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Abschreibung von Gebäuden und Gebäudeinvestitionen

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Bei der Vermietung von Gebäuden oder Wohnungen ist die Höhe der Abschreibung eine wichtige Einflussgröße, da diese die Einkünfte und damit die Einkommensteuer des Steuerpflichtigen mindert. Wir haben für Sie ein paar Tipps über wesentliche Aspekte zu dieser komplexen Materie zusammengestellt.

Hausbesitzer sind mit vielen Erhaltungsverpflichtungen konfrontiert. Da ist jede steuerliche Gestaltungsmöglichkeit ein Lichtblick. In diesem Zusammenhang gibt es im österreichischen Steuerrecht die Kategorien „Herstellungsaufwand“ und „Erhaltungsaufwand“, welcher sich in Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwand unterteilt.

Herstellungsaufwand

Herstellungsaufwand liegt dann vor, wenn sich die Wesensart eines bereits bestehenden Gebäudes (Gebäudeteils) ändert. Beispiele für Herstellungsaufwand sind:

  • Ausbau des Dachgeschoßes
  • Einbau eines Badezimmers oder eines WC (= Kategorieanhebung gemäß § 15a MRG)
  • Wohnungszusammenlegung
  • Einbau einer Zentralheizung oder eines Aufzuges

Herstellungsaufwendungen bei einem bereits vorhandenen Gebäude sind grundsätzlich auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben. Wenn sich durch den nachträglichen Herstellungsaufwand die Restnutzungsdauer des Gebäudes jedoch insgesamt verlängert, ist eine neue Restnutzungsdauer zu ermitteln. Herstellungsaufwendungen können jedoch auf Antrag des Steuerpflichtigen auch beschleunigt auf 15 Jahre bzw. unter Umständen auch auf 10 Jahre abgeschrieben werden, wenn sie zum Beispiel eine Wohnungszusammenlegung betreffen und der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zur Anwendung kommt; wenn Sanierungsmaßnahmen nach landesgesetzlichen Vorschriften gefördert werden oder Sanierungsaufwendungen im Sinne des Denkmalschutzgesetzes durchgeführt werden.

Dabei ist jedoch zu beachten: Wenn Sanierungsmaßnahmen nach landesgesetzlichen Vorschriften gefördert werden – wie z.B. nach dem Steirischen Wohnbauförderungsgesetz 1993 –, sind die Aufwendungen für die Sanierung, die nicht Wohnraum betreffen (wie z.B. Büros oder Geschäftslokale), auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben (z.B.: Das Land Steiermark fördert die Sanierung von 10 Wohnungen, gewährt jedoch für das im Erdgeschoß befindliche Geschäftslokal keine Förderung). Eine Abschreibung der Aufwendungen auf 10 Jahre ist dann möglich, wenn Zwangsmieten (von Gericht oder Schlichtungsstelle festgesetzte Erhöhungsbeträge auf Grund eines Verfahrens nach § 18 MRG) eingehoben werden.

Erhaltungsaufwand

Instandsetzungsaufwand

Instandsetzungsaufwand liegt dann vor, wenn dieser den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöht oder die Nutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert. Maßgeblich dabei ist die Erhöhung des Nutzungswertes des gesamten Gebäudes und nicht der Wert der einzelnen Wohnungen oder sonstigen Bestandsobjekte (wie z.B. eines Büros). Ist jedoch nicht das gesamte Gebäude, sondern eine Eigentumswohnung die Einkunftsquelle (Anleger vermietet seine gekaufte Anlegerwohnung), ist für die Erhöhung des Nutzungswertes bzw. die Verlängerung der Nutzungsdauer nicht auf das Gebäude, sondern auf die Eigentumswohnung abzustellen. Instandsetzungsaufwand muss im Rahmen der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bei Wohngebäuden oder zu Wohnzwecken genutzten Gebäudeteilen seit 1.1.2016 auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden. Bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, die zu anderen als Wohnzwecken vermietet werden (z.B. Vermietung Geschäftslokal oder Büro) kann der Instandsetzungsaufwand sofort oder über Antrag auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden. Beispiele für Instandsetzungsaufwand sind:

  • Austausch von Fenstern und Türen (mehr als 25%)
  • Austausch von Sanitärinstallationen (auch mit Erneuerung des Bodenbelags und der Fliesen)
  • Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsinstallationen
  • Mauertrockenlegung

Instandhaltungsaufwand

Instandhaltungsaufwand liegt dann vor, wenn Reparaturen und Wartungsarbeiten, die die Nutzungsdauer oder den Nutzungswertwert nicht wesentlich verlängern oder erhöhen, durchgeführt werden. Instandhaltungsaufwand ist sofort absetzbar. Jedoch kann Instandhaltungsaufwand der nicht regelmäßig jährlich anfällt, auf Antrag auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden. Beispiele für Instandhaltungsaufwand sind:

  • Ausmalen des Stiegenhauses oder der Wohnung
  • Austausch eines Fensters oder einer Innentür
  • Wartungsarbeiten (z.B. Service Heizung)
  • Erneuerung Bodenbelag ohne Erneuerung des Unterbodens

Praxistipp

Machen Sie abhängig von der zu erwarteten Entwicklung Ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von der Sofortabsetzung bzw. Absetzung auf 15 bzw. 10 Jahre Gebrauch, je nachdem, was für Sie steuerlich vorteilhafter ist.

Beispiele:

  • Einbau einer Heizung in einer Wohnung in einem Haus, das dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt = begünstigter Herstellungsaufwand – Abschreibung des Aufwandes entweder sofort oder über Antrag auf 15 Jahre verteilt
  • Austausch sämtlicher Fenster einer Wohnung durch den Wohnungseigentümer, der vermietet = Instandsetzungsaufwand – Abschreibung des Aufwandes auf 15 Jahre verteilt
  • Zinshauseigentümer lässt die Wohnung Top 1 nach Auszug des Mieters neu ausmalen = Instandhaltungsaufwand, der nicht regemäßig anfällt – Abschreibung des Aufwandes entweder sofort oder über Antrag auf 15 Jahre verteilt

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