Wohnungsübergabe: Leitfaden für Vermieter

Damit es nicht zum Streit kommt, sollte der Vermieter beim Ein- und Auszug ein Wohnungs­über­gabe­protokoll anfertigen. Schlüssel, Schäden, Zähler­stände: alles Wichtige zum Thema im Überblick – inklusive Checkliste.

Obowhl in keinem Gesetz vor­ge­schrieben, gilt ein Wohnungs­über­gabe­protokoll als wichtiges Dokument zu Beginn und am Ende eines Miet­ver­hältnisses, erklärt Ing. Peter Hötzer, Vizepräsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes Steiermark. Kommt es zum Beispiel zwischen Mieter und Vermieter zu einem Streit darüber, ob eine Fliese bereits gesprungen war oder nicht, dann gibt das Protokoll klare Auskunft. Ein Wohnungs­über­gabe­protokoll spart somit beiden Seiten viel Ärger. Mit Unterschriften gilt es sogar als Urkunde, die Beweiskraft vor Gericht hat. Es lohnt sich also, sowohl beim Ein- als auch beim Auszug ein Wohnungs­über­gabe­protokoll sorgfältig anzufertigen.

Übergabeprotokoll

Da der ordnungs­gemäße Zustand des Miet­objekts und all­fälliger mit­ver­mieteter Einrichtungs­gegen­stände bei Übergabe im Falle von nach­träglichen Streitig­keiten die Position des Ver­mieters stärkt, empfiehlt es sich aus Gründen der Beweis­sicherung aus­führlich den tatsächlichen Zustand des Miet­objekts bei Anmietung, die Aus­stattungs­merkmale sowie all­fällige mit­ver­mietete Ein­richtungs­gegen­stände in dem Über­gabe­protokoll – welches als integrierender Bestand­teil des Miet­vertrages aus­gewiesen werden sollte – festzuhalten. In diesem Über­gabe­protokoll sollte weiters die Funktions­fähigkeit sämtlicher Anlagen fest­gehalten und durch die Unterschrift des Ver­mieters und des Mieters bestätigt werden. Das Über­gabe­protokoll sollte so detailliert wie nur möglich sein und ins­besondere die folgenden Punkte beinhalten:

• Zustand des Miet­objekts (wie Art und Beschaffen­heit der Böden, der Malerei, der Verfliesung, der Fenster und Türen samt Rahmen und der Türstöcke)
• Genaue Anführung sämtlicher (mit­ver­mieteter) Ein­richtungs­gegen­stände
• Falls Strom/Gas bei der Übergabe vorhanden ist, eine Anführung der Funktions­fähigkeit dieser mit­ver­mieteten Ein­richtungs­gegen­stände sowie Anführung der Funktions­fähigkeit der Elektro­geräte und Steckdosen
• Bei einem Backrohr sollte unbedingt die Anzahl der Back­bleche angeführt sein und der Zustand des Herdes/Ceranfelds und des Backrohrs (da diese mitunter bei der Rückgabe extrem ver­schmutzt sind oder das Ceranfeld durch Kratzer beschädigt ist)
• Vermerk, dass sich Fenster und Türen sowie die Laden von mit­ver­mieteten Einbau­küchen reibungslos öffnen und schließen lassen
• Funktions­fähigkeit der Wasser­armaturen und der WC-Spülung
• Bei einer Gas-Kombi­therme: Übergabe einer Kopie des aktuellen Wartungs­befundes
• Genaue Anführung der Anzahl der über­gebenen Wohnungs-, Haustor- und Post­kasten­schlüssel samt Vermerk der jeweiligen Schlüssel­nummer
• Genaue Anführung, falls bei Innentüren in der Wohnung Schlüssel vorhanden sind
• Anführung wichtiger Kategorie­merkmale (wie z.B. die im Bad befindliche Entlüftung ins Freie; Heizkörper)
• Wenn ein Kellerabteil mit­ver­mietet wird: Anführung im Miet­vertrag und im Über­gabe­protokoll, Feststellung, dass das Keller­abteil frei von Fahrnissen übergeben wurde und Anführung des Vor­hang­schlosses sowie der dafür über­gebenen Schlüssel
• Stände von Strom und Gas sowie ge­gebenen­falls von (Fern-)Wärme für Heizung und Warm­wasser sowie – falls vorhanden – Stand des Sub­wasser­zählers für Kaltwasser
• Übergebene Be­dienungs­an­leitungen für eine im Mietobjekt befindliche Heizung/Gas-Kombi­therme und den Raum­thermostat sowie für mit­ver­mietete Ein­richtungs­gegen­stände (entweder im Original oder in Kopie)
• Aktueller E-Befund
• Vollständiger Energie­ausweis oder eine Kopie des voll­ständigen Energie­ausweises
• Hausordnung
• Leitfaden für die Pflege der Böden
• Leitfaden für die Wartung von Fenstern und Türen
• Foto­dokumentation über den Zustand des Miet­objekts, des Keller­abteils sowie der Ein­richtungs­gegen­stände
• Anführung allfälliger Mängel oder bei der Übergabe vorhandener Ab­nützungs­spuren
• Anführung im Über­gabe­protokoll, wann die Über­gabe durch­geführt wurde und wer bei der Über­gabe an­wesend war und dass dem Mieter ein vom Übergeber und dem Mieter unter­schriebenes Gleich­stück des Über­gabe­protokolls (samt Foto­dokumentation) aus­gefolgt wurde

In der Praxis ist die Anfertigung eines solchen genauen Über­gabe­protokolls samt Foto­doku­mentation mit einem er­heblichen Zeit- und Arbeits­aufwand verbunden. Es ist jedoch zu bedenken, dass ein Über­gabe­protokoll ein wichtiges Beweis­mittel darstellt, falls es während des Miet­ver­hältnisses oder ins­besondere bei der Rück­gabe zu Streitig­keiten über Schäden oder fehlende Ein­richtungs­gegen­stände kommt. Ein genaues und aus­führliches Über­gabe­protokoll und ein detailliertes Festhalten des Zustandes bei Anmietung schützt Sie als Vermieter bei nach­folgenden Aus­einander­setzungen.

E-Befund

Gemäß den gesetzlichen Be­stimmungen in der Elektro­technik­ver­ordnung 2020 (ETV 2020) ist der Vermieter verpflichtet, bei jeder Anmietung zu Wohn­zwecken – sowohl im Voll- als auch im Teil­an­wendungs­bereich des Miet­rechts­gesetzes – dem Mieter einen aktuellen E-Befund zu übergeben (§ 7 der ETV 2020). Wird ein solcher aktueller E-Befund – der eine Funktions­tüchtig­keit der elektrischen Anlage in der Wohnung bestätigt – nicht übergeben, so kann der Mieter gemäß § 7 der ETV 2020 nicht davon ausgehen, dass die elektrische Anlage der Wohnung den An­forderungen des Elektro­technik­gesetzes 1992 (ETG 1992) entspricht. In einem dazu ergangenen Rechts­satz des Obersten Gerichts­hofs (OGH RS0132189) wurde fest­gestellt, dass die Voraus­setzung der Unbrauch­barkeit einer Wohnung wegen Mängeln der elektrischen Anlage auch nach Inkraft­treten des § 7a ETV 2002 (Anmerkung: noch zur damals gültigen Elektro­technik­verordnung 2002) eine von dieser Anlage ausgehende Gefährlich­keit ist. Der Umstand, dass die Anlage im Sinn des § 7a ETV 2002 nicht dem Elektro­technik­gesetz 1992 entspricht oder der Vermieter seiner Dokumentations­pflicht insoweit nicht nach­gekommen ist, lässt diese Gefährlich­keit vermuten. Dem Vermieter steht es offen, im Einzel­fall zu beweisen, dass von der Anlage keine Gefährdung ausgeht.

Infolge der gesetzlichen Regelung in § 15a Absatz 2 MRG wurde zwar die Rüge­pflicht eines Mieters – bei Miet­ver­hältnissen im Voll­anwendungs­bereich des MRG auf die Brauch­barkeit der Wohnung, sämtlicher Kategorie­merkmale im Sinne des § 15a Absatz 1 MRG und den nicht zeitgemäßen Standard der Bade­gelegenheit und somit auch auf die Schad­haftigkeit elektrischer Leitungen erweitert. Jedoch ist zu beachten, dass diese Rüge­obliegen­heit des Mieters formfrei ist und somit auch mündlich erfolgen kann. Der Vermieter hat dann ab Erhalt dieser Rüge über schadhafte elektrische Leitungen maximal drei Monate Zeit, den Mangel zu beheben. Lehre und Schrifttum gehen jedoch davon aus, dass in der Praxis die an­gemessene Frist zur Behebung des Mangels in der Regel kürzer sein wird als die vom Gesetz normierte drei­monatige Maximal­frist. Ist der angezeigte Mangel binnen kürzerer Frist zu beheben, so stehen dem Vermieter somit nicht drei Monate zur Sanierung der schad­haften elektrischen Leitungen zur Verfügung, und diese Frist erweist sich als eine echte Vermieter­falle. Im „Worst Case“ infolge eines vom Mieter ein­ge­leiteten Miet­zins­über­prüfungs­ver­fahrens kann dies zu einer Einstufung der Wohnung in den Aus­stattungs­zustand „D-Unbrauchbar“ führen mit einem für einen Vermieter desaströsen Mietzins von derzeit € 1,06 pro m² Nutz­fläche und Monat. Wobei bei einer all­fälligen Befristung noch der 25%ige Be­fristungs­ab­schlag in Abzug zu bringen wäre! Auch wenn bei der Brauch­bar­keits­prüfung nur der Aufwand für die Schutz­leiter­installation in den Nass­räumen maß­geblich ist, und dafür auch ein größerer Aufwand für die Sanierung erforderlich sein muss (z.B. OGH vom 14.01.1997, 5 Ob 2364/96z) wurde dies durch die neuere Recht­sprechung dahin­gehend aus­gedehnt, dass bei Nicht­vorlage eines E-Befundes an den Mieter gegebenen­falls ein Miet­zins­minderungs­recht des Mieters möglich ist.

So wurde in einer Entscheidung des OGH (OGH 5.07.2019, 4 Ob 83/19p) zur Elektro­technik­verordnung 2002 festgestellt, dass der Umstand, dass eine Anlage nach § 7a ETV 2002 nicht dem Elektro­technik­gesetz 1992 entspricht oder für den Fall, dass der Vermieter seiner Dokumentations­pflicht (durch Übergabe eines E-Befundes) nicht nachgekommen ist, dies eine Gefährlich­keit der Anlage vermuten lässt. Eine nach der ETV 2002 zu vermutende Gesund­heits­ge­fährdung kann eine Be­ein­trächtigung des Nutzer­verhaltens und damit eine Be­ein­trächtigung des Mietrechts zur Folge haben, wenn der Mieter im Hinblick auf diese Unsicherheit sein Verhalten so ändert, dass er die Wohnung nicht so gebraucht, wie er es bei Vorliegen einer ordnungs­gemäßen Anlage täte. In diesem konkreten Einzelfall wurde daher eine Miet­zins­minderung um 10 % als gerecht­fertigt angesehen.