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Zur Entscheidungsbefugnis bei Selbstverwaltung im Wohnungseigentum

FH-Doz. Mag. Christoph Kothbauer

Der OGH (5 Ob 207/21h) hatte sich rezent mit der Frage der Ent­scheidungs- und Ver­tretungs­befugnisse im Rahmen der Selbst­verwaltung im Wohnungs­eigentum zu befassen und gelangte zu folgenden Ergebnissen:

  • Wenn kein Verwalter bestellt ist, kann der Mehr­heits­eigen­tümer in Angelegen­heiten der ordentlichen Ver­waltung für die Eigen­tümer­gemeinschaft handeln.
  • Diese Erkenntnis führte im vorliegenden Fall zum Ergebnis, dass zwei Eigentümer­partner mit zusammen der Mehrheit der Anteile gemeinsam die Befugnis zur Vertretung der Eigen­tümer­gemeinschaft zukommt. Aufgrund der ihm von der anderen Eigen­tümer­partnerin erteilten Vollmacht kann einer der beiden Eigen­tümer­partner diese Befugnis alleine ausüben.
  • Von der Vertretung nach außen ist indes die Willens­bildung in der Gemeinschaft zu unterscheiden.
  • Maßnahmen des Mehr­heits­eigentümers in Angelegen­heiten der ordentlichen Ver­waltung sind nicht schon deswegen unbeachtlich, weil ihnen keine formelle Beschluss­fassung im Sinn des § 24 WEG vorangegangen ist. Anders als bei einer Eigen­tümer­gemeinschaft, in der keiner der Teilhaber über die Mehrheit der Anteile verfügt, sodass erst die formelle Beschluss­fassung nach den Willens­bildungs­vor­schriften des WEG die Ver­waltungs­maßnahme an sich und die zu deren wirksamen Vertretung nach außen befugte Mehrheit bestimmt, besteht im Rahmen der Selbst­verwaltung die – der Vertretung nach außen zugrunde­liegende – Willens­bildung im Falle eines Mehr­heits­eigentümers in dessen Willensakt.
  • Liegt dabei der Anschein eines Beschlusses vor, was zumindest eine Kund­machung der Willens­betätigung durch den Mehr­heits­eigentümer erfordert, greifen die Regeln über die Beschluss­anfechtung. Fehlt es auch daran, bleibt dem Minder­heits­eigentümer nur die Vor­gangs­weise nach der Dominator­regelung des § 30 Abs. 2 WEG.

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