SOS: Maßnahmen gegen Schimmel

Insbesondere in der kalten Jahreszeit führt Schimmelbildung in Mietobjekten zu häufigen Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern. Der Vermieter beharrt auf dem Standpunkt, dass die Ursachen dafür unzureichendes Lüften und Heizen sind und die Schuld somit beim Mieter liegt, während der Mieter dafür Mängel im Gebäude sucht und jede Schuld an der Schimmelbildung bestreitet, die Beseitigung verlangt und mit Mietzinsminderung droht.

Maßgeblich für die klimatischen Verhältnisse im Mietobjekt ist die Feuchtigkeitsbilanz in der Raumluft. So entsteht Feuchtigkeit z.B. durch Duschen oder Baden, Kochen oder das Trocknen von Wäsche in der Wohnung. Durch richtiges Lüften (Stoßlüften) kann jedoch die Feuchtigkeit gesenkt werden.

Ein häufiges Problem in der Praxis ist sehr oft ein ungenügendes Lüftungsverhalten in Verbindung mit einer ungenügenden Beheizung des Mietobjekts („Ein Grad weniger Raumtemperatur spart rund 6% der Energiekosten“). Somit werden die Wohnräume nicht ausreichend beheizt, um Energie und somit Kosten zu sparen und es wird zu wenig gelüftet. Dies ist eine häufige Ursache für das Auftreten von Schimmel, da die Entstehung von Schimmelpilzen sehr eng mit den Temperatur und Feuchtigkeitsverhältnissen in den Innenräumen zusammenhängt.

Zwar stellt z.B. das Trocknen von Wäsche in einer Wohnung des Öfteren einen Streitpunkt dar, ob dies zu einer Schimmelbildung geführt hat oder mitverantwortlich war. Dazu wurde jedoch durch die Rechtsprechung festgestellt, dass zu einer gewöhnlichen Nutzung eines Bestandobjekts auch das Aufhängen von Wäsche zum Trocknen gehört (Entscheid OGH vom 28.09.2017 zur Geschäftszahl 8 Ob 34/17h). Ergänzend dazu wurde in einem Rechtssatz des Obersten Gerichtshofes festgestellt: „Wird ein Objekt zu Wohnzwecken vermietet, hat der Vermieter dafür einzustehen, dass es in ortsüblicher Weise auch dafür genutzt werden darf und nutzbar ist.“ (Rechtssatz des Obersten Gerichtshofes, Rechtssatznummer RS0131719).

Natürlich können nicht nur die Mieter für die Schimmelbildung verantwortlich sein. Auch z.B. Baumängel, Wärmebrücken, aufsteigende Feuchtigkeit, Putzrisse, undichte Silikonfugen oder schadhafte Wasser- und Abwasserleitungen können Schimmel verursachen.

Wie erkennt man Schimmelbildung?

Die Sporen von Schimmelpilzen sind ein natürlicher Bestandteil der Luft. Finden jedoch diese Sporen die richtigen Wachstumsbedingungen vor, wächst der Schimmelpilz, der ein Wurzelgeflecht (das sogenannte „Mycel“), bildet. Dieses Wurzelgeflecht wiederum setzt Schimmelsporen frei. Typische Merkmale für Schimmelbefall sind dunkle Flecken an der Wand oder ein modriger Geruch. Zu beachten ist, dass Schimmel auch verdeckt auftreten kann, z.B. hinter Schränken, Tapeten oder in Fußböden.

Wer muss auftretenden Schimmel beseitigen?

Ob der Vermieter neben einem – allfälligen – Mietzinsminderungsanspruch des Mieters – zur Schimmelbeseitigung verpflichtet ist, hängt davon ab, ob das Mietobjekt dem Voll-, Teil- oder Nichtanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt und gegebenenfalls von den im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen. Weiters hat der Mieter dem Vermieter auftretenden Schimmelbefall unverzüglich anzuzeigen.

Vollanwendungsbereich des MRG

Auf Grund der gesetzlichen Regelung ist der Vermieter nach § 3 Abs. 2 Z 2 Mietrechtsgesetz – verschuldensunabhängig – verpflichtet, die Behebung ernster Schäden des Hauses (z.B. Schimmel greift die Substanz des Hauses an) oder die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung (z.B. Gefährdung der Gesundheit durch Schimmelbildung) auf seine Kosten zu beseitigen.

Falls der Vermieter seiner Behebungspflicht nicht nachkommt, hat der Mieter die Möglichkeit, im Außerstreitverfahren bei der Schlichtungsstelle oder dem Gericht einen Antrag gemäß § 6 Mietrechtsgesetz auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten einzubringen.

Der Vermieter kann sich jedoch beim Mieter – der den Schimmel auf Grund eines falschen Nutzerverhaltens verursacht hat – regressieren und Schadenersatz vom Mieter verlangen.

Dazu ist weiters unbedingt zu beachten, dass ein besonderes Lüftungsverhalten mit dem Mieter vereinbart werden muss. So hat z.B. der Oberste Gerichtshof in einer Entscheidung ausgesprochen, dass bei normalem Wohnverhalten eines Mieters diesen an der Schimmelbildung keine Schuld trifft. Ein besonderes Lüftungs- und Wohnverhalten (z.B. fünfmal am Tag Stoßlüften) muss ausdrücklich vertraglich vereinbart werden, damit ein Mieter bei Nichterfüllung dieser Verpflichtung im Falle von Schimmelbildung und der erforderlichen Beseitigung die Kosten übernehmen muss.

In dieser Entscheidung wurde festgestellt, dass zur „Lösung des Schimmelproblems“ unter anderem ein „Querlüften über die Gangtüre oder zumindest über zwei geöffnete Fenster mehrmals täglich ca. fünf Minuten bei Anwesenheit“ erforderlich gewesen wäre, wie der Vermieter beauftragte Sachverständige feststellte. Da dies den Mietern nicht bekannt war und sie vom Vermieter nicht darauf hingewiesen wurden, sah der Oberste Gerichtshof auch kein Fehlverhalten der Mieter (Entscheid OGH vom 16.10.2009 zur Geschäftszahl 6Ob 272/08f).

Teil- oder Nichtanwendungsbereich des MRG

Bei Mietobjekten die nur teilweise oder gar nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegen, gilt § 1096 ABGB. Dieser verpflichtet grundsätzlich den Vermieter zu allen Erhaltungsarbeiten. Allerdings kann die Erhaltungspflicht in einem gewissen Umfang vertraglich auf den Mieter überwälzt werden, jedoch darf diese Vereinbarung nicht gröblich benachteiligend nach § 879 Abs. 3 ABGB bzw. intransparent nach § 6 Abs. 3 des Konsumentenschutzgesetzes sein.

Mietzinsminderung im Zusammenhang mit Schimmel

Die Mietzinsminderung setzt immer eine Anzeige des Mangels durch den Mieter voraus. Der Anspruch auf Zinsbefreiung bzw. Zinsminderung gemäß § 1096 ABGB besteht ab dem Beginn der Unbrauchbarkeit bzw. Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandobjekts bis zu deren Behebung und kann im Einzelfall bis zu 100% betragen (= gänzliche Mietzinsbefreiung; z.B. Entscheid des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien zur Geschäftszahl 40 R 219/13x: 100% Mietzinsbefreiung auf Grund nicht auf das Nutzungsverhalten des Mieters zurückzuführenden und durch einen Amtsarzt festgestellten gesundheitsgefährdenden Schimmelbefall in zwei von drei Haupträumen der Wohnung).

Auch ist unbedingt zu beachten, dass von einer berechtigten Mietzinsminderung sämtliche Mietzinsbestandteile umfasst sind, somit auch z.B. die Betriebskosten oder ein Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände. Das Recht zur Mietzinsminderung besteht jedoch nicht, wenn der Mieter die Gebrauchsbeeinträchtigung selbst verschuldet hat (z.B. Schimmelbildung durch falsches Nutzungsverhalten des Mieters). Eine geringfügige Schimmelbildung aber löst keine Erhaltungspflicht des Vermieters aus und somit auch kein Mietzinsminderungsrecht des Mieters.

Die Fibeln des ÖHGB

Als Mitglied des ÖHGB Landesverband Steiermark können Sie unsere bereits aufgelegte „Schimmelfibel“ sowie die „Vermieterfibel“ jederzeit gratis anfordern.

In diesen Fibeln finden Sie neben der Darstellung der rechtlichen Gegebenheiten und der dazu ergangenen Judikatur viele praktische Tipps und Hinweise.