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Kein Provisionsanspruch des Maklers bei Vertragsaufhebung wegen Willensmangels

OGH vom 22.5.2014, 1 Ob 75/14g

Wird das vom Makler vermittelte Geschäft wegen eines Willensmangels rückwirkend aufgehoben, steht ihm kein Provisionsanspruch zu. Dies gilt auch gegenüber jenem Auftraggeber, aus dessen Sphäre der Anfechtungsgrund stammt.

Ein Liegenschaftseigentümer beauftragte einen Immobilienmakler mit der Vermittlung des Verkaufs einer unbebauten Liegenschaft. Der Eigentümer wusste zwar, dass sich das Grundstück im Bereich eines geplanten Straßenbauvorhabens befand, ging dieser Sache aber nicht nach und informierte den Makler auch nicht über diesen Umstand. Tatsächlich war das Grundstück nahezu zur Gänze von der Trasse und damit von einem Bauverbot erfasst. Nachdem sich über Vermittlung des Maklers ein Käufer gefunden hatte, zahlte der Eigentümer die vereinbarte Provision. Diese verlangte er nun zurück, nachdem der Käufer in einem gerichtlichen Verfahren unter Berufung auf einen vom Verkäufer veranlassten Geschäftsirrtum die Vertragsaufhebung erreicht hatte.

Das Erstgericht wies das Rückforderungsbegehren mit der Begründung ab, dass die Gründe für die Aufhebung des vermittelten Vertrags vom Verkäufer als Auftraggeber des Maklers grob fahrlässig herbeigeführt worden und damit eindeutig seiner Sphäre zuzuordnen seien. Es sei daher jene Gesetzesbestimmung sinngemäß anzuwenden, die dem Makler seinen Provisionsanspruch erhält, wenn der Vertrag zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber aus beim Auftraggeber liegenden Gründen nicht ausgeführt wird.

Der Oberste Gerichtshof sah die Sache – ebenso wie das Berufungsgericht – anders. Er vertrat die Auffassung, dass die vom Erstgericht herangezogene Bestimmung nur nachträgliche Abwicklungsmängel im Auge hat, wogegen die Anfechtung wegen eines Geschäftsirrtums als sogenannter Wurzelmangel auf den Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses zurückwirkt. Hätte der Liegenschaftseigentümer und Auftraggeber den Makler über die einem Verkauf möglicherweise entgegenstehenden Umstände informiert, wäre es gar nicht zum Abschluss des nunmehr angefochtenen Geschäfts gekommen. Mit dem rückwirkenden Wegfall des vermittelten Geschäfts entfällt daher der Provisionsanspruch des Maklers, auch wenn der Anfechtungsgrund dem Auftraggeber zuzuordnen ist. Eine bereits bezahlte Provision ist nach Wegfall des vermittelten Geschäfts rückzuerstatten. Ob dem Makler allenfalls eine sonstige Vergütung für seine Tätigkeit zusteht, war nicht zu prüfen, nachdem sich dieser ausschließlich darauf berufen hatte, ihm stünde die für den Verkaufsfall vereinbarte Vermittlungsprovision zu.

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