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Verletzung von Tierhaltungsverbot kein Kündigungsgrund

FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer

Der OGH (2 Ob 134/19y) hat in einem Verfahren über eine Mietvertragskündigung wegen Verstoßes eines Mieters gegen das ihm vertragliche auferlegte Tierhaltungsverbot folgende Feststellungen getroffen:

  • Das Halten von Tieren in einer Wohnung stellt an sich noch keinen Kündigungsgrund dar.
  • Ein vereinbarter Grund, der den Vermieter in der Voll- und Teilanwendung des MRG nach § 30 Abs 2 Z 13 MRG zur Aufkündigung eines Mietvertrags berechtigt, muss für den Vermieter objektiv wichtig und bedeutsam sein und den sonst in § 30 Abs 2 MRG angeführten Gründen an Bedeutung nahekommen.
  • Der vertraglich vereinbarte Kündigungsgrund der bloßen Verletzung eines Tierhaltungsverbots kommt ohne zusätzliches besonderes wichtiges Interesse eines Vermieters an einem solchen Verbot im Einzelfall den anderen in § 30 Abs 2 MRG angeführten Fällen an Bedeutung nicht „nahe“, weshalb die Verletzung eines Tierhaltungsverbots auch nicht wirksam im Sinne des § 30 Abs 2 Z 13 MRG als Kündigungsgrund vereinbart werden kann.

Rechtlicher Hintergrund

In der Voll- und Teilanwendung des MRG kann das Mietverhältnis vom Vermieter unter anderem dann aufgekündigt werden, wenn ein im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter Umstand eintritt, der in Bezug auf die Kündigung oder die Auflösung des Mietverhältnisses für den Vermieter (Untervermieter), für seine nahen Angehörigen (im Sinne der im Todesfall des Wohnungsmieters nach § 14 Abs 3 MRG eintrittsberechtigten Personen)1 oder für das Unternehmen, für das der Vermieter (Untervermieter) allein oder in Gemeinschaft mit anderen Personen vertretungsbefugt ist2, als wichtig und bedeutsam anzusehen ist (§ 30 Abs 2 Z 13 MRG).

Sachverhalt

Die Vermieterin wendet sich nicht gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die festgestellten Vorkommnisse mit dem sich bei der Mieterin zeitweise aufhaltenden Hund stellten den Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens gemäß § 30 Abs 2 Z 3 MRG nicht her.

Sie stützt sich in ihrer außerordentlichen Revision nur mehr auf die Tierhaltung in einer Mietwohnung als Verwirklichung eines nachträglich vereinbarten Kündigungsgrundes gemäß § 30 Abs 2 Z 13 MRG.

Rechtliche Beurteilung des OGH

a) Ein vereinbarter Kündigungsgrund muss für den Vermieter objektiv wichtig und bedeutsam sein und den sonst in § 30 Abs 2 MRG angeführten Gründen an Bedeutung nahekommen

Zum Sachverhalt: Die im Rechtsmittel ausschließlich relevierte Problematik der Wirksamkeit eines nicht schon im Mietvertrag, sondern erst nachträglich vereinbarten Kündigungsgrundes3 ist im vorliegenden Fall nicht präjudiziell, weil ein anderes Tatbestandsmerkmal des § 30 Abs 2 Z 13 MRG fehlt:

Ein vereinbarter Grund, der den Vermieter nach § 30 Abs 2 Z 13 MRG zur Aufkündigung eines Mietvertrags berechtigt, muss für den Vermieter objektiv wichtig und bedeutsam sein und den sonst in § 30 Abs 2 MRG angeführten Gründen an Bedeutung nahekommen.4

Denn die vom Gesetzgeber gewollten und im Gesetz verankerten Grundprinzipien der Kündigungsbeschränkungen zum Schutz des Mieters dürfen nicht durch vertragliche Vereinbarung unterlaufen werden.5

Zum Sachverhalt: Die Vermieterin hat trotz eines entsprechenden Einwands der Mieterin im Verfahren erster Instanz ihr besonderes Bedürfnis am vereinbarten Kündigungsgrund lediglich damit begründet, dass es ihr freistehe, die Haltung von Tieren zu untersagen und einen Verstoß dagegen als Kündigungsgrund zu vereinbaren. In der außerordentlichen Revision geht sie auf dieses Tatbestandsmerkmal nicht mehr ein.

b) Das Halten von Tieren in einer Wohnung stellt an sich noch keinen Kündigungsgrund dar

Das Halten von Tieren in einer Wohnung stellt an sich noch keinen Kündigungsgrund dar. Wenn durch die Tierhaltung Mitbewohner belästigt werden und ihnen das Zusammenleben verleidet wird, kann ohnehin der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 MRG verwirklicht sein6; ebenso bei unsauberer Tierhaltung7.

c) Grundsätzlich kommt der vertraglich vereinbarte Kündigungsgrund der bloßen Verletzung eines Tierhaltungsverbots den anderen in § 30 Abs 2 MRG angeführten Fällen an Bedeutung nicht „nahe“

Ohne zusätzliches besonderes wichtiges Interesse der Vermieterin an dem Tierhaltungsverbot im Einzelfall kommt der vertraglich vereinbarte Kündigungsgrund der bloßen Verletzung dieses Verbots den anderen in § 30 Abs 2 MRG angeführten Fällen an Bedeutung auch nicht „nahe“.

Zum Sachverhalt: Ein solches Interesse hat die Vermieterin weder in erster Instanz noch in ihrer Revision dargelegt. Sie kann ihre Aufkündigung im vorliegenden Fall daher schon deshalb nicht erfolgreich auf § 30 Abs 2 Z 13 MRG stützen.

d) Entscheidung des vorliegenden Falls

Zum Sachverhalt: Die außerordentliche Revision der Vermieterin wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO (erhebliche, für die Entscheidung präjudizielle Rechtsfrage) zurückgewiesen.8

Anmerkungen

Der Verstoß gegen ein vertraglich vereinbartes Tierhaltungsverbot kann also grundsätzlich nicht in Gestalt einer Kündigung aufgegriffen werden. Dies gilt auch dann, wenn dieser Umstand als Kündigungsgrund schriftlich vereinbart worden sein sollte. Damit bestehen für den Vermieter im Falle eines Verstoßes des Mieters gegen ein vertraglich auferlegtes Tierhaltungsverbot in der Regel „nur“ Ansprüche auf Unterlassung.

Einer gesonderten Untersuchung bedarf hingegen die Frage, ob ein Tierhaltungsverbot überhaupt wirksam mietvertraglich vereinbart werden kann. Diese Frage ist vor allem im Hinblick auf die bei Verwendung von Vertragsformblättern bzw. Allgemeinen Geschäftsbedingungen maßgebliche Inhaltskontrolle nach § 879 Abs 3 ABGB (Verbot der „gröblichen Benachteiligung“) bedeutsam.

Zum Gebrauchsrecht eines Wohnungsmieters gehört grundsätzlich auch die Haltung üblicher Haustiere. Die Rechtsprechung9 führt dafür eine gefestigte Verkehrssitte ins Treffen, welche auch im Rahmen der Inhaltskontrolle nach § 879 Abs 3 ABGB zu berücksichtigen sei, sofern sie mit Treu und Glauben und der berechtigten Bewertung der im Spiel befindlichen Interessen zu vereinbaren ist. Dies sei bei der Haustierhaltung in (Miet-)Wohnungen innerhalb eines vertretbaren Rahmens der Fall. Ein Abgehen hievon sei daher nur dann zulässig, wenn es dafür eine sachliche Rechtfertigung gibt. Die in einem Vertragsformblatt verwendete Klausel „Dem Mieter ist es nicht gestattet, Haustiere zu halten.“ sei daher als gröblich benachteiligend unwirksam. Es stelle sich nämlich die Frage, ob es dem Vermieter möglich sein soll, dem Mieter das Halten eines jeden Tieres zu verbieten, mag es noch so üblich und seiner Art nach für Substanz, Mensch und Hausfrieden typischerweise völlig „gefahrlos“ sein. Angesprochen seien etwa alle in Behältnissen gehaltenen, wohnungsüblichen Kleintiere wie z.B. Ziervögel, Zierfische, Hamster oder kleine Schildkröten. Die Abwägung von generellen Interessen von Vermietern und Mietern führe zu Ergebnis, dass in der Tat kein sachlicher Grund für ein vertragliches Verbot der Haltung jeglicher Tiere und für die darin gelegene Abweichung vom dispositiven Recht auszumachen sei. Eine formularmäßige Verbotsklausel, die nicht klar zum Ausdruck bringe, dass sie sich nicht auf artgerecht in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere beziehe, sei daher grundsätzlich als gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB zu qualifizieren. Bei anderen Tieren könne dem Vermieter ein schützenswertes Interesse an einer Beschränkung aber nicht abgesprochen werden. Der OGH zielt damit auf Hunde und Katzen ab, die ja gerade nicht in Behältnissen gehalten werden.

Der deutsche BGH10 hat aber auch schon erkannt, dass eine in Vertragsformblättern bzw. Allgemeinen Geschäftsbedingungen verankerte Verpflichtung des Mieters, „keine Hunde und Katzen zu halten“ wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist. Normative Grundlage dieser Entscheidung ist § 307 BGB, der eine dem § 879 Abs 3 ABGB durchaus vergleichbare Inhaltskontrolle von Vertragsformblättern und AGB vorsieht.11


  1. § 30 Abs 2 Z 13 MRG verweist bei der Verwendung des Begriffes "nahe Angehörige" ausdrücklich in der danach folgenden Klammer auf § 14 Abs 3 MRG, sodass darunter die dort bezeichneten Personen zu verstehen sind (RIS-Justiz RS0069561). Es handelt sich um eine taxative Aufzählung; eine ausdehnende Auslegung oder analoge Anwendung ist ausgeschlossen (RIS-Justiz RS0069561 [T2, T5]). ↩︎

  2. Hinsichtlich des in § 30 Abs 2 Z 13 MRG bezeichneten Unternehmens wird es wohl nicht so sehr darauf ankommen, ob dem Vermieter Vertretungsbefugnis zukommt, sondern ob der Vermieter an diesem Unternehmen wirtschaftlich beteiligt ist und ihm (Mit-)Geschäftsführungsbefugnisse zu stehen (vgl Lovrek in GeKo Wohnrecht I, § 30 MRG Rz 174). ↩︎

  3. Vgl zu § 19 Abs 6 MG RIS-Justiz RS0068930: Die Vereinbarung eines Kündigungsgrundes muss schon bei Abschluss des Bestandvertrages erfolgen. ↩︎

  4. 4 Ob 133/18i = Newsletter vom 12. Dezember 2018; RIS-Justiz RS0070752; RS0070705. ↩︎

  5. 6 Ob 628/94; vgl 7 Ob 204/14x; RIS-Justiz RS0070712. ↩︎

  6. RIS-Justiz RS0068040. ↩︎

  7. RIS-Justiz RS0068076 [T1]. ↩︎

  8. RIS-Justiz RS0088931. ↩︎

  9. 2 Ob 73/10i = Newsletter vom 2. Februar 2011 („4. Klausel-Entscheidung“) [Klausel 24]. ↩︎

  10. BGH VIII ZR 168/12. ↩︎

  11. Vgl hierzu aus Anlass der vorliegenden Entscheidung Kothbauer, immolex 2020, 204. ↩︎

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