigen wirtschaftlichen Turbulenzen – meist nicht erzielbar sein, weshalb in der Regel drei bis vier Bruttomonatsmieten als Kaution vereinbart werden.

Bitte beachten Sie auch, dass es sinnvoll ist, die Kaution spätestens bei Übergabe in bar vom Mieter gegen Bestätigung zu kassieren, damit man als Vermieter nach Übergabe des Mietobjekts der Kaution nicht hinterherlaufen muss. Eine Barkaution wäre dann durch den Vermieter auf einem Kautionssparbuch oder einem Kautionskonto zinsbringend zu veranlagen. Dem Mieter ist auf Verlangen Auskunft über die Veranlagung und die Verzinsung zu geben.

Selbstverständlich kann man als Vermieter auch ein Kautionssparbuch des Mieters akzeptieren. Leider kommt es jedoch in Einzelfällen durch den Mieter zu einer Kraftloserklärung des Sparbuches, der Mieter hebt dann das Geld ab, und der Vermieter hat das Nachsehen.

Übergabeprotokoll schützt vor Streitigkeiten

Auch wenn die Erstellung eines ausführlichen und genauen Übergabeprotokolls samt Fotodokumentation Zeit erfordert, zahlt es sich für Sie als Vermieter aus. In diesem Protokoll wird der Zustand des Mietobjekts bei Übergabe festgehalten. Dabei sollte z.B. der Zustand der Böden und der Malerei der einzelnen Räume genau angeführt werden. Bei Vermietung von Einrichtungsgegenständen sollten auch diese genau angeführt und fotografiert werden und dem Mieter nachweislich die Bedienungsanleitungen in Kopie ausgefolgt werden. Ein detailliertes Übergabeprotokoll samt Fotodokumentation schützt den Vermieter auch bei der Rückgabe des Mietobjekts, wenn es zu Streitigkeiten über Schäden im Mietobjekt oder den mitvermieteten Einrichtungsgegenständen kommt.

Richtige Befristung bei Vermietung zu Wohnzwecken

Bei Vermietung einer Wohnung im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist unbedingt darauf zu achten, dass die Mindestbefristung drei Jahre beträgt. Auch bei einer Verlängerung eines befristeten Wohnungsmietvertrages im Voll- und Teilanwendungsbereich ist gleichfalls eine Mindestbefristung von drei Jahren einzuhalten. Wird diese Mindestbefristung sowohl bei Neuabschluss eines Mietvertrages zu Wohnzwecken als auch bei einer nachfolgenden befristeten Verlängerung nicht eingehalten, entsteht ein unbefristeter Mietvertrag. Befristungen können außerdem nur schriftlich vereinbart werden.

Mietzinshöhe im Alt- und Neubau

Im Vollanwendungsbereich des MRG gibt es nach wie vor bei Abschluss eines Mietvertrages den „Kategorie-D-Mietzins“, den Richtwertmietzins und den angemessenen Mietzins. Hier ist zu beachten, dass die verlangte Miete nicht das „gesetzlich zulässige Zinsausmaß“ überschreitet. Die Ausnahme im Vollanwendungsbereich des MRG stellt der Freie Mietzins bei vorzeitiger begünstigter Rückzahlung nach dem I. Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1971 (RBG 1971) dar. Im Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG kommt der Freie Mietzins zur Anwendung. Der Freie Mietzins wird lediglich durch Wucher, Sittenwidrigkeit und „laesio enormis“ (die sogenannte Verkürzung über die Hälfte) begrenzt.

Weiters zu beachten ist, dass unter Umständen auch bei Vermietung eines Mietobjekts in einem Neubau, welcher mit Wohnbaufördermitteln errichtet wurde, der Vollanwendungsbereich des MRG und somit dessen Mietzinsbildungsvorschriften zur Anwendung kommen, auch wenn die Fördermittel zur Gänze getilgt wurden (z.B. Inanspruchnahme von Fördermitteln nach dem Wohnbauförderungsgesetz 1968). Hier sollte zur Sicherheit immer Einsicht in die jeweiligen Förderrichtlinien zum Zeitpunkt der Errichtung genommen werden.

Befristungsabschlag

Unbedingt zu beachten für Vermieter ist, dass im Vollanwendungsbereich des MRG bei befristeter Vermietung ein 25%iger Befristungsabschlag beim Mietzins (egal ob es sich dabei um den „Kategorie-D-Mietzins“, den Richtwertmietzins oder den angemessenen Mietzins handelt) vorzunehmen ist.

Soll der ursprünglich befristete Mietvertrag später in einen unbefristeten umgewandelt werden, fällt auf Grund der gesetzlichen Bestimmung in § 16 MRG der Befristungsabschlag nur dann weg, wenn bereits im ursprünglich befristeten Hauptmietvertrag sowohl der Hauptmietzins ohne Befristungsabschlag als auch abzüglich des 25%igen Befristungsabschlages ziffernmäßig ausgewiesen wurde.

Die einzige Ausnahme im Vollanwendungsbereich des MRG, wo kein Befristungsabschlag bei befristeter Vermietung zur Anwendung kommt, ist bei Vermietung und vorzeitiger begünstigter Tilgung unter Anwendung des I. Rückzahlungsbegünstigungsgesetzes (RBG 1971).

Im Gegensatz dazu kommt im Fall einer befristeten Vermietung im Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG ganz generell kein Befristungsabschlag zur Anwendung.

Wertsicherung

Egal ob Sie im Voll-, Teil- oder Nichtanwendungsbereich des MRG vermieten: Eine Wertsicherung muss immer ausdrücklich vereinbart werden. Achten Sie auf die Qualität der Wertsicherungsvereinbarung. Leider ist es in der Praxis immer wieder der Fall, dass auf Grund einer vergessenen oder fehlerhaften Wertsicherungsvereinbarung keine Anhebung des Mietzinses möglich ist. Auch für eine Möbelmiete oder einen KFZ-Stellplatz oder z.B. ein zusätzlich vermietetes Lagerabteil muss eine Wertsicherung des Entgelts im Mietvertrag vereinbart werden. Weiters ist zu beachten, dass bei Vermietung im Vollanwendungsbereich des MRG die Wertsicherung nicht rückwirkend geltend gemacht werden kann.

Wer zahlt den Mietzins?

Achten Sie darauf, dass Sie den Mietzins nur vom Mieter annehmen. Sollte die Zahlung plötzlich von einer dritten Person geleistet werden, sollte man als Vermieter umgehend reagieren, diese Zahlung nicht annehmen oder rücküberweisen und die Bezahlung vom Mieter als Vertragspartner einfordern. Ansonsten besteht die Gefahr, dass bei Akzeptanz der Zahlung des Dritten diese Person in den Mietvertrag eintreten kann bzw. zum Mitmieter wird.

Betriebskosten

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist sowohl der Umfang, was als Betriebskosten dem Mieter verrechnet werden kann, als auch die Art der Aufteilung im Gesetz geregelt („Betriebskostenkatalog“ des MRG in § 21 MRG). Bei Vermietung im Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG hingegen müssen sowohl die Betriebskosten genau und detailliert im Mietvertrag angeführt werden, als auch der Aufteilungsmodus (wie z.B. nach Miteigentumsanteilen gemäß Grundbuchstand zum Ende der Abrechnungsperiode bei Vermietung einer Neubau-Anlagewohnung, an der Wohnungseigentum begründet ist).

Mietzinsrückstände und Verzugszinsen

Mahnen Sie rasch bei Mietzinsrückständen! Vereinbaren Sie im Mietvertrag sowohl Verzugszinsen bei verspäteter Zahlung als auch den Ersatz von Kosten im Zusammenhang mit der Einbringung von Mietzinsrückständen.