Außenfassade Altbau-Gebäude

Mieter muss schadhafte Dichtungen nicht ersetzen

Mag.jur. Gerhard Schnögl
Mag.jur. Gerhard Schnögl

Mag. Gerhard Schnögl vom Haus- und Grundbesitzerbund erklärt, was Wartungsarbeiten im Mietrecht bedeuten.

Der Mieter ist aufgrund des Gesetzes (§ 8 MRG) verpflichtet, Wartungsarbeiten durchzuführen. Es kann jedoch nicht übersehen werden, dass unser Mietrecht einen restriktiven Wartungsbegriff kennt. Unter Wartung ist die Kontrolle, die Reinigung, allenfalls der Tausch kleinster Verschleißteile zu verstehen. Reparaturen unterliegen jedoch nicht dem Wartungsbegriff.

Für die Silikonfugen in Nassräumen bedeutet dies: Es ist als zulässig anzusehen, den Mieter zu verpflichten, Silikonfugen in regelmäßigen Abständen daraufhin zu untersuchen („zu warten“), ob diese noch dicht sind. Die Verpflichtung des Mieters, diese Silikonfugen, wenn sie ihre Dichtungsfunktion nicht mehr erfüllen, zu erneuern, wird von der Rechtsprechung jedoch als unzulässige Überwälzung von Erhaltungspflichten angesehen (OGH 6 Ob 81/09v).

Eine fachgerechte Erneuerung von elastischen Fugen wäre keine bloße Bagatellreparatur, die der Mieter selbst vornehmen könne. Dazu käme, dass bereits der Mietzins die durch die übliche Benutzung entstehende Abnutzung des Bestandsgegenstandes abgelte, sodass der Mieter zur laufenden Verschönerung bzw. einer Fugenrestaurierung nicht verpflichtet wäre.

Nach herrschender Lehre hat der Mieter die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstandene Abnützung des Bestandsgegenstandes nach § 1109 ABGB nicht zu tragen. Sofern Mängel an den Fugen auch zu einer Funktionsbeeinträchtigung führen, weil etwa die Dusche undicht geworden wäre, handle es sich um Arbeiten, die nach Ansicht des OGH durchgeführt werden müssen, um die Brauchbarkeit des Bestandsobjektes wieder herzustellen.

Dieser Beitrag erschien ursprünglich in der Kleinen Zeitung am 22. Jänner 2018.

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