Wartungsfibel: Anleitung zur Werterhaltung

Einer der häufigsten Konfliktpunkte bei der Vermietung sind die Wartungspflichten des Mieters. Einer der Knackpunkte dabei ist die Erhaltung und Wartung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten (wie Gaskonvektoren, Elektroöfen, Nachtspeicherheizungen). Wir geben Ihnen einen Überblick über die damit zusammenhängenden Pflichten von Mieter und Vermieter – z.B. Schäden am Gebäude zu vermeiden, die Lebensdauer des Gebäudes zu verlängern und den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten.

Durch die Winterperiode und den Kälteeinbruch stellen vor allem die Funktionsfähigkeit der Heizung und der Warmwasserbereitung einen oftmaligen Streitpunkt in der Praxis dar. Dabei stellt sich regelmäßig die wichtige Frage, welche Kosten eigentlich der Mieter und welche der Vermieter zu tragen hat, und was die Pflichten von Vermietern und Mietern sind.

Durch die Wohnrechtsnovelle 2015 wurde die bis dahin strittige Frage geklärt, wer für die Erhaltung („Graubereich der Erhaltung“) bzw. Wartung für mitvermietete Gasthermen, Durchlauferhitzer, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte zuständig ist, und wer welche Kosten zu tragen hat. Damit wurde eine erhebliche Rechtsunsicherheit für beide Seiten endgültig beseitigt. Mit der Wohnrechtsnovelle 2015 wurden aber auch erhebliche Kosten auf den Vermieter abgewälzt.

Für wen gilt die Wohnrechtsnovelle 2015?

Diese Novelle ist gültig für alle Mietverträge im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) – egal ob eine Vermietung zu Wohn- oder Geschäftszwecken erfolgt – sowie für Mietverhältnisses im Teilanwendungsbereich des MRG bei der Vermietung zu Wohnzwecken, wenn eine Heiztherme oder ein Warmwasserboiler bzw. ein sonstiges Wärmebereitungsgerät mitvermietet wird bzw. wurde. Mitvermietet bedeutet, dass die Heiz- bzw. Warmwasserbereitungsgelegenheit bei Anmietung vorhanden ist und der Mieter sich diese nicht nachträglich selbst installiert hat.

Diese Neuregelungen für die Erhaltungspflicht des Vermieters trat mit 1. Jänner 2015 in Kraft und gilt gemäß § 49g MRG auch für Mietverträge, die davor abgeschlossen wurden.

Für Mietverträge im Teilanwendungsbereich des MRG zu Geschäftszwecken sowie Mietverträge im Nichtanwendungsbereich des MRG (z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser) finden diese Bestimmungen der Wohnrechtsnovelle 2015 keine Anwendung.

Vermietung im Vollanwendungsbereich des MRG

Bei Vermietung im Vollanwendungsbereich des MRG wurde die Erhaltungspflicht des Vermieters in § 3 Abs. 2 MRG durch Ziffer 2a ergänzt, welche wie folgt lautet:

[…] „die Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind;“ […]

Weiters fiel in diesem Zusammenhang auch per 1. Jänner 2015 infolge der Wohnrechtsnovelle 2015 der Zuschlag zum Richtwert gemäß § 16 Abs. 2 Ziffer 3 MRG im Vollanwendungsbereich des MRG weg, falls sich der Vermieter zur Erhaltung einer Heizung – die er errichtet bzw. deren Errichtungskosten er übernommen hat – verpflichtet hatte, da ja ab 1. Jänner 2015 der Vermieter für die Erhaltung/Erneuerung von mitvermieteten Thermen zuständig ist.

In diesem Zusammenhang wurde durch die Wohnrechtsnovelle 2015 auch die Duldungspflicht des Mieters im Vollanwendungsbereich des MRG in § 8 Absatz 2 Ziffer 1 MRG erweitert. Ab 1. Jänner 2015 muss der Mieter Arbeiten zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern oder eines sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts, die der Vermieter im Rahmen seiner Erhaltungspflicht im Mietobjekt durchführt, ermöglichen und dem Vermieter dafür den Zutritt gewähren.

Vermietung im Teilanwendungsbereich des MRG

Im Teilanwendungsbereich gemäß § 1 Abs. 4 des MRG wurde diese Erhaltungspflicht des Vermieters – allerdings nur bei der Vermietung zu Wohnzwecken – durch das Bundesgesetzblatt I Nr. 100/2014 festgeschrieben:

„Bei Wohnungsmietverträgen, die dem Teilanwendungsbereich des § 1 Abs. 4 MRG unterliegen, kann die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1096 Abs. 1 ABGB durch vertragliche Vereinbarungen nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden, soweit es sich um die Erhaltung einer mitvermieteten Heiztherme, eines mitvermieteten Warmwasserboilers oder eines sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts in der Wohnung handelt.“

Somit kommt diese neue Erhaltungspflicht für vom Vermieter mitvermietete Heizgeräte im Teilanwendungsbereich des MRG bei der Vermietung zu Geschäftszwecken nicht zur Anwendung. Hier bedarf es einer genauen vertraglichen Ausgestaltung, wer für die Erhaltung bzw. den Austausch einer Heiztherme, eines Warmwasserboilers oder eines sonstigen Wärmebereitungsgeräts sowie für dessen Wartung zuständig ist.

Wer hat welche Kosten zu tragen?

Falls eine Heiztherme oder ein Warmwasserboiler bzw. ein sonstiges Wärmebereitungsgerät mitvermietet wird, ist der Vermieter für die Erhaltung zuständig und muss alle notwendigen Reparaturen, oder – falls erforderlich – einen Austausch des Gerätes bezahlen. Im Gegensatz dazu hat der Mieter für die regelmäßige und fachgerechte Wartung zu sorgen und dafür die Kosten zu tragen.

Was beinhaltet die Wartung einer Heiztherme?

Bei einer Wartung wird die Funktionstüchtigkeit der Heiztherme überprüft. Im Rahmen dieser Wartung sollten folgende Arbeiten vorgenommen werden:

• Reinigung von Brenner und Wärmetauscher
• Reinigung des Innenraums der Therme
• Überprüfung und – falls erforderlich – Optimierung der Einstellungen der Therme
• Kontrolle des Ausdehnungsgefäßes und der Entlüftung und der Funktion der Therme

Vereinbarung der Wartung – Fallstricke in der Praxis

Als Vermieter ist unbedingt zu beachten, dass im Mietvertrag genau geregelt wird, in welchen Intervallen ein Mieter die Wartung der Therme oder des Warmwasserboilers durchzuführen hat. Dazu hat der Oberste Gerichtshof (OGH) in einer seiner „Klauselentscheidungen“ eine Mietvertragsklausel für unzulässig erklärt, in der ohne Rücksicht auf Alter und Type der Therme und allenfalls bestehende Vorgaben des Herstellers undifferenziert eine regelmäßige jährliche Wartung durch den Mieter verlangt wurde (Entscheid es OGH vom 18.12.2009, 6 Ob 81/09v).

Somit ist es diesbezüglich erforderlich, dass mit dem Hersteller bzw. einer Fachfirma abgeklärt wird, in welchen Intervallen eine regelmäßige Wartung durchzuführen ist. Dieses Intervall ist bei den Wartungspflichten des Mieters genau im Mietvertrag festzuschreiben.

Die Wartungsfibel des ÖHGB

Da insbesondere die Wartung bei der Vermietung immer öfter zu Problemen führt, ist es uns ein Anliegen, Sie als unser geschätztes Mietglied dabei zu unterstützen. Mit unserer neuen Wartungsfibel/Benutzerhandbuch geben wir Ihnen wertvolle Tipps, was bei der Wartung zu beachten ist.

Weiters werden in der Wartungsfibel viele weitere wichtige Themen wie z.B. Mietersuche und Mieterauswahl, wichtige Punkte beim Vertragsabschluss und bei der Übergabe des Mietobjektes sowie Rechte und Pflichten während des Mietverhältnisses und vieles mehr behandelt.

Die neue „Wartungsfibel“ können Mitglieder des Hausbesitzerbund Steiermark kostenfrei anfordern.