Wohnungsübergabe: Leitfaden für Vermieter
Damit es nicht zum Streit kommt, sollte der Vermieter beim Ein- und Auszug ein Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen. Schlüssel, Schäden, Zählerstände: alles Wichtige zum Thema im Überblick – inklusive Checkliste.
Obowhl in keinem Gesetz vorgeschrieben, gilt ein Wohnungsübergabeprotokoll als wichtiges Dokument zu Beginn und am Ende eines Mietverhältnisses, erklärt Ing. Peter Hötzer, Vizepräsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes Steiermark. Kommt es zum Beispiel zwischen Mieter und Vermieter zu einem Streit darüber, ob eine Fliese bereits gesprungen war oder nicht, dann gibt das Protokoll klare Auskunft. Ein Wohnungsübergabeprotokoll spart somit beiden Seiten viel Ärger. Mit Unterschriften gilt es sogar als Urkunde, die Beweiskraft vor Gericht hat. Es lohnt sich also, sowohl beim Ein- als auch beim Auszug ein Wohnungsübergabeprotokoll sorgfältig anzufertigen.
Übergabeprotokoll
Da der ordnungsgemäße Zustand des Mietobjekts und allfälliger mitvermieteter Einrichtungsgegenstände bei Übergabe im Falle von nachträglichen Streitigkeiten die Position des Vermieters stärkt, empfiehlt es sich aus Gründen der Beweissicherung ausführlich den tatsächlichen Zustand des Mietobjekts bei Anmietung, die Ausstattungsmerkmale sowie allfällige mitvermietete Einrichtungsgegenstände in dem Übergabeprotokoll – welches als integrierender Bestandteil des Mietvertrages ausgewiesen werden sollte – festzuhalten. In diesem Übergabeprotokoll sollte weiters die Funktionsfähigkeit sämtlicher Anlagen festgehalten und durch die Unterschrift des Vermieters und des Mieters bestätigt werden. Das Übergabeprotokoll sollte so detailliert wie nur möglich sein und insbesondere die folgenden Punkte beinhalten:
- Zustand des Mietobjekts (wie Art und Beschaffenheit der Böden, der Malerei, der Verfliesung, der Fenster und Türen samt Rahmen und der Türstöcke)
- Genaue Anführung sämtlicher (mitvermieteter) Einrichtungsgegenstände
- Falls Strom/Gas bei der Übergabe vorhanden ist, eine Anführung der Funktionsfähigkeit dieser mitvermieteten Einrichtungsgegenstände sowie Anführung der Funktionsfähigkeit der Elektrogeräte und Steckdosen
- Bei einem Backrohr sollte unbedingt die Anzahl der Backbleche angeführt sein und der Zustand des Herdes/Ceranfelds und des Backrohrs (da diese mitunter bei der Rückgabe extrem verschmutzt sind oder das Ceranfeld durch Kratzer beschädigt ist)
- Vermerk, dass sich Fenster und Türen sowie die Laden von mitvermieteten Einbauküchen reibungslos öffnen und schließen lassen
- Funktionsfähigkeit der Wasserarmaturen und der WC-Spülung
- Bei einer Gas-Kombitherme: Übergabe einer Kopie des aktuellen Wartungsbefundes
- Genaue Anführung der Anzahl der übergebenen Wohnungs-, Haustor- und Postkastenschlüssel samt Vermerk der jeweiligen Schlüsselnummer
- Genaue Anführung, falls bei Innentüren in der Wohnung Schlüssel vorhanden sind
- Anführung wichtiger Kategoriemerkmale (wie z.B. die im Bad befindliche Entlüftung ins Freie; Heizkörper)
- Wenn ein Kellerabteil mitvermietet wird: Anführung im Mietvertrag und im Übergabeprotokoll, Feststellung, dass das Kellerabteil frei von Fahrnissen übergeben wurde und Anführung des Vorhangschlosses sowie der dafür übergebenen Schlüssel
- Stände von Strom und Gas sowie gegebenenfalls von (Fern-)Wärme für Heizung und Warmwasser sowie – falls vorhanden – Stand des Subwasserzählers für Kaltwasser
- Übergebene Bedienungsanleitungen für eine im Mietobjekt befindliche Heizung/Gas-Kombitherme und den Raumthermostat sowie für mitvermietete Einrichtungsgegenstände (entweder im Original oder in Kopie)
- Aktueller E-Befund
- Vollständiger Energieausweis oder eine Kopie des vollständigen Energieausweises
- Hausordnung
- Leitfaden für die Pflege der Böden
- Leitfaden für die Wartung von Fenstern und Türen
- Fotodokumentation über den Zustand des Mietobjekts, des Kellerabteils sowie der Einrichtungsgegenstände
- Anführung allfälliger Mängel oder bei der Übergabe vorhandener Abnützungsspuren
- Anführung im Übergabeprotokoll, wann die Übergabe durchgeführt wurde und wer bei der Übergabe anwesend war und dass dem Mieter ein vom Übergeber und dem Mieter unterschriebenes Gleichstück des Übergabeprotokolls (samt Fotodokumentation) ausgefolgt wurde
In der Praxis ist die Anfertigung eines solchen genauen Übergabeprotokolls samt Fotodokumentation mit einem erheblichen Zeit- und Arbeitsaufwand verbunden. Es ist jedoch zu bedenken, dass ein Übergabeprotokoll ein wichtiges Beweismittel darstellt, falls es während des Mietverhältnisses oder insbesondere bei der Rückgabe zu Streitigkeiten über Schäden oder fehlende Einrichtungsgegenstände kommt. Ein genaues und ausführliches Übergabeprotokoll und ein detailliertes Festhalten des Zustandes bei Anmietung schützt Sie als Vermieter bei nachfolgenden Auseinandersetzungen.
E-Befund
Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen in der Elektrotechnikverordnung 2020 (ETV 2020) ist der Vermieter verpflichtet, bei jeder Anmietung zu Wohnzwecken – sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes – dem Mieter einen aktuellen E-Befund zu übergeben (§ 7 der ETV 2020). Wird ein solcher aktueller E-Befund – der eine Funktionstüchtigkeit der elektrischen Anlage in der Wohnung bestätigt – nicht übergeben, so kann der Mieter gemäß § 7 der ETV 2020 nicht davon ausgehen, dass die elektrische Anlage der Wohnung den Anforderungen des Elektrotechnikgesetzes 1992 (ETG 1992) entspricht. In einem dazu ergangenen Rechtssatz des Obersten Gerichtshofs (OGH RS0132189) wurde festgestellt, dass die Voraussetzung der Unbrauchbarkeit einer Wohnung wegen Mängeln der elektrischen Anlage auch nach Inkrafttreten des § 7a ETV 2002 (Anmerkung: noch zur damals gültigen Elektrotechnikverordnung 2002) eine von dieser Anlage ausgehende Gefährlichkeit ist. Der Umstand, dass die Anlage im Sinn des § 7a ETV 2002 nicht dem Elektrotechnikgesetz 1992 entspricht oder der Vermieter seiner Dokumentationspflicht insoweit nicht nachgekommen ist, lässt diese Gefährlichkeit vermuten. Dem Vermieter steht es offen, im Einzelfall zu beweisen, dass von der Anlage keine Gefährdung ausgeht.
Infolge der gesetzlichen Regelung in § 15a Absatz 2 MRG wurde zwar die Rügepflicht eines Mieters – bei Mietverhältnissen im Vollanwendungsbereich des MRG auf die Brauchbarkeit der Wohnung, sämtlicher Kategoriemerkmale im Sinne des § 15a Absatz 1 MRG und den nicht zeitgemäßen Standard der Badegelegenheit und somit auch auf die Schadhaftigkeit elektrischer Leitungen erweitert. Jedoch ist zu beachten, dass diese Rügeobliegenheit des Mieters formfrei ist und somit auch mündlich erfolgen kann. Der Vermieter hat dann ab Erhalt dieser Rüge über schadhafte elektrische Leitungen maximal drei Monate Zeit, den Mangel zu beheben. Lehre und Schrifttum gehen jedoch davon aus, dass in der Praxis die angemessene Frist zur Behebung des Mangels in der Regel kürzer sein wird als die vom Gesetz normierte dreimonatige Maximalfrist. Ist der angezeigte Mangel binnen kürzerer Frist zu beheben, so stehen dem Vermieter somit nicht drei Monate zur Sanierung der schadhaften elektrischen Leitungen zur Verfügung, und diese Frist erweist sich als eine echte Vermieterfalle. Im „Worst Case“ infolge eines vom Mieter eingeleiteten Mietzinsüberprüfungsverfahrens kann dies zu einer Einstufung der Wohnung in den Ausstattungszustand „D-Unbrauchbar“ führen mit einem für einen Vermieter desaströsen Mietzins von derzeit € 1,06 pro m² Nutzfläche und Monat. Wobei bei einer allfälligen Befristung noch der 25%ige Befristungsabschlag in Abzug zu bringen wäre! Auch wenn bei der Brauchbarkeitsprüfung nur der Aufwand für die Schutzleiterinstallation in den Nassräumen maßgeblich ist, und dafür auch ein größerer Aufwand für die Sanierung erforderlich sein muss (z.B. OGH vom 14.01.1997, 5 Ob 2364/96z) wurde dies durch die neuere Rechtsprechung dahingehend ausgedehnt, dass bei Nichtvorlage eines E-Befundes an den Mieter gegebenenfalls ein Mietzinsminderungsrecht des Mieters möglich ist.
So wurde in einer Entscheidung des OGH (OGH 5.07.2019, 4 Ob 83/19p) zur Elektrotechnikverordnung 2002 festgestellt, dass der Umstand, dass eine Anlage nach § 7a ETV 2002 nicht dem Elektrotechnikgesetz 1992 entspricht oder für den Fall, dass der Vermieter seiner Dokumentationspflicht (durch Übergabe eines E-Befundes) nicht nachgekommen ist, dies eine Gefährlichkeit der Anlage vermuten lässt. Eine nach der ETV 2002 zu vermutende Gesundheitsgefährdung kann eine Beeinträchtigung des Nutzerverhaltens und damit eine Beeinträchtigung des Mietrechts zur Folge haben, wenn der Mieter im Hinblick auf diese Unsicherheit sein Verhalten so ändert, dass er die Wohnung nicht so gebraucht, wie er es bei Vorliegen einer ordnungsgemäßen Anlage täte. In diesem konkreten Einzelfall wurde daher eine Mietzinsminderung um 10 % als gerechtfertigt angesehen.