Stillschweigender Abschluss eines Maklervertrags

Der OGH (10 Ob 46/18i) hat in einer aktuellen Entscheidung daran erinnert, dass ein Maklervertrag grundsätzlich auch stillschweigend abgeschlossen werden kann. Die Unterfertigung eines Besichtigungsscheins ist damit keine zwingende Voraussetzung für einen Provisionsanspruch des Maklers gegenüber dem abschließenden Interessenten im Falle des Vermittlungserfolgs.

Dass der Auftraggeber den Kaufpreis für die vertragsmäßig vermittelte Liegenschaft nicht aufbringen kann, ist für sich allein kein Grund, dem Makler aufgrund der „Nichtausführungsregel“ den Provisionsanspruch abzuerkennen. Die dreijährige Verjährungsfrist für die Geltendmachung des Provisionsanspruchs des Maklers läuft erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Makler Kenntnis vom Zustandekommen des vermittelten Rechtsgeschäfts erlangt hat.

Anmerkungen

Die vorliegende Entscheidung ruft einige Grundsätze des Maklerrechts in Erinnerung:

Der Abschluss eines Maklervertrags unterliegt grundsätzlich keinen Formvorschriften und kann daher auch stillschweigend (konkludent) erfolgen. Ausgenommen hiervon sind gemäß § 31 Abs.1 Z 2 KSchG nur der Abschluss und die Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen (§ 14 MaklerG) mit Auftraggebern, die Verbraucher im Sinne des KSchG sind. Wichtig aus Maklersicht ist indes der gebotene Hinweis auf Provisionserwartung, zumal der stillschweigende Abschluss eines Maklervertrags mit einem Auftraggeber eines solchen Hinweises bedarf, sofern der Makler bereits erkennbar (auch) für die andere Partei des zu vermittelnden Rechtsgeschäfts arbeitet.

Nach der Nichtausführungsregel des § 7 Abs 2 MaklerG ist der Auftraggeber nur dann von der Leistung der Provision befreit, wenn er die Nichtausführung des vermittelten Rechtsgeschäfts nicht zu vertreten hat. Mangels erklärten Finanzierungsvorbehalts kann davon keine Rede sein, wenn der Auftraggeber als Käufer den vereinbarten Kaufpreis nicht aufzubringen vermag. Sollte vor diesem Hintergrund der Auftraggeber als Käufer die Nichtausführungsregel nicht für sich beanspruchen können, sondern vielmehr der Verkäufer, haftet der provisionspflichtig bleibende Käufer übrigens nicht für die diesfalls dem Makler entgangene Verkäuferprovision. Den Grund dafür erblickt die Rechtsprechung in einem fehlenden Rechtswidrigkeitszusammenhang – der Käufer verletzt „nur“ den Kaufvertrag, nicht aber den Maklervertrag, weshalb der Makler, der nur am Maklervertrag, nicht aber am Kaufvertrag beteiligt ist, keinen vertraglichen Schadenersatzanspruch ableiten kann.

Die Verjährung des Provisionsanspruchs des Maklers beginnt nicht vor dem Zeitpunkt, in dem der Makler vom Vertragsabschluss Kenntnis erlangt hat. Erkundigungs- oder Nachforschungspflichten des Maklers sind dabei nicht anzunehmen. Die Wendung „Kenntnis erlangen konnte“, ist daher dahin zu verstehen, dass diese Anforderung dann erfüllt ist, wenn es dem Makler tatsächlich gelungen ist, vom Vertragsabschluss Kenntnis zu erlangen. Er muss aber nicht überprüfen, ob der Geschäftsherr seiner Informationspflicht nachgekommen ist. Freilich beginnt die Verjährung auch dann zu laufen, wenn der Makler auf andere Weise als durch Benachrichtigung vom Vertragsabschluss (tatsächlich) Kenntnis erlangen konnte.