Außenfassade Altbau-Gebäude

Zur Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens

§ 30 Abs. 2 Z 3 Fall 2 MRG; § 33 Abs. 1 Satz 3 MRG

FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer

Zur Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens angesichts des Versuchs eines Mieters, sein Benützungsrecht auszudehnen (bzw sein behauptetes Benützungsrecht durchzusetzen).

Der OGH (3 Ob 108/19g) hatte sich in einem mietrechtlichen Fall mit der Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens zu befassen. Im Verfahren wurden folgende Beurteilungen getroffen bzw Ergebnisse erzielt:

  • Weist eine Ziffer des § 30 Abs. 2 MRG – wie Z 3 – eine Mehrheit von Tatbeständen auf, reicht in der gerichtlichen Aufkündigung die ziffernmäßige Bezeichnung des Kündigungsgrundes nicht. Wird neben der ziffernmäßigen Bezeichnung ein Tatsachenvorbringen erstattet, kommt es bei der Entscheidung, welcher Kündigungsgrund geltend gemacht wurde, in erster Linie auf die Tatsachenbehauptungen an.
  • Unleidliches Verhalten kann insbesondere auch in laufenden Versuchen des Mieters liegen, sein Benützungsrecht auf nicht in Bestand genommene Räume oder Gegenstände auszudehnen.
  • Im konkreten Fall brachte ein Mieter wiederholt eigenmächtig Schlösser an bzw. ließ solche austauschen, um damit sein behauptetes Recht an einer Wohnung und an einem Raum, der als gemeinsamer Vorraum zu dieser Wohnung und zu seinem Mietgegenstand dient, durchzusetzen. Der OGH erachtete unter Betonung der gebotenen Gesamtbetrachtung des Verhaltens des Mieters die festgestellten Vorgänge als (gerade noch) nicht ausreichend, um den Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens gemäß § 30 Abs. 2 Z 3 Fall 2 MRG zu verwirklichen.

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