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Zur Unwirksamkeit länger­fristiger Kündigungs­verzichte von Wohnungs­mietern

FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer

Der OGH (9 Ob 13/21h) hatte sich mit der Vereinbarung eines drei- bzw. fünfjährigen Kündigungs­verzichts von Wohnungs­mietern bei Anwendung des KSchG zu befassen und gelangte zu folgenden Beurteilungen:

  • Gemäß § 6 Abs. 1 Z 1 Fall 2 KSchG sind für den Verbraucher solche Vertrags­bestimmungen nicht verbindlich, nach denen sich der Unternehmer eine unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Frist ausbedingt, während deren der Verbraucher an den Vertrag gebunden ist.
  • Im Lichte des § 6 Abs. 1 Z 1 Fall 2 KSchG ist eine sachliche Rechtfertigung für die nicht weiter nach erfolgten Investitionen oder anderen Parametern differenzierende Vereinbarung eines dreijährigen/fünfjährigen Kündigungs­verzichts eines Wohnungs­mieters nicht zu erkennen.
  • Die bloße Sanierung einer Wohnung vor der Vermietung vermag eine derart lange Bindung des Mieters nicht zu rechtfertigen. Die Rechtsansicht, das Interesse des Mieters, auf massive Veränderungen in seiner eigenen Sphäre in zeitlich angemessener Frist reagieren und die für ihn oft existenziell bedeutsame Wohnungsfrage nach seinen Bedürfnissen regeln zu können, überwiege nach Lage des Falls das wirtschaftliche Interesse des Vermieters am langjährigen Bestand von Miet­verhältnissen, ist daher nicht zu beanstanden.
  • Die Rechtsprechung zur fehlenden Analogie­fähigkeit des § 29 Abs. 2 MRG in Bezug auf unbefristete Miet­verhältnisse ist im Hinblick auf eine Unzulässigkeit nach § 6 Abs. 1 Z 1 KSchG nicht einschlägig.

Rechtlicher Hintergrund

Gemäß § 6 Abs. 1 Z 1 Fall 2 KSchG sind für den Verbraucher besonders solche Vertrags­bestimmungen im Sinne des § 879 ABGB jedenfalls nicht verbindlich, nach denen sich der Unternehmer eine unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Frist ausbedingt, während deren der Verbraucher an den Vertrag gebunden ist.

Bei der Prüfung, ob eine unangemessen lange Vertrags­bindung gemäß § 6 Abs. 1 Z 1 Fall 2 KSchG vorliegt, ist eine Gesamtwertung aller einschlägigen Vertrags­umstände vorzunehmen. Die Interessen des Unternehmers auf Durchführung des Vertrags sind gegen die Interessen des Verbrauchers auf angemessene und feststellbare Erfüllungs­zeit abzuwägen. Die Angemessenheit der Frist richtet sich nach der Art des Geschäfts und den von redlichen Vertrags­parteien üblicherweise vereinbarten Fristen. Die sachliche Rechtfertigung einer längeren Bindung des Verbrauchers an den Vertrag kann sich etwa auch aus dem Interesse des Unternehmers ergeben, aufgrund des Umfangs seiner Investitionen und dem damit verbundenen wirtschaftlichen Risiko für länger klare Verhältnisse zu schaffen, um ihr kauf­männisches Risiko durch eine sachgerechte Kalkulation beschränken zu können.1 Dem gegenüber steht das Interesse des Verbrauchers an einer nicht allzu langen Bindungsfrist, weil sich nicht nur die gesellschaftlichen Lebensgewohnheiten, sondern auch die persönlichen Lebensumstände des Verbrauchers im Verlauf eines längeren Zeitraums erheblich ändern können.2 Diese Interessen­abwägung kann naturgemäß immer nur aufgrund der Gesamtumstände des konkreten Vertragswerks beantwortet werden.

Sachverhalt

Die klagende Bundeskammer für Arbeiter und Angestellte ist ein gemäß § 29 KSchG zur Erhebung von Unterlassungs­ansprüchen nach den §§ 28 f KSchG befugter Verband.

Die Beklagte ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung und bewirtschaftet (unter anderem) ihren Immobilien­besitz durch Vermietung und Verpachtung. Sie ist Eigentümerin von über 60 Wohnungen bzw. Geschäfts­lokalen in Wien.

Die Beklagte verwendete insbesondere im Voll­anwendungs­bereich des MRG im geschäftlichen Verkehr mit Verbrauchern allgemeine Geschäfts­bedingungen/Vertragsformblätter, die mehr als 40 von der Klägerin beanstandete Klauseln enthielten. Die Beklagte anerkannte das Unterlassungs­begehren mit Ausnahme dreier beanstandeter Klauseln, die wie folgt lauteten:

„4. Das Mietverhältnis beginnt am […] und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Es kann von beiden Teilen unter Einhaltung einer jährlichen Kündigungs­frist zum Ende eines jeden Quartals gerichtlich aufgekündigt werden.

5a. Der Mieter verzichtet auf die Kündigung des Vertrages für die ersten drei Bestandsjahre.

5b. Der Mieter verzichtet auf die Kündigung des Vertrages für die ersten fünf Bestandsjahre.“

Zum Teil saniert die Beklagte die von ihr vermieteten Objekte und stattet diese neu aus, wodurch ihr laufende Fixkosten entstehen, zum Teil vermietet sie aber auch unsanierte Wohnungen unter Zugrunde­legung der angeführten Klauseln. Die Beklagte schloss zwar seit April 2020 keine neuen Mietverträge ab; den bestehenden Mietverträgen liegen aber diese Klauseln nach wie vor zugrunde.

Das Berufungs­gericht gab – in teilweiser Abänderung der Entscheidung des Erstgerichts – dem Unterlassungs- und Veröffentlichungs­begehren der Klägerin hinsichtlich der noch strittigen Klauseln statt. Die ordentliche Revision wurde vom Berufungs­gericht mangels Vorliegens einer oberstgerichtlichen Rechtsprechung – die Klauseln 5a bzw 5b betreffend – zur Frage zugelassen, inwieweit § 6 Abs. 1 Z 1 KSchG der Vereinbarung eines (mehrjährigen) Kündigungs­verzichts des Mieters entgegenstehe. Dem schloss sich die Beklagte zwecks Begründung der Zulässigkeit ihres Rechtsmittels nach § 502 Abs. 1 ZPO an. Eine andere, die Klausel 4 bzw. das Ver­öffentlichungs­begehren betreffende erhebliche Rechtsfrage wird von ihr nicht geltend gemacht.

Rechtliche Beurteilung des OGH

a) Zur fehlenden erheblichen Rechtsfrage in der gegen­ständlichen Sache

Der OGH ist auch zur Auslegung von AGB-Klauseln nicht „jedenfalls“, sondern nur dann berufen, wenn die zweite Instanz Grundsätze höchst­gerichtlicher Rechtsprechung missachtete oder für die Rechtseinheit und Rechts­entwicklung bedeutsame Fragen zu lösen sind.3 Demnach genügt für die Anrufbarkeit des OGH nicht schon der Umstand, dass es an einer höchst­gerichtlichen Rechtsprechung zu gleichen oder ähnlichen Klauseln mangelt.4 Auch die bloße Häufigkeit der Verwendung strittiger Klauseln vermag die Zulässigkeit der Revision nicht zu begründen.5

b) Eine sachliche Rechtfertigung für eine nicht weiter differenzierende Vereinbarung eines dreijährigen bzw. fünfjährigen Kündigungs­verzichts ist nicht zu erkennen

Zum Sachverhalt: Die angefochtene Entscheidung des Berufungs­gerichts bewegt sich im Rahmen des den Gerichten eingeräumten Beurteilungs­spielraums. Im Rahmen der vorzunehmenden Interessen­abwägung hat das Berufungs­gericht den wirtschaftlichen Nachteilen des Vermieters bei Mieterwechsel (etwa Suche nach einem neuen Mieter oder Kosten für notwendige Arbeiten am Miet­gegenstand vor Neuvermietung) die wirtschaftlichen Nachteile des Mieters bei einem Wohnungs­wechsel (etwa Kosten für Übersiedlung oder Makler)6 gegenüber­gestellt. Dabei hat es berücksichtigt, dass ein Mietvertrag für den Verbraucher typischerweise von hoher wirtschaftlicher Bedeutung ist. Dem Mieter, der die Wohnung wegen einer Änderung seiner persönlichen Lebens­verhältnisse nicht weiter benötigt, droht bei einer langen Bindung eine finanzielle Doppel­belastung, weil der alte Mietvertrag noch aufrecht ist, während ein neues Mietverhältnis bereits begründet ist.

Eine länger­fristige Bindung an den Mietvertrag, die den Verbraucher im Ergebnis zur Zahlung doppelten Mietzinses verpflichten könnte, kann sehr rasch zu einer existenziell bedrohenden Einschränkung seiner wirtschaftlichen Dispositions­freiheit führen. Im Regelfall kommt dem Mieter bei Veränderung seiner Lebensumstände, die eine Änderung seiner Wohnsituation erfordern, auch kein außer­ordentliches Kündigungs­recht nach § 1117 ABGB zu.7 Hingegen ist eine sachliche Rechtfertigung für die nicht weiter nach erfolgten Investitionen oder anderen Parametern differenzierende Vereinbarung eines dreijährigen/fünfjährigen Kündigungs­verzichts nicht zu erkennen.

Zum Sachverhalt: Abgesehen davon, dass die Beklagte nach den bindenden Fest­stellungen auch unsanierte Wohnungen vermietet, kann die bloße Sanierung einer Wohnung vor der Vermietung eine derart lange Bindung des Mieters nicht rechtfertigen. Die Rechtsansicht des Berufungs­gerichts, das Interesse des Mieters, auf massive Veränderungen in seiner eigenen Sphäre in zeitlich angemessener Frist reagieren und die für ihn oft existenziell bedeutsame Wohnungsfrage nach seinen Bedürfnissen regeln zu können, überwiege nach Lage des Falls das wirtschaftliche Interesse des Vermieters am langjährigen Bestand von Miet­verhältnissen, ist daher – insbesondere auch unter Heranziehung der aus § 29 Abs. 2 MRG hervorgehenden Wertungen – nicht zu beanstanden. Die Beklagte zeigt in ihrer Revision keine konkreten Umstände auf, die zu einer anderen Beurteilung dieser Interessen­lage führen müssten.

c) Die Recht­sprechung zur fehlenden Analogie­fähigkeit des § 29 Abs. 2 MRG in Bezug auf unbefristete Mietverhältnisse ist im Hinblick auf eine Unzulässigkeit nach § 6 Abs. 1 Z 1 KSchG nicht einschlägig

Die Entscheidung 9 Ob 141/06k8, auf die die Beklagte ihre weitere Rechts­ansicht stützt, dass im Anlassfall gar keine Interessen­abwägung vorzunehmen sei, weil dies bereits der Gesetzgeber durch § 29 Abs. 2 MRG getan habe, ist nicht einschlägig. Darin wurde bloß ausgesprochen, dass eine analoge Anwendung der Kündigungs­möglichkeit befristeter Mietverträge des § 29 Abs. 2 MRG auf einen unbefristeten Bestand­vertrag mit fünfjährigem Kündigungs­verzicht des Mieters nicht in Betracht kommt. Mit der Angemessenheit der sich aus dem Kündigungs­verzicht ergebenden Vertrags­bindung vor dem Hintergrund des § 6 Abs. 1 Z 1 KSchG setzte sich der OGH nicht auseinander.

d) Entscheidung des vorliegenden Falls

Zum Sachverhalt: Die Revision der Beklagten ist entgegen dem – den OGH nicht bindenden – Ausspruch des Berufungs­gerichts mangels einer Rechtsfrage im Sinne des § 502 Abs. 1 ZPO nicht zulässig und wird daher zurückgewiesen. Die Zurückweisung der ordentlichen Revision konnte sich auf die Ausführung der Zurück­weisungs­gründe beschränken (§ 510 Abs. 3 Satz 4 ZPO).

Anmerkungen

Gemäß § 29 Abs. 2 MRG kommt dem Mieter eines befristeten Wohnungs­mietvertrags in der Voll- und in der Teilanwendung des MRG ab Ablauf eines Jahres der (gemäß § 29 Abs. 1 Z 3 lit b MRG jeweils mindestens dreijährigen) ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer des Miet­verhältnisses das unverzicht­bare und unbeschränkbare Recht zu, den Mietvertrag vor Ablauf der bedungenen Zeit jeweils zum Monats­letzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungs­frist gerichtlich oder schriftlich zu kündigen. Daraus ergibt sich für den Mieter eines befristeten Wohnungs­mietvertrags in der Voll- und in der Teilanwendung des MRG ungeachtet einer jeweils mindestens dreijährigen vereinbarten Vertragsdauer eine Bindung an den Mietvertrag im Ausmaß von lediglich 16 Monaten.

Die Recht­sprechung9 hat bereits wiederholt eine analoge Anwendung des § 29 Abs. 2 MRG auf unbefristete Vertrags­verhältnisse abgelehnt und bei selbst einen fünfjährigen Kündigungs­verzicht für zulässig und wirksam erklärt. Begründet wird dies damit, dass zwischen der Befristung des Miet­verhältnisses, die dem Mieter mit dem Einritt des Termins die Wohn- oder Erwerbs­möglichkeit nimmt, und dem vertraglich erst geschaffenen Kündigungs­verzicht, der nichts am Recht des Mieters ändert, im Mietobjekt weiter zu verbleiben, wertungs­mäßig ein Unterschied bestehe.10

Nunmehr wird aber in Gestalt der vorliegenden Entscheidung die Zulässigkeit der Vereinbarung von länger­fristigen (konkret: drei- bzw fünfjährigen) Kündigungs­verzichten in Unternehmer-Verbraucher-Geschäften unter dem Titel des § 6 Abs. 1 Z 1 KSchG für unwirksam erklärt, zumal im Rahmen der nach § 6 Abs. 1 Z 1 KSchG vor­zunehmenden Interessen­abwägung sehr wohl auf die Wertungen des § 29 Abs. 2 MRG Bedacht zu nehmen sei.

Die vorliegende Entscheidung hat gewiss große Auswirkungen auf die Vertrags­praxis. Dem Vernehmen nach wurden nämlich bislang bei unbefristeten Wohnungs­miet­verträgen in der Voll- und in der Teilanwendung – bestärkt durch die bisherige Rechtsprechung – durchaus häufig Kündigungs­verzichte des Mieters vereinbart.

Fraglich bleibt, ob die in der Entscheidung getroffene Beurteilung (wonach es für einen undifferenzierten drei- oder fünfjährigen Kündigungs­verzicht des Wohnungs­mieters keine sachliche Recht­fertigung gebe) nicht nur für die Vereinbarung von Kündigungs­verzichten bei unbefristeten Wohnungs­miet­verträgen maßgeblich ist, sondern auch für Befristungen von Wohnungs­miet­verträgen außerhalb des MRG (insbesondere in sogenannten „Ein- oder Zwei-Objekt­häusern“ gemäß § 1 Abs. 2 Z 5 MRG), bei welchen es das gesetzliche Kündigungs­recht des Mieters nach § 29 Abs. 2 MRG nicht gibt. Bejahenden­falls müssten mehrjährige Befristungen von Wohnungs­miet­verträgen außerhalb des MRG zwischen Unternehmern als Vermieter und Verbrauchern als Mieter ebenso als unwirksam qualifiziert werden, sofern dem Mieter nicht auf vertraglichem Wege ein mit § 29 Abs. 2 MRG vergleichbares Kündigungs­recht eingeräumt wird.


  1. 9 Ob 69/11d Pkt. 3.1.; 7 Ob 73/15h Pkt. 3.2.; 4 Ob 110/17f Pkt. 2.; vgl RS0123616. ↩︎

  2. Vgl 3 Ob 132/15f Pkt 4.5. ↩︎

  3. RS0121516. ↩︎

  4. RS0121516 [T4]. ↩︎

  5. 1 Ob 224/06g; RS0121516 [T38]. ↩︎

  6. An sich geht es aber nicht um die wirt­schaftlichen Nachteile des Mieters bei einem Wohnungs­wechsel, sondern die wirt­schaftlichen Nachteile, die sich aus der länger­fristigen Bindung an einen Mietvertrag ergeben. ↩︎

  7. Vgl RS0102015. ↩︎

  8. Vgl RS0121742. ↩︎

  9. RS0121742. ↩︎

  10. 9 Ob 141/06k, in welcher Entscheidung auch angemerkt wurde, dass eine analoge Anwendung des § 29 Abs. 2 MRG in Wahrheit bedeuten würde, die Zulässigkeit bzw. Wirksamkeit eines Kündigungs­verzichts des Mieters überhaupt zu verneinen, was aber eine Abkehr von der bisherigen Recht­sprechung sei, die einen derartigen Kündigungs­verzicht – von wem immer er auch abgegeben wurde – als wirksam erachte. ↩︎

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