Rechtsupdate: Aktuelle Judikatur im Mietrecht

Zum Ersatzanspruch des scheidenden Wohnungsmieters für Verbesserungen des Mietgegegenstandes.

Der OGH (5 Ob 192/18y) hat sich rezent mit dem zwingenden Ersatzanspruch des scheidenden Wohnungsmieters in der Vollanwendung des MRG für Verbesserungen des Mietgegenstands (§ 10 MRG) befasst und ist hierbei zu folgenden Feststellungen gelangt:

• Unabdingbare Voraussetzung für den Ersatzanspruch des Mieters ist dessen rechtzeitige Anzeige – eine verspätete Anzeige führt zum Anspruchsverlust und löst keine Rügeobliegenheit des Vermieters aus.
• Entspricht eine rechtzeitig erstattete Anzeige des Ersatzanspruchs in Form oder Inhalt nicht dem Gesetz, so hat der Vermieter den Mieter zur Verbesserung des Mangels binnen einer Frist von mindestens 14 Tagen aufzufordern (Rügeobliegenheit des Vermieters).
• Ob eine rechtzeitige Anzeige des Ersatzanspruchs erfolgt ist, unterliegt einer Einzelfallbeurteilung.
• Die Auffassung, die Mieterin habe mit der Erklärung in ihrem Kündigungsschreiben, sie versuche „einen neuen Nachmieter zu finden, der [ihr] vielleicht [das] neue Badezimmer (Kosten € 15.000,–) ablösen würde“, keinen Investitionsersatzanspruch gegenüber dem Vermieter artikuliert, ist keine Fehlbeurteilung.

Anmerkungen

Der einzige zwingende gesetzliche Ersatzanspruch des scheidenden Mieters für Verbesserungen des Mietgegenstands ist jener des § 10 MRG, der ausschließlich für Wohnungen in der Vollanwendung des MRG gilt.

Die Anspruchsgrundlage des § 1097 ABGB in Verbindung mit § 1037 ABGB (Anspruch des scheidenden Bestandnehmers auf Ersatz für „nützliche Verbesserungen“) kann – selbst nach der strengen verbraucherschutzrechtlichen „Klausel Judikatur“ des OGH 4 – vertraglich wirksam ausgeschlossen werden. Dies bedeutet im Ergebnis, dass Ersatzansprüche für Verbesserungen des Mietgegenstands bei sämtlichen Geschäftsraummietverträgen ebenso wirksam ausgeschlossen werden können wie bei Wohnungsmieten außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG. Für Wohnungen in der Vollanwendung des MRG sind – wie bereits dargestellt – die auf der Grundlage des § 10 MRG beruhenden Ansprüche zwar zwingend, darüber hinausgehende Ansprüche nach § 1097 ABGB in Verbindung mit § 1037 ABGB können aber auch hier ausgeschlossen werden

Zwingend ist indes der Anspruch des Bestandnehmers auf Ersatz für „notwendigen“, dem Bestandgeber obliegenden Aufwand nach § 1097 ABGB in Verbindung mit § 1036 ABGB. Hier geht es nicht um Verbesserungen des Mietgegenstands, sondern um Aufwendungen zur Erhaltung, zu deren Leistung der Vermieter verpflichtet ist, die aber (etwa wegen Gefahr im Verzug oder wegen Säumnis des Vermieters) vom Mieter erbracht wurden. Im Gegensatz zu den Ansprüchen auf Ersatz für Verbesserungen kann dieser – zwingende – Ersatzanspruch für notwendigen, dem Bestandgeber obliegenden Aufwand nicht erst bei Beendigung des Mietverhältnisses, sondern sofort geltend gemacht werden.