Was sind Betriebskosten?
Betriebskosten sind ein extrem komplexes Kapitel im Mietrechtsgesetz. Wir haben für Sie ein paar Tipps über wesentliche Aspekte zu diesem Thema zusammengestellt, und erklären Zweifelsfälle aus der Praxis, die wesentliche Aspekte dieser Materie beleuchten.
Wer es einmal gewagt hat, sich in das Dickicht der Betriebskosten bei Zinshäusern, die dem Mietrechtsgesetz zur Gänze unterliegen (Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes), zu vertiefen, wird rasch festgestellt haben, dass er es mit einer extrem komplexen Materie zu tun hat. Allein der Umfang möglicher auf die Mieter (nicht) überwälzbarer Kosten als auch die dazu ergangene – teilweise sehr widersprüchliche – Rechtsprechung lässt sogar Kenner der Materie verzweifeln. Wir haben für Sie ein paar Tipps über wesentliche Aspekte zu dieser komplexen Materie zusammengestellt.
Generell gilt für Liegenschaften im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes der so genannte „Betriebskostenkatalog“ des Mietrechts nach §21 Mietrechtsgesetz. Darin sind die Betriebskosten genau angeführt, die verrechnet werden können.
Dazu ist immer zu unterscheiden, ob es sich um Kosten des Betriebes handelt, die auf den Mieter überwälzt werden können, oder um Kosten der Erhaltung. Die Erhaltungskosten hat der Vermieter aus den Mieteinnahmen zu tragen und kann diese Aufwendungen dafür in der Hauptmietzinsabrechnung als Ausgaben ansetzen.
So dürfen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes keine Kosten in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen werden, die Reparaturkosten und somit Erhaltungskosten darstellen, selbst wenn sie noch so klein sind (z.B. OGH 15.3.1987, 5 Ob 34/87). Es steht dem Vermieter auch nicht frei, welche Aufwendungen er tätigt. So ist es nicht möglich, Mieter mit Kosten zu belasten, die bei vernünftiger Wirtschaftsführung (= Kosten zu hoch) nicht entstanden wären (OGH 27.6.1989, 5 Ob 74/88). Somit kann ein Mieter im Außerstreitverfahren vor der Schlichtungsstelle bzw. dem Gericht überprüfen lassen, ob sich die verrechneten Kosten im Rahmen der ortsüblichen Verhältnisse bewegen oder zu hoch sind (OGH 27.6.1989, 5 Ob 74/88).
Dabei kann es auf Grund der Rechtsprechung durchaus auch Änderungen geben. So waren die Kosten für eine Taubenabwehranlage früher Betriebskosten. Durch die neue dazu ergangene Rechtsprechung wurde jedoch festgestellt, dass die Kosten dafür der Vermieter zahlen muss, da solche Kosten eine Erhaltungsarbeit darstellen (OGH 1.9.2009, 5 Ob 143/09d; OGH 7.7.2009, 5 Ob 131/09i). Auch die Reparatur bzw. Erhaltung einer bereits bestehenden Taubenabwehranlage (egal ob Netz oder Taubenspitzen) ist gleichfalls ein durch den Liegenschaftseigentümer zu tragender Erhaltungsaufwand (Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien 23.11.2004, 40 R 246/04d). Somit stellen sowohl die Anbringung als auch die Erhaltung eines Taubennetzes keine verrechenbaren Betriebskosten dar, sondern Kosten, die der Vermieter zu tragen hat und in der Hauptmietzinsabrechnung als Ausgabe ansetzen kann.
Anhand von zwei häufigen Streitpunkten aus der Praxis wird der schmale Grat, ob Kosten als Betriebskosten an Mieter weiterverrechnet werden können oder ob es sich dabei um eine Reparatur und somit Erhaltungskosten handelt, die vom Vermieter zu tragen sind, dargestellt:
Störungen beim Stiegenhauslicht und der Gegensprechanlage
Insbesondere bei Störungen des Stiegenhauslichts (Minutenlicht) bzw. bei Störungen der Gegensprechanlage kommt es immer wieder zu Auseinandersetzungen mit Mietern, ob diese Kosten den Mietern gegenüber verrechenbare Betriebskosten darstellen oder Erhaltungskosten, die der Vermieter bezahlen muss.
Hier ist zu beachten, dass solche Kosten sehr wohl den Mietern gegenüber verrechenbare Betriebskosten darstellen, wenn die Ursache der Störung nicht auf Schäden am Leitungssystem des Stiegenhauslichts oder der Gegensprechanlage zurückzuführen ist, sondern auf Spannungsschwankungen oder auf das erforderliche Umhängen der Phasenaufteilung.
So wurde durch die Rechtsprechung festgestellt, dass der Ersatz von Glühbirnen und Sicherungen im Rahmen einer durch den normalen Betrieb gelegenen oder durch Spannungsschwankungen hervorgerufenen Abnützung verrechenbare Betriebskosten gegenüber Mietern sind (Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien 16.05.2000, 41 R 663/99z).
Auch die Überprüfung des Leitungssystems, der Ersatz von Sicherungen und das Umhängen der Phasenaufteilung werden durch den Betrieb der Anlage verursacht. Die dafür aufgelaufenen Kosten stellen Kosten des Betriebes dar und keine Reparatur und können somit als Betriebskosten verrechnet werden (Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien 11.10.2006, 39 R 235/06g).
Natürlich ist in so einem Fall eine genaue Rechnungsausstellung durch den Professionisten erforderlich, und dass in der Rechnung diese Gegebenheiten genau angeführt sind.
Im Gegensatz dazu sind Reparaturkosten für die Stiegenhausbeleuchtung und Kosten für die Störungsbehebung des Minutenlichts Erhaltungskosten und somit keine den Mietern gegenüber verrechenbaren Betriebskosten und deshalb vom Vermieter zu tragen (Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien 21.12.2005, 39 R 322/05z).
Behebung von Kanalverstopfungen und Reinigung der Dachrinnen
Kosten der Behebung von Kanalverstopfungen sind Kosten der Kanalräumung und somit verrechenbare Betriebskosten, wenn die Behebung ohne Eingriff in die Substanz der Kanalanlage erfolgt (Landesgericht für Zivilrechtssachen Graz, 13.12.1984, 3 R 370/84).
Kosten für die Behebung von Kanalverstopfung stellen jedoch vom Vermieter zu tragende Erhaltungskosten dar, wenn es sich um Auslagen für die Beseitigung von Schäden der Substanz handelt, wie Verstopfung infolge eingebrochener Betonrohre des Kanals (Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien 24.11.1989, 41 R 418/89).
Weiters sind Kosten für die Reinigung der Dachrinnen von Schutt, Laub und Taubenkot im Sinne der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes Abfuhr von Unrat und somit den Mietern gegenüber verrechenbare Betriebskosten (OGH 24.02.2015, 5 Ob 9/15g).
Auch in solchen Fällen ist eine genaue Rechnungsausstellung durch den Professionisten – gegebenenfalls zusätzlich mit Fotos als Rechnungsbeilage – erforderlich, und dass in der Rechnung diese Gegebenheiten genau angeführt sind.
Praxistipp
Erziehen Sie Ihre Professionisten zu einer einwandfreien Rechnungstextierung! Eine klare Leistungsbeschreibung und somit eine eindeutige Erkennbarkeit, ob die Kosten als Betriebskosten den Mietern gegenüber verrechenbar sind, muss aus der Rechnung ersichtlich sein! Auch Fotos als Rechnungsbeilage sind hilfreich, um gegenüber Mietern – die die Kosten anzweifeln – nachweisen zu können, dass die Kosten rechtmäßig verrechenbare Betriebskosten darstellen.