Vom Gesetz abweichende Kostenaufteilungsvereinbarungen

Rechtlicher Hintergrund

Die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage sind gemäß § 32 Abs. 1 Satz 1 WEG (davor: § 19 Abs. 1 WEG 1975 in der Fassung 3. WÄG) von den Wohnungseigentümern grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode zu tragen. Sämtliche Wohnungseigentümer können jedoch gemäß § 32 Abs. 2 WEG (davor: § 19 Abs. 2 WEG 1975 in der Fassung 3. WÄG) in Schriftform einen von dieser Regelung abweichenden Aufteilungsschlüssel oder eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festlegen.

Sachverhalt

Der Antragsteller war von November 2013 bis Jänner 2018 zu 84/1410 Anteilen Miteigentümer einer Liegenschaft verbunden mit WE an einer Wohnung und einem PKW-Abstellplatz.

Die Antragsgegnerin verwaltet die Liegenschaft.

Im Übereinkommen zur Begründung von Wohnungseigentum vom 9. April 1999 haben die Vertragsparteien im Punkt VIII. vereinbart, „dass sämtliche, die gesamte Wohnhausanlage [...] betreffenden Aufwendungen von den Miteigentümern im Verhältnis der dem einzelnen Miteigentümer zukommenden Nutzfläche zur gesamten Nutzfläche, berechnet gemäß Entscheidung des Magistrats Wien, MA 50, vom 1. April 1996, sohin im Sinn der §§ 17 und 21 ff MRG, zu tragen sind. Die in der Tabelle in der Spalte A genannten Miteigentümer erklären hierzu ihre ausdrückliche Zustimmung zur Ersichtlichmachung dieser Vereinbarung im Grundbuch gemäß § 19 Abs. 6 WEG [1975]“.

Gegenstand des Verfahrens sind die Jahresabrechnungen der Verwalterin für 2013 und 2014, die auf einem Verteilungsschlüssel betreffend die Wohnung und den PKW-Abstellplatz des Antragstellers von 7,2812% beruht. Diesem Verteilungsschlüssel liegt der im WE-Vertrag genannte Bescheid der Schlichtungsstelle vom 1. April 1996 zugrunde.

Der Antragsteller begehrte, der Antragsgegnerin aufzutragen, für die Jahre 2013 und 2014 eine richtige Betriebskostenabrechnung vorzulegen.

Die Abrechnung basiere auf einem unrichtigen, weil veralteten Nutzflächenschlüssel, was der Verwalterin bekannt sei. Für die Top 15 des Antragstellers gehe sie von einer Fläche von 52,58m² statt 39,06m² aus.

Die Verwalterin trat dem Antrag entgegen.

Sie stellte außer Streit, liegenschaftsbezogene Aufwendungen nach den Nutzflächen entsprechend der Schlichtungsstellenentscheidung vom 1. April 1996 abzurechnen. Diesen Verteilungsschlüssel hätten sämtliche Miteigentümer der Liegenschaft schriftlich vereinbart. Daran sei die Verwalterin gebunden. Selbst wenn es zu Nutzflächenänderungen einzelner Objekte gekommen sei, ändere dies nichts am rechtswirksam vereinbarten Aufteilungsschlüssel. Solange es zu keiner gerichtlichen Festsetzung eines abweichenden Verteilungsschlüssels komme, seien unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten bei Erstellung der Abrechnung nicht zu berücksichtigen.

Die übrigen Mit- und Wohnungseigentümer beteiligten sich am Verfahren nicht.

Das Erstgericht verpflichtete die Verwalterin, binnen acht Wochen sämtlichen Wohnungseigentümern der Liegenschaft eine Abrechnung für die Jahre 2013 und 2014 zu übermitteln. Dieser seien die im Spruch des erstinstanzlichen Sachbeschlusses konkret genannten aktuellen Nutzflächen zugrunde zu legen, für das Objekt des Antragstellers daher ein Anteil von 5,9185% der Gesamtnutzfläche.

Das Erstgericht stellte aufgrund eines Vermessungsgutachtens die Nutzflächen der WE-Objekte im Detail fest und vertrat rechtlich die Auffassung, die Abrechnung sei nur dann richtig, wenn deren Ergebnis entsprechend dem für die Liegenschaft geltenden Verteilungsschlüssel richtig verteilt sei. Hier hätten die Mit- und Wohnungseigentümer wirksam einen vom Gesetz abweichenden Verteilungsschlüssel, nämlich die Aufteilung im Verhältnis der Nutzflächen ihrer Wohnungen oder sonstigen Räumlichkeiten im Sinne des § 17 MRG vereinbart. Der Verweis auf § 17 MRG stelle klar, dass die Nutzfläche nach dem Naturmaß zu berechnen und Änderungen sofort zu berücksichtigen seien.

Das Rekursgericht teilte die Rechtsauffassung des Erstgerichts und gab dem Rekurs der Verwalterin nicht Folge.

Zwar sei im Fall eines gesetzlichen Schriftformgebots die ergänzende Auslegung von Urkunden durch den Formzweck beschränkt, auf den Willen der vertragsschließenden Parteien komme es nicht an. Hier hätten sich die Mit- und Wohnungseigentümer aber für die Abrechnung der Liegenschaftsaufwendungen der Bestimmung des § 17 MRG unterworfen, sodass Veränderungen der Nutzfläche sofort zu berücksichtigen seien. Die Bezugnahme auf die Entscheidung der Schlichtungsstelle vom 1. April 1996 sei unbeachtlich und lasse nur darauf schließen, dass die darin festgelegten Nutzflächen bei Abschluss des WE-Vertrags den tatsächlichen Verhältnissen entsprochen hätten. Wann die Verwalterin von baulichen Änderungen erfahren habe und ob die Wohnungseigentümer diese der Verwaltung gegenüber angezeigt hätten, sei rechtlich irrelevant. Eine allfällige Weisung einiger Wohnungseigentümer, keinen von der Schlichtungsstellenentscheidung abweichen-den Verteilungsschlüssel zu berücksichtigen, sei mangels Einstimmigkeit keine Beschlussfassung im Sinne des § 32 Abs. 2 WEG. Den Revisionsrekurs ließ das Rekursgericht mit der Begründung zu, zur Frage, inwieweit im Fall der Vereinbarung der Aufteilung der Liegenschaftsaufwendungen nach Nutzflächen gemäß § 32 Abs. 2 WEG eine unbeachtete Änderung der Nutzflächen zur Unrichtigkeit der Abrechnung führe, liege keine oberstgerichtliche Rechtsprechung vor.

Dagegen wendet sich der Revisionsrekurs der Verwalterin.

Sie strebt eine Abänderung im Sinn der Abweisung der Anträge des Antragstellers an und stellt hilfsweise einen Aufhebungsantrag.

Der Antragsteller beantragt in seiner Revisionsrekursbeantwortung, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Die übrigen Mit- und Wohnungseigentümer haben sich am Revisionsrekursverfahren nicht beteiligt.

Rechtliche Beurteilung des OGH

a) Einer Abrechnung müssen sich die anzuwendenden Aufteilungsgrundsätze entnehmen lassen

Eine richtige Abrechnung der Bewirtschaftungskosten¹ hat den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen zu entsprechen.² Da sich die formellen und inhaltlichen Anforderungen an die Abrechnung aus dem Zweck der Abrechnungspflicht ergeben³, muss die Abrechnung so gestaltet sein, dass der Wohnungseigentümer ihr auch entnehmen kann, ob die Aufteilungsgrundsätze des § 32 Abs. 1 WEG (davor: § 19 Abs. 1 WEG 1975 in der Fassung 3. WÄG) bzw. – sollten derartige vereinbart sein – die des § 32 Abs. 2 WEG (davor: § 19 Abs. 2 WEG 1975 in der Fassung 3. WÄG) beachtet wurden.⁴

Zum Sachverhalt: Dies haben die Vorinstanzen zutreffend erkannt.

b) Konkreter Fall: Der gegenständliche WE-Vertrag enthält eine vom Gesetz abweichende Kostenaufteilungsvereinbarung im Sinne einer Kostenaufteilung im Verhältnis der Nutzflächen

Zum Sachverhalt: Dass die eingangs zitierte Bestimmung des Punkts VIII. im WE-Vertrag die Vereinbarung eines abweichenden Verteilungsschlüssels im Sinne des § 19 Abs. 2 WEG 1975 durch die damaligen Vertragsparteien des WE-Vertrags in der gebotenen Schriftform bildet, ist im Revisionsrekursverfahren nicht strittig. Auch dass der Antragsteller, der seine Anteile erst 2013 erworben hat, als Einzelrechtsnachfolger an die Vereinbarung eines abweichenden Verteilungsschlüssels unabhängig von deren Ersichtlichmachung im Grundbuch (seit Inkrafttreten des § 19 WEG 1975 in der Fassung des 3. WÄG mit 1. Jänner 1994) gebunden war⁵, bezweifelt im Revisionsrekursverfahren niemand.

c) Wenn für eine Vereinbarung ein Schriftformgebot besteht, ist ihre Auslegung durch den Formzweck beschränkt

Zum Sachverhalt: Die Verwalterin meint aber, sie sei als Verwalterin nicht berechtigt gewesen, der Abrechnung neue, von der Vereinbarung und der dort genannten Schlichtungsstellenentscheidung abweichende Nutzflächen zugrunde zu legen. Eigenmächtige Änderungen, von denen sie keine Kenntnis gehabt habe, seien nicht zu berücksichtigen gewesen. Vorweg ist die Auslegung der Vereinbarung des abweichenden Verteilungsschlüssels im WE-Vertrag zu erörtern.

Nach ständiger Rechtsprechung auch des erkennenden Senats⁶ ist – wenn ein gesetzliches Schriftformgebot besteht – die ergänzende Auslegung von Urkunden durch den Formzweck beschränkt.

Die Formvorschrift des § 32 Abs. 2 WEG dient neben der Dokumentation der Ernstlichkeit des Parteiwillens und der gründlichen Überlegung durch die Partei sowie des sicheren Nachweises des wirklichen Parteiwillens wesentlich auch der Feststellung des Inhalts der Vereinbarung selbst.⁷

Sowohl der WE-Vertrag als auch Vereinbarungen der Mit- und Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 2 WEG 1975 bzw. § 32 Abs. 2 WEG, die der Schriftform bedürfen, sind daher nach dem einer objektiven Auslegung zugänglichen Wortlaut zu interpretieren.⁸ Auf den Willen der vertragsschließenden Parteien kommt es nicht an. Dessen Ermittlung darf nicht dazu dienen, einen in der Schriftform der Urkunde nicht genannten Teil durch Auslegung anderer Vertragsbestimmungen zu ergänzen. Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt infolge des Schriftlichkeitsgebots nicht in Betracht, wenn sie nicht eindeutig aus anderen Vertragsbestimmungen abgeleitet werden kann.⁹

d) Konkreter Fall: Die gegenständliche Vereinbarung bezieht sich auf die Nutzflächen, berechnet nach einer im WE-Vertrag genannten Entscheidung der Schlichtungsstelle

Zum Sachverhalt: Diese Auslegungsgrundsätze hat das Rekursgericht auch zitiert. Die übereinstimmende Auffassung der Vorinstanzen, die Erwähnung der §§ 17 und 21 MRG in Punkt VIII. des WE-Vertrags sei objektiv im Sinn einer Vereinbarung der sofortigen Wirksamkeit von Nutzflächenänderungen auszulegen, ist aber nicht zu teilen. Der Wortlaut der Vereinbarung des Punkts VIII. des WE-Vertrags lässt in objektiver Hinsicht keinen Zweifel offen, dass die Aufwendungen von den Miteigentümern im Verhältnis der dem einzelnen Miteigentümer zukommenden Nutzfläche zur gesamten Nutzfläche, berechnet gemäß der dort zitierten Entscheidung des Magistrats der Stadt Wien, MA 50, zu tragen sind. Daraus ist zunächst abzuleiten, dass – entgegen der Auffassung des Rekursgerichts – damals jedenfalls ein Nutzflächenschlüssel entsprechend dieser konkreten Schlichtungsstellenentscheidung vereinbart werden sollte.

e) Konkreter Fall: Die ergänzende Bezugnahme in der gegenständlichen Vereinbarung auf §§ 17 und 21 MRG ist nicht in dem Sinn zu verstehen, dass Nutzflächenänderungen für die Kostenaufteilung sofort wirksam werden sollten

Zum Sachverhalt: Fraglich könnte nur sein, ob dieser eindeutige, für alle Vertragsparteien gut handhabbare und nachvollziehbare Vereinbarungsinhalt durch den Einschub „sohin im Sinne der §§ 17 und 21 ff MRG“ in objektiver Hinsicht tatsächlich relativiert werden sollte. Dies ist nach Auffassung des erkennenden Senats zu verneinen:

§ 17 MRG (in der zum Zeitpunkt der Vereinbarung anzuwendenden Fassung vor Inkrafttreten der WRN 1999 mit 1. Jänner 2000) regelt den Anteil an den Gesamtkosten und die Definition der Nutzfläche im Vollanwendungsbereich des MRG. Veränderungen der Nutzflächen erwähnte diese Bestimmung (vor Inkrafttreten des § 17 Abs. 2 letzter Satz MRG in der Fassung der WRN 1999¹⁰) mit keinem Wort. § 21 MRG definiert die Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben und deren Verrechnung; Änderungen der Nutzflächen finden auch dort keine Erwähnung.

Zum Sachverhalt: Selbst wenn man in dem genannten Einschub nicht nur einen auf die Grundlagen der zitierten Schlichtungsstellenentscheidung hin-weisenden beschreibenden Zusatz sehen, sondern ihm selbständige Bedeutung zumessen wollte, könnte diese nach dem objektiven Wortlaut nur in einem Verweis auf die Bestimmungen der §§ 17 und 21 MRG bestehen, die sich mit der hier zu beurteilenden Frage der Relevanz von Nutzflächenänderungen nicht befassen. Den Vorinstanzen ist zwar zuzugestehen, dass nach Lehre¹¹ und Rechtsprechung¹² eine Veränderung der Nutzfläche durch Baumaßnahmen im Mietrecht zu einer Veränderung des Verteilungsschlüssels führt, selbst wenn die Umbaukosten vom Mieter getragen wurden. Aus dem objektiven Wortlaut der hier zu beurteilenden Vereinbarung ist dieser erst aus der Lehre und Rechtsprechung zu § 17 MRG gewonnene Grundsatz aber nicht ableitbar, er ist dort nicht einmal angedeutet.

Zum Sachverhalt: Dass hier nach der Vereinbarung des abweichenden Verteilungsschlüssels Nutzflächenänderungen sofort wirksam werden sollten, kann weder aus Punkt VIII. des WE-Vertrags noch aus anderen Bestimmungen dieses Vertragswerks in objektiver Hinsicht eindeutig abgeleitet werden; vielmehr weist auch Punkt IX. des Wohnungseigentumsvertrags, in dem die Miteigentümer einander im Zusammenhang mit Umwidmungen und baulichen Veränderungen weitgehende Vorwegzustimmungen erklärten, eher in die gegenteilige Richtung. Damit ist die auch den Antragsteller bindende Vereinbarung des abweichenden Verteilungsschlüssels hier so auszulegen, dass die Aufwendungen nach dem Verhältnis der Nutzflächen des einzelnen Objekts zur Gesamtnutzfläche der Anlage entsprechend der im WE-Vertrag zitierten Schlichtungsstellenentscheidung aufzuteilen sind, solange es nicht zu einer gerichtlichen Änderung des Aufteilungsschlüssels (etwa wegen wesentlicher Änderung der Nutzungsmöglichkeiten nach § 32 Abs. 5 WEG) oder zu einer einstimmigen Abänderung dieser Vereinbarung durch die Mit- und Wohnungseigentümer kommt.

f) Entscheidung des vorliegenden Falls

Zum Sachverhalt: Der Revisionsrekurs der Verwalterin ist zulässig, weil die rechtliche Beurteilung der Vorinstanzen einer Korrektur im Einzelfall bedarf. Er ist daher auch berechtigt. Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben. Da die Abrechnung der Verwalterin für 2013 und 2014 dem vereinbarten Nutzflächenschlüssel entsprach, war der Antrag des Antragstellers abzuweisen.

Anmerkungen

Der Entscheidung ist vom Ergebnis her zuzustimmen. Die Vereinbarung des Nutzflächenschlüssels stützt sich hier auf die in einer Schlichtungsstellenentscheidung ausgewiesenen Nutzflächen und ist daher als „statischer Verweis“ zu verstehen, woran auch die ergänzende Bezugnahme auf den Nutzflächenbegriff des MRG nichts ändert.

Die Begründung, dass sich §§ 17 und 21 MRG mit der Relevanz von Nutzflächenänderungen nicht befassten und sich diese Relevanz nicht aus dem Gesetz selbst, sondern „erst“ aus der Lehre und Rechtsprechung ergäbe, darf aber meines Erachtens nicht überstrapaziert werden. Würde sich eine Vereinbarung nach § 32 Abs. 2 WEG nicht starr auf die Nutzflächen gemäß einer Schlichtungsstellenentscheidung, sondern ausschließlich auf die Nutzflächen gemäß § 17 MRG stützen, so wäre es wohl durchaus angebracht, dies im Sinne eines „dynamischen Verweises“ zu verstehen und daher in der Abrechnung auf die jeweils aktuellen Nutzflächen Bezug zu nehmen.