Außenfassade Altbau-Gebäude

Zur Mietzinsminderung wegen Gefährlichkeit der elektrischen Anlage

FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer

Wenn die elektrische Anlage einer Wohnung nicht dem Elektrotechnikgesetz (ETG 1992) entspricht oder wenn darüber keine oder keine einwandfreie Dokumentation gemäß § 7a ETV 2002 vorliegt, ist von der Unbrauchbarkeit der Wohnung im Sinnes des des § 15a Abs. 2 Satz 3 MRG auszugehen. Der Mieter ist in diesem Fal zu einer Mietzinsminderung legitimiert, wie der Oberste Gerichtshof (OGH) feststellte.

Der OGH (4 Ob 83/18p) hatte sich mit einem Fall mit der Verletzung der Dokumentationspflicht nach § 7a ETV 2002 und einem hieraus abgeleiteten Mietzinsminderungsanspruch des Mieters zu befassen und stellte dabei fest:

  • Voraussetzung für die Unbrauchbarkeit einer Wohnung ist auch nach Inkrafttreten der Dokumentationspflicht nach § 7a ETV 2002 eine von der Anlage ausgehende Gefährlichkeit.
  • Entspricht die Anlage nicht dem ETG 1992 bzw wird keine – einwandfreie – Dokumentation gemäß § 7a ETV 2002 vorgelegt, so ist die Gefährlichkeit der Anlage zu vermuten. Dem Vermieter steht es aber offen, im Einzelfall zu beweisen, dass von der Anlage keine Gefährdung ausgeht.
  • Ist demnach die Gefährlichkeit der mitvermieteten elektrischen Anlage zu vermuten und ändert der Mieter sein Verhalten deshalb ab, folgt daraus auch eine Beeinträchtigung des (das Fehlen einer solchen Gefährdung einschließenden) bedungenen Gebrauchs des Mietgegenstands, die zur Mietzinsminderung berechtigt.
  • Aufgrund der Vermutungswirkung hat der Mieter für die Geltendmachung seines Mietzinsminderungsanspruchs die Gefährlichkeit der elektrischen Anlage nicht zu behaupten und zu beweisen, sondern nur die Vermutungsbasis (also den Umstand, dass die Anlage nicht dem ETG 1992 entspricht bzw keine – einwandfreie – Dokumentation gemäß § 7a ETV vorliegt). Tatsachen, für deren Vorhandensein das Gesetz eine Vermutung aufstellt, bedürfen nämlich keines Beweises.
  • Der Mietzinsminderungsanspruch des Mieters währt so lange, bis der Vermieter im Einzelfall den (Gegen-) Beweis erbracht hat, dass von der Anlage keine Gefährdung und keine daraus folgende Gebrauchsbeeinträchtigung ausgeht.

Rechtlicher Hintergrund

Unwesentliche Veränderungen des Mietgegenstands durch den Hauptmieter bedürfen im Vollanwendungsbereich des MRG (sowie im Anwendungsbereich des WGG) keiner Genehmigung des Vermieters.

Wesentliche Veränderungen sind indes gemäß § 9 Abs. 1 MRG genehmigungsbedürftig. Anderes gilt nur dann, wenn es sich bei den Änderungen um sogenannte „privilegierte“ Veränderungen handelt. Für deren Vorliegen normiert § 9 Abs. 1 MRG in den ZZ 1 bis 4 positive sowie in den ZZ 5 bis 7 negative Voraussetzungen. Zu solcherart „privilegierten“ Veränderungen kann der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern.

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