Außenfassade Altbau-Gebäude

Die Tücken der Geschäftsraumvermietung

Kommentar von Dr. Stefan Drawetz (Steuerexperte, Leiter der Steuergruppe vom ÖHGB).

Umsätze aus der Vermietung von Geschäftsräumen sind von der Umsatzsteuer befreit. Im Gegenzug dazu ist auch kein Vorsteuerabzug möglich (sog. „unechte Steuerbefreiung“). Um dennoch in den Genuss des Vorsteuerabzugs zu kommen, kann der Vermieter zur Umsatzsteuerpflicht optieren und dem Mieter 20 % Umsatzsteuer verrechnen.

Aber Achtung!

Bei Mietverhältnissen, die nach dem 31.08.2012 beginnen, ist diese Option nur noch zulässig, wenn der Mieter die Räumlichkeiten zu mindestens 95 % für Leistungen verwendet, mit denen er selbst umsatzsteuerpflichtig ist. Die Beweislast und das Risiko liegen beim Vermieter, denn er haftet für die Steuer! Banken, Ärzte, Versicherungen, Vereine und viele andere Geschäftstreibende, vor allem auch Kleinunternehmer, erfüllen dieses Kriterium nicht. An diese Mieter muss zwingend umsatzsteuerfrei vermietet werden – mit allen Konsequenzen, einschließlich möglicher anteiliger Rückzahlungspflichten von Vorsteuern aus der Errichtung oder Sanierung des Objekts in früheren Jahren.

Entsprechende Klauseln in den Mietverträgen zur Begrenzung dieses Risikos sind dringend empfohlen! Beratung zahlt sich aus!

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