Umsatzsteuer bei Schenkung einer Liegenschaft

Kommentar von Dr. Stefan Drawetz (Steuerexperte, Leiter der Steuergruppe vom ÖHGB).

Wird eine bisher vermietete Immobilie verschenkt, kommt es umsatzsteuerrechtlich zu einer Entnahme, die grundsätzlich steuerfrei ist. Wurden jedoch in den letzten 20 Jahren Vorsteuern aus Investitionen und Großreparaturen geltend gemacht, kommt es zur anteiligen Rückzahlung dieser Vorsteuerbeträge.

Damit sich der Vermieter dies erspart, steht ihm jedoch ein Wahlrecht zu. Durch die Ausübung der Option wird die Schenkung steuerpflichtig, und eine Vorsteuerkorrektur ist in diesem Fall nicht mehr vorzunehmen. Die Option kann auf einen abgrenzbaren Teil des Gebäudes beschränkt werden. Die Teiloption ist insbesondere bei unterschiedlichen Nutzungsarten wie bei gleichzeitiger Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten und Wohnungen sinnvoll.

Bei Inanspruchnahme der Option hat der Geschenkgeber eine formal gültige Rechnung mit Angabe der UID-Nummer des Rechnungsempfängers und Ausweis der Umsatzsteuer zu stellen und die Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen. Im Falle der Weitervermietung durch den Geschenknehmer kann sich dieser die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen, wodurch es insgesamt zu keiner Belastung kommt.