Zur Vollausnahme vom MRG für Häuser bei betrieblicher Nutzung

Der OGH (1 Ob 67/20i) hatte sich rezent mit der Vollausnahme vom MRG gemäß § 1 Abs. 2 Z 5 MRG für sogenannte „Ein- und Zwei-Objekthäuser“ mit betrieblicher Nutzung zu befassen:

• Entscheidend für die Ausnahme von der Anwendung des MRG nach § 1 Abs. 2 Z 5 MRG ist, welche in der Natur gegebene(n) bauliche(n) Errichtung( en) (jeweils) als ein einheitliches Gebäude anzusehen sind, mag dieses Gebäude auch auf mehr als einem Grundbuchskörper errichtet worden sein. Dass ein Gebäude liegenschaftsübergreifend errichtet wurde, schadet der Vollausnahme des § 1 Abs. 2 Z 5 MRG also nicht.
• Für die Anzahl der selbständig vermietbaren Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten innerhalb eines Gebäudes kommt es darauf an, wie viele getrennt zugängliche (in sich baulich abgeschlossene) Raumeinheiten es enthält, die selbständig als Wohnung oder Geschäftsraum) vermietbar sind.
• Nach – meines Erachtens durchaus zweifelhafter – Rechtsauffassung des 1. Senats ist bei Betriebsgebäuden der (jeweilige) geschäftliche Raumbedarf individuell vom angestrebten Geschäftsgegenstand und der Betriebsgröße abhängig und die „Nutzungsbreite“ damit größer als bei zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten. Bei „Auslegung“ eines Gebäudes auf einen einzigen gewerblichen Nutzer kann nach dieser Auffassung eine wirtschaftliche Betrachtungsweise der Annahme einer getrennten Vermietbarkeit entgegenstehen, auch wenn rein bautechnisch betrachtet drei oder vier an unterschiedliche Nutzer vermietbare Raumeinheiten vorliegen.
• Kritikwürdig sind in diesem Zusammenhang die Beurteilungen, dass Schiebetüren keine für eine selbständige Vermietbarkeit ausreichende „bauliche Abgeschlossenheit“ zwischen benachbarten Räumen bewirkten, und dass bei „Ausrichtung“ der Räumlichkeiten für einen Betrieb mit regelmäßig mehrstündigen Arbeiten zumindest gewisse Sanitäranlagen (und in der Regel auch eine „Verwaltungseinheit“) vorauszusetzen seien.
• Zweifelhaft ist es schließlich auch, wenn der 1. Senat erklärt, über einem für (Auto-)Werkstätten samt Nebentätigkeiten (Büro und Lager) verwendeten Betriebsgebäude liegende Räume seien nach der Verkehrsauffassung (an Betriebsfremde) nicht selbständig vermietbar, sondern lediglich als Nebenräume zu qualifizieren.