Steuerliche Aufteilung gemischt genutzter Gebäude

Kommentar von Dr. Stefan Drawetz (Steuerexperte, Leiter der Steuergruppe vom ÖHGB).

Dient ein Gebäude teilweise für einen eigenen Betrieb und teilweise der Vermietung, so werden der betriebliche Teil und der vermietete, außerbetriebliche Teil unterschiedlich behandelt. Der VwGH hat sich kürzlich mit der korrekten Aufteilung beschäftigt.

Eine Aufteilung ist immer dann vorzunehmen, wenn die betriebliche Nutzung zwischen 20% und 80% liegt. Dazu ist das Gebäude in außerbetriebliche und betrieblich genutzte Räume zu trennen. Die Zuordnung erfolgt nach der ausschließlichen oder zeitlich überwiegenden Nutzung des Raumes, wobei der Aufteilungsschlüssel sich aus dem Verhältnis der Summe der Nutzflächen ergibt.

Weichen die Raumhöhen der einzelnen Teile deutlich voneinander ab, kann sich auch die Kubatur als Aufteilungsschlüssel eignen. Gebäudeteile im Keller und abgeschrägten Dachböden, die wertmäßig deutlich hinter den anderen Räumen zurückbleiben, sind bloß anteilsmäßig anzusetzen. Nicht nutzbare Gebäudeteile, z. B. unausgebaute Dachböden, sind nicht zu berücksichtigen. Auch allgemeine Teile, z.B. Stiegenhäuser, beeinflussen das Aufteilungsverhältnis nicht. Die Höhe der in den Gebäudeteilen jeweils erwirtschafteten Erträge ist unmaßgeblich.